あなたのお住まいの地域でも、気づいたら空き家になっていたというお宅を見かけることはありませんか。
またご自身でも、相続などによって親から実家を譲り受けたのはいいけれど、すでに自分の家を持っていたり、勤務地や子どもの學校などの都合でその場所では生活できない理由があったり、仕方なく実家をそのままにしているといったことはないでしょうか。
昔は當たり前のように二世代三世代が共に暮らし、次世代へと家を継承する時代でしたが、今では核家族化や少子高齢化、地方における人口減少、住宅ローン減稅や住宅取得控除などの政策などにより、もともとあった実家を利用することなく、便利で魅力的な街に新しい家を購入するといったように、人々の考え方が大きく変化してきました。
また、人々の暮らし方や、生活スタイルも家庭によりさまざまで、子どもが小さいうちは郊外の一戸建て、夫妻がシニアになったら都心のバリアフリーマンションで病院の近くに住むといったように住宅の選択肢も広がり、昔のように実家を継承しない方も増えています。
近年、空き家が大きな社會問題とされているのはこのような背景があり、少子高齢化が加速する今後は、さらに空き家は増え続けていくことでしょう。
それではまず、どのような住宅を空き家と言うのでしょうか。
空き家とは
- （1）貸したいが借り手がつかない?借り手を探している住居
- （2）売りたいが買い手がつかない?買い手を探している住居
- （3）別荘利用やセカンドハウスなど常時利用していない住宅
- （4）その他の住宅（所有者の死亡、施設の入所等長期不在、取り壊し予定物件を含む）
これら居住世帯のない住宅を空き家と呼んでいます。
売るにも売れず、借り手もつかない。このように何らかの理由により空き家になってしまった家。
空き家はどのくらいの割合で発生し、どのような家が多いのでしょうか。
空き家の數と內訳
2019年9月の総務省統計局の発表したデータによると、2018年10月1日現在の総住宅數は6240萬7千戸で2013年と比べ，総住宅數は177萬9千戸（2.9％）増えています。その中で空き家は848萬9千戸と，20年前(576萬4千戸)と比べ，約1.5倍も増えており，空き家率は全體の13.6％と過去最高となっている現狀があります。
この數字は住宅100戸に対し13.6戸が空き家になっているという事実でもあります。
空き家數および空き家率の推移 － 全國（1958年～2018年）
また空き家の種類別內訳で見てみると、空き家となっている賃貸用の住宅が約半分の50.9％で、貸したくてもなかなか借り手がつかない現狀を表しています。
次に多いのが、売買や賃貸などの目的を持たないその他の住宅が41.1％となり、ここが一番の問題點と言えるでしょう。
賃貸住宅は借り手を待っている狀態ですので、當然お部屋の管理をきちんと行い、入居者希望者がすぐ入居できるよう気を配っています。一方その他の住宅は、利用目的がないため、そのまま放置されていることが多いのです。
さらにその他の住宅約349萬戸の中で、一戸建て（木造）は約240萬戸?約69％と多くを占めていることがわかります。
空き家問題
売ることも貸すこともなく、定期利用もしていないその他の住宅は管理もあいまいになってしまう場合が多くあります。さらに今後、このその他の住宅の數は増え続けると言われており、またそれらは木造の一戸建てが多いことから、周辺住民の大きな問題となっています。
空き家が増えるとどんな問題が発生するのでしょうか。
そこには地域に大きな影響を及ぼす、防犯、防災、衛生、景観、地域活性化などの問題があると言われています。
適切な管理をしていしない一戸建ての空き家は、通風や通水をしないことにより、家自體が痛み、配管からは臭いや害蟲が発生してしまうことになります。庭木の手入れをせずに放っておくと、枯葉が隣近所の迷惑になったり、伸びた枝が電線に觸れ、乾燥した季節には火事の原因になるなど、危険なこともあるでしょう。傷んだ家はその隙間から小動物が侵入し、すみかとなってしまうことも多くあります。またそのような空き家が街のあちこちにあると、その街の住宅流通にマイナスとなり、地域活性化の足かせになってしまうことも考えられます。
行政の取り組み
このような空き家問題を解決するために2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下空家法）が施行されました。この空家法では以下のようなことが定められています。
- 役割を分けて（市町村?都道府県?國）空き家対策の整備、計畫、必要な措置の実施、援助を行う
- 市町村による空き家の情報収集の整備等を行う努力をする
- 空き家?跡地の有効活用
- ※「特定空家」の所有者に対し、助言?指導?勧告?命令などを行う
- 財政や今後必要な稅制上の措置等を行う
※「特定空家」とは以下に當てはまる、空き家の中でも優先順位を上げて対応が望まれる空き家住宅を指します。
- （1）倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある狀態
- （2）著しく衛生上有害となるおそれのある狀態
- （3）適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている狀態
- （4）その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である狀態
この空家法が施行されて、その後空き家問題はどのような変化を見せたのでしょうか。
全國には47都道府県、1,724の市區町村があります。その中でまずは是正の優先順位が高い「特定空家」に対し、措置の実施のための立入調査 → 指導 → 勧告 → 命令 → 代執行の措置を行うこととなっています。平成30年（2018年）度に助言?指導を行った実績は4,910件、命令は41件となっており、まだまだ措置が進んでいない現狀があります。
命令の実績件數
