環(huán)境?社會問題に対する関心が世界的に高まっており、不動産投資においてもCO2削減などの環(huán)境保護(hù)や少子高齢化への対応など課題改善（解決）型の手法が求められています。不動産投資とWELL認(rèn)証の関係について考えます。

社會的視點求められる不動産投資

不動産ストック（資産）は國民生活や経済活動を支える不可欠の基盤です。不動産業(yè)は他の産業(yè)の影響を受けやすい「受け身の産業(yè)」との見方もありましたが、現(xiàn)在では質(zhì)の高い不動産資産を形成して利活用を図り、生活の利便性と経済活動の生産性を高める攻めの産業(yè)へと役割が進(jìn)化しています。

不動産におけるストックビジネスは、（1）不動産流通（住宅?オフィスの供給）、（2）住宅賃貸（賃貸住宅の賃貸業(yè)）、（3）不動産賃貸（賃貸オフィス業(yè)?貸店舗業(yè)?貸倉庫業(yè)）、（4）不動産管理（ビル管理業(yè)、賃貸住宅の管理業(yè)）の4分野があります。不動産投資の代表的な対象物件は住宅?不動産賃貸の物件。ストックビジネスとは需要が長続きし、安定的に利益が見込める事業(yè)を指します。不動産賃貸業(yè)は空室がない限りは継続して賃貸収入を得ることができます。ただし長期間継続してサービスを提供する責(zé)任があり、息の長い事業(yè)です。

一方、日々の暮らしや経済活動の中で、環(huán)境問題や社會的課題に対して関心を持ち、解決や改善に向けての行動を求められる時代になってきました。21世紀(jì)の現(xiàn)代は個人?法人に関係なく、地球溫暖化を抑制し人権を尊重することは、社會経済活動の中では織り込み済みです。投資の世界においても、ESG（環(huán)境?社會?統(tǒng)治）に対して積極的に関與するという世界の潮流に適合していくことに議論の余地はありません。とりわけ不動産投資は投資の中でも中長期的な展開を求められるので、社會に対する責(zé)任ある継続的な投資行動が求められるのではないでしょうか。

評価高まる「環(huán)境不動産」

WELL認(rèn)証は、働く人々の健康や快適な居住性を重視してオフィス空間の環(huán)境性能に著目した建築物の評価システムです。認(rèn)証を取得しているオフィスビルなどの施設(shè)は、従業(yè)員の健康促進(jìn)と疾病リスクの減少が期待できるので、生産性の向上が見込めます。また省エネを重視した機(jī)能を備えており維持費(fèi)が低減できます。

またWELL認(rèn)証はオフィス內(nèi)における空気質(zhì)や光、音などの評価項目をクリアしているので、働き方改革やいわゆる「健康経営」を推進(jìn)しているとの評価を得ることにもなりますし、優(yōu)秀な人材の獲得や定著率の向上が期待できます。つまり、WELL認(rèn)証を取得している不動産物件は、不動産投資において「環(huán)境に配慮した不動産」（＝環(huán)境不動産）という高い評価を得る可能性が高くなるのです。

到來するか　WELL認(rèn)証投資

國土交通省は2017年6月に「不動産投資市場の成長に向けたアクションプラン」を発表しました。その中でESG不動産投資の基盤整備に関し、「日本版WELL認(rèn)証制度」の確立について言及しています。それによると、國は不動産ストックの普及促進(jìn)に向けて環(huán)境不動産の認(rèn)証基準(zhǔn)を確立していくことを目指し、日本版WELL認(rèn)証制度の評価要素を検討していくとしています。不動産における環(huán)境性や健康性、快適性の性能を鑑定評価の方法に反映させ、収益還元法における還元利回りや原価法における減価修正に繋げたい意向です。

そして、「ESG投資の普及促進(jìn)に向けた勉強(qiáng)會」（2018年3月）の最終とりまとめで示された、日本版WELL認(rèn)証の基準(zhǔn)のあり方が不動産鑑定評価へどのように反映されるのかについて、評価項目ごとに検討する予定になっています。その後、不動産鑑定士による日本版WELL認(rèn)証を考慮した鑑定評価を確立し、リート投資法人や不動産會社による日本版WELL認(rèn)証への投資と不動産供給の促進(jìn)に繋ぎたい考えです。

図1：働く人の健康性?快適性等に関するオフィスビルの認(rèn)証制度

出典：國土交通省「ESG投資の普及促進(jìn)に向けた勉強(qiáng)會」（2018年3月）

このように、國はESG投資の普及促進(jìn)における検討會で、日本版WELL認(rèn)証制度について突っ込んだ議論を行いました。建築物に対する評価項目はWELL認(rèn)証のほかにも國際的に普及している制度はありますが、ESG投資の議論でありながら日本版WELL認(rèn)証の確立が中心テーマになっているということは、今後導(dǎo)入する環(huán)境不動産の評価制度の中でWELL認(rèn)証が有力候補(bǔ)のひとつであることを示すものと思われます。
その背景には、WELL認(rèn)証制度が大規(guī)模物件だけでなく既存の建築物や中小のビルを?qū)澫螭撕幛皮い毪郅⒆陨绁鹰?賃貸のオーナーの別なく幅広く対象としている認(rèn)証制度であることなどが考えられます。ただ、WELL認(rèn)証は米國基準(zhǔn)になっているため、そのまま日本國內(nèi)で導(dǎo)入するには改善の余地があるとの指摘があります。例えば、屋內(nèi)を全面的に禁煙にすることや食堂の運(yùn)営などの評価項目が障壁となる、との聲も聞かれます。また対象物件が幅広いゆえに、評価の有効期間や評価の透明性、申請に際しての負(fù)擔(dān)などにも課題があるようです。