國(guó)土交通省のシンクタンクである國(guó)土交通政策研究所は2020年2月、「空き家問題における土地?建物の所有者不明化に関する調(diào)査研究」（以下、「調(diào)査研究」）を発表しました。景観を損なうだけなく、衛(wèi)生?防災(zāi)上もリスクがある空き家の適切な管理?運(yùn)用を定めたいわゆる「空家 法」が2015年に施行されて5年目。社會(huì)問題化する空き家対策の一環(huán)として、所有者不明の不動(dòng)産の実態(tài)把握と今後の課題について幅広い調(diào)査が行われました。

2011年の大震災(zāi)契機(jī)に「空き家法」施行

調(diào)査研究は、2011年の東日本大震災(zāi)以降に顕在化した所有者不明土地問題と、周辺の住環(huán)境などに直接的な影響を與える空き家に対して、実態(tài)把握と各自治體の取り組み狀況を整理し、問題解決に向けた知見を得る狙いで実施されました。（調(diào)査期間は2017年10月2日～ 20日、全市町村の1,741団體を?qū)澫螭嘶貐?7.3％）

自治體は公共事業(yè)などで用地取得のために買収や収用を行うことから、所有者不明土地に対峙する立場(chǎng)ですが、こうした場(chǎng)合の土地買収は例外的な措置と位置付けられていたために、法整備が後手に回っていました。
1991年の地方自治法改正や2009年の農(nóng)地法改正で、所有地の把握狀況の明確化や不明な共有林の使用権の設(shè)定などが可能になりましたが、所有者不明の土地にスポットが當(dāng)たる契機(jī)になったのは、2011年に発生した東日本大震災(zāi)でした。復(fù)興過程において被災(zāi)地域の集団移転や市街地の區(qū)畫整理の事業(yè)で、所有者不明の土地が障害になり、被災(zāi)した自治體は迅速な震災(zāi)復(fù)興事業(yè)ができなかったのです。
所有者不明の土地問題が行政上の課題になると、同時(shí)に出てきたのが空き家問題です。空き家が発生し増加した時(shí)期については特定が困難といわれていますが、家主が長(zhǎng)年にわたり不在で、その間建物は朽ち果て雑草が生い茂るなど景観だけでなく倒壊などの危険が生じており、周辺住民への悪影響の點(diǎn)では所有者不明土地以上に問題な深刻になっています。
こうした狀況から2014年に議員立法で成立したのが「空家等対策の推進(jìn)に関する特別措置法」、いわゆる「空家法」です。空き家に対する立ち入り調(diào)査や、所有者の固定資産稅課稅情報(bào)を利用して、管理狀態(tài)の悪い建物に対する助言?指導(dǎo)や、勧告?命令、それに従わない場(chǎng)合の代執(zhí)行を盛り込んだ法律です。特に課稅情報(bào)の利用が明記されたことで自治體が所有者情報(bào)を入手しやすくして効率的な所有者探索ができるようにした點(diǎn)で畫期的といわれました。

固定資産稅臺(tái)帳で所有者確認(rèn)　戸籍謄本は探索困難も

所有者の確認(rèn)では、95％の自治體は不動(dòng)産情報(bào)が豊富に記載されている「固定資産稅臺(tái)帳の確認(rèn)」で行っており、不動(dòng)産登記簿や近隣への聞き取り、戸籍謄本?住民票の確認(rèn)を上回っています。逆に戸籍謄本での探索で苦労が多いことも調(diào)査で明らかになっています。その理由は、他の市町村への請(qǐng)求の手間や負(fù)擔(dān)が大きく、転籍や除籍もあり所有者の本籍を把握する必要があるとの回答が寄せられています。
近隣への聞き取りも、時(shí)間が経過しているために有益な情報(bào)があまり得られないケースや、個(gè)人情報(bào)やプライバシーへの配慮とトラブルに巻き込まれるリスクを恐れて進(jìn)まない場(chǎng)合もあるようです。

図1：負(fù)擔(dān)や苦労が多い探索手法

出典：國(guó)土交通省　國(guó)土交通政策研究所

地域住民の相談?苦情が契機(jī)保安?生活面で不安

所有者調(diào)査に至るきっかけは、住民などからの個(gè)別相談や苦情が約85％と突出しており、空家法や條例などに基づいた自治體の自発的な取り組みの占める比率は16％と低く、住民からの問題提起が契機(jī)になっている実態(tài)が明らかになっています。
また相談や苦情で寄せられる周辺環(huán)境の影響に関して、「建物の破損」（63.6％）、「建物の倒壊」（36.4％）など保安上の危険に関するものが最も多く、「庭木?雑草の繁茂」（53.7％）、「害蟲?害獣の発生?増殖」（28.6％）など生活環(huán)境保全上の問題がこれに次いでいます。こうした結(jié)果、「景観阻害」（35.6％）、「火災(zāi)?犯罪などの危険」（29.5％）といった指摘も少なくありません。

図2：周辺環(huán)境への影響

出典：國(guó)土交通省　國(guó)土交通政策研究所

全市區(qū)町村の7割で空き家対策を策定

國(guó)交省では取り組み事例やノウハウを共有して所有者探索を円滑にする交流會(huì)を2019年9月に発足し、研究會(huì)を開催しました。調(diào)査研究では、今回のアンケート調(diào)査で得られた知見をまとめ整理しています。所有者の特定に関しては、（1）建物の登記情報(bào)の確認(rèn)（2）固定資産稅課稅情報(bào)の確認(rèn)（3）近隣への聞き取り―の3つが自治體による所有者の確認(rèn)手法として有力視されています。
ただ、こうした手法を用いても、所有者が確認(rèn)できないことがあります。その主な要因として、登記に関しては建物がそもそも未登記で、移転登記されていないなどの登記手続き上の問題があるほか、登記名義がすでに解散した法人であることなどが挙げられています。
國(guó)土交通省の調(diào)べによると、空家法に基づく空き家対策計(jì)畫を?qū)g施した自治體は、2018年度末で全市區(qū)町村の約6割となる1,051団體が策定し、2019 年度には7 割を超える見通しです。
計(jì)畫の適切な実施のためには，所有者不明の土地を解決するには、所有者の特定が不可欠です。今回の「調(diào)査研究」の成果を各自治體が共有し、問題解決に向けた対策計(jì)畫の実行が求められます。