| 平成27年度 | 平成28年度 | 平成29年度 | 平成30年度 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 全國 | 4 | 19 | 47 | 41 | 111 |
出典：平成31年3月31日時點 國土交通省?総務省調査
空家等対策の推進に関する特別措置法の施行狀況等について
お金で考える空き家問題について
これだけ問題になっている空き家ですが、所有者には空き家にしておきたいお金の理由もあるようです。相続によって家を譲り受けたものの、住む予定もなく放置している場合、稅金はどうなるのでしょうか。
不動産を所有していると固定資産稅や地域によっては都市計畫稅という稅金を払わなければなりません。これは所有者に対し納稅の義務があり、住んでいるかどうかは関係ありません。
この稅金には「住宅用地の特例」という特例があり、住宅用地に家が建っていれば稅金が減額されるという特例が定められています。そのため、住む予定がなくても取り壊さずに空き家のまま「住宅用地の特例」を受けている所有者が多いということもあるでしょう。そうすれば納める住宅用地の稅金は1/6（小規模住宅用地の場合）で済むからです。
しかし、空家法によって措置を促されている「特定空家」の所有者は、市區町村から勧告を受けても必要な措置が講じられない場合、「住宅用地の特例」の適応を受けられなることもあります。その場合、今まで1/6に減額されていた固定資産稅が6倍なってしまうこともありますので、注意が必要です。
まだまだ措置が進まない空家法ではありますが、このように稅金面からもリスクを負わせることにより、所有者に早急な是正を促していくためです。
（1）固定資産稅
| 住宅用地 | 小規模住宅用地（200m²以下の部分） | 固定資産稅評価額×1／6 |
|---|---|---|
| 一般住宅用地（200m²超の部分） | 固定資産稅評価額×1／3 |
（2）都市計畫稅
| 住宅用地 | 小規模住宅用地（200m²以下の部分） | 固定資産稅評価額×1／3 |
|---|---|---|
| 一般住宅用地（200m²超の部分） | 固定資産稅評価額×2／3 |
「住宅用地の特例」を受けられなくなった場合の例
Aさんは世田谷區にお住まいの両親より30坪（約100m²）の土地と築40年?建坪30坪（約100m²）の木造一戸建てを相続し、年間14萬円（土地12萬円、建物2萬円）の固定資産稅を払っています。（下記表參照）
せっかく譲り受けた一戸建てですが、Aさんは10年前に職場の近くにマンションを購入し、ご家族でお住まいになっており、お子さまの學校の都合もあり一戸建てへの引っ越しは考えていません。そのため、その一戸建ては現在空き家になっています。
築40年で修繕もしていない一戸建てだったため、先日の臺風で、屋根の一部と雨戸の戸袋が飛んで隣家に迷惑をかけてしまいました。友人の不動産會社に相談したところ、このまま放置し「特定空家」に認定されて、「住宅用地の特例」の適応を受けられなくなった場合には、固定資産稅は年間63.2萬円程度になることがあると聞いて、売卻及び賃貸運用を検討し始めました。
住宅用地の特例を受けた場合
| 土地（固定資産稅）3,600萬円×1／6×1.4％＝8.4萬円 | 土地（都市計畫稅）3,600萬円×1／3×0.3％＝3.6萬円 | 建物（固定資産稅＋都市計畫稅）2萬円 | 合計：14萬円 |
住宅用地の特例なしの場合
| 土地（固定資産稅）3,600萬円×1.4％＝50.4萬円 | 土地（都市計畫稅）3,600萬円×0.3％＝10.8萬円 | 建物（固定資産稅＋都市計畫稅）2萬円 | 合計：63.2萬円 |
※負擔水準は考慮せず
お金のリスクは他にもあります。
臺風や地震などの災害によって屋根や雨どいが飛んだり、老朽化によってブロック塀が倒れたりして通行人がけがをしたり、火災の危険性があるにも関わらず枯れ木を放置し、それが原因で火災になった場合、また雪の重みで家が倒壊して隣家に被害を及ぼしたなど、場合によっては損害賠償責任を問われ、多額の賠償金を払わなければならない場合もあるでしょう。
民法には土地工作物設置責任（民法第717條）というものがあり、これは「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者（又は所有者）は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。」と規定されております。事前にその建物に瑕疵（問題）があり、注意をされていたにもかかわらず放置し、その建物によって損害があった場合には賠償責任があります。このように、空き家の所有者にはそこに住んでいなくても、さまざまな責任は常にあるということです。
まとめ
このように空き家問題は國と地域が、今後も積極的に取り組んで解決していく課題となっています。
もし、お持ちの不動産が空き家の狀態であるならば、そのままにしていると、どんどん物件の資産価値が下がり、街並みを壊し、近隣住民に脅威を與え、気づけば多くのリスクを抱える「特定空家」物件となってしまうかも知れません。
今は手頃な料金で所有者に代わり空き家を管理し、巡回から通風や通水、庭木の狀況確認やポスト整理などを定期的に行い資産価値を保ってくれる空き家管理サービスもありますので、所有物件が遠方でお困りの場合は相談してみるのも良いでしょう。空き家管理サービスにはこのような空き家の管理だけでなく、売買や賃貸、稅金の相談などもできる場合もあります。
ご自身の所有不動産について責任を持って管理することが、街を守ることにつながり、いずれは所有者と地域の幸せにつながることでしょう。
執筆者
山田健介
FPplants株式會社 代表取締役社長
住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う會社を設立。現在は全國のFPを教育する傍ら、執筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。
※掲載の情報は2019年12月時點のものです。內容は変わる場合がございますので、ご了承ください。
