土地活用ラボ for Biz

コラム No.76-3

CREコラム

不動産証券化の実踐的活用(3)開発型の不動産証券化

公開日:2019/06/28

開発型の不動産証券化は、資産流動化型や資産運用型のように既存の不動産を対象にしたものではなく、これから建設を予定している不動産を証券化して將來のリターン(利益)を得ることを目的にしています。近年、都內の一等地に複合商業施設として高層ビルが林立していますが、開発型証券化によってプロジェクトが進行したものが少なくありません。

資金不足でも証券化が可能

例えば、A社が不動産開発事業をするため、首都圏のベッドタウンに新たな商業施設を建設する計畫を進めているとします。既に土地の購入資金は確保していますが、建築資金が不足しています。こうした場合、A社がSPC(特別目的會社)を設立して建築資金を調達するために不動産証券化を行います。A社はSPCに出資金を出し、SPCは銀行から融資を受けます。 エクイティ(出資)とデット(銀行融資)により、建築資金を調達するのです。商業施設が竣工し賃料収入が入ってくれば、SPC(=A社)は、銀行融資を返済したうえで、出資者(=A社など)に配當を分配することができます。証券化の期間が終了したら、SPCは商業施設をA社に売卻して銀行借り入れを返済し、殘った収益は投資家(A社など)に分配します。

事業の計畫性、將來性をチェックすることが重要

國土交通省が毎年公表している「不動産証券化の実態調査(2017年)」によると、開発型の証券化は、件數では2006年、金額では2007年にピークを迎えましたが、翌年のリーマン?ショックで急降下しました。しかし2014年を境に上昇に転じています。都心部では、訪日外國人の増加を見込んだ商業施設の増床や、1970年代の高度成長期から1980年代のバブル景気に建てられたオフィスビルなどの老朽化で、東京?大手町などオフィス街での再開発など、「都市再生」が増加していることが背景にあると思われます。

図1:開発型証券化の実績

「不動産証券化の実態調査(2017年)」(國土交通省)より作成

開発型の証券化は、投資家から見れば、開発中のプロジェクトに資金を投下することになります。また、銀行にとっても、これからスタートする再開発事業がはたして成功し軌道に乗るのかを適切にチェックしなければなりません。判斷を誤れば、その融資は不良債権化し、大きなリスクを負うことになります。したがって、開発型証券化は、大半の場合、將來の収益を保証する不動産開発事業の計畫が対象になります。

そのためには、事業を統括するSPCは不動産開発事業計畫を入念にチェックし、プロジェクトが進行中であっても、問題があれば迅速に対応することが求められます。例えば、開発する土地に歴史的にも貴重な埋蔵物が見つかり、調査?保存するために調査研究機関が長期間作業に入り、開発事業が一時中斷することがあります。このような場合の対応も事前に予測して適切な対応ができるようにします。事業開発のための各関係機関への許認可も重要な仕事。プロジェクトの遅延は事業の最も大きなリスクの一つになります。周辺住民への配慮も欠かせません。

図2:多くのリスクチェックが求められる開発型証券化

今後も大型複合施設の建設で増加する

前述したように、開発型の証券化は、東京などの都心部で増加している「都市再生」事業で採用され、プロジェクトが増加しています。 2007年に開業した東京の大型複合施設は、防衛庁の移転を契機に一等地の売卻、再開発が進んだ國有地跡地の都市再生事業です。國は土地売卻で売卻益を得て財政に寄與し、再開発事業者は多くの施設を一カ所に集中させて付加価値を付け、収益を得ました。この開発は開発型証券化のモデルケースになったともいわれています。

ただ開発型証券化の事業主體は、このケースのように大手の不動産業や不動産開発業者、機関投資家である大手生命保険などの大企業が中心です。大都市のど真ん中の一等地を國から譲り受けて再開発するので、事業計畫を立案し進行させていくには、上場會社など信用力の高い企業が擔い手の中心になります。 一方、地方では遊休不動産は潤沢にあるものの、人口減少や少子高齢化で不動産開発は容易に進んでいないのが現狀です。 2017年度の不動産の取得実績を見ても東京都が40%と圧倒的に多く、神奈川?大阪との差は歴然としています。地方で開発型の証券化が進まないのは、住居、商業施設において賃料市場が弱く、案件の事業規模が少額で、証券化してもコスト分の回収が厳しいとの判斷が背景にあると思われます。また、地域金融機関に証券化のノウハウが乏しく、事業計畫はあっても資金調達のメドが立ちにくいとの指摘もあるようです。

図3:都道府県別の不動産取得実績(2017年度の取得件數の割合)

「不動産証券化の実態調査(2017年)」(國土交通?。─瑜曜鞒?/p>

しかし今後一層本格化する高齢化社會では、介護施設などヘルスケア関連の開発事業は將來性があるのではないでしょうか。民間の不動産開発業者の中には、市民が拠出するファンドを組成し、サービス付き高齢者住宅の開発を展開しているところもあります。また、流通大手が地方で運営するショッピングセンターは地域の町おこしに貢獻しており、地方での不動産開発は將來性がないわけではありません。地域金融機関など多くの関係者を取り込み、採算性を重視した事業計畫を採用し、大都市のような資金でなく小規模の資金規模で展開すれば、地方での開発型証券化は増えていくのではないでしょうか。

  • 前の記事へ前の記事へ
  • 次の記事へ次の記事へ

メールマガジン會員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン會員 無料會員登録

土地活用に役立つコラムや動畫の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見學會の案內など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ

亚洲在线小视频_日韩中文字幕a_亚洲一区二区三区四区五区六区 _亚洲一区二区三区四
狠狠入ady亚洲精品| 国产女主播一区二区| 欧美日产一区二区三区在线观看| 欧美日韩国产一中文字不卡 | 国产精品免费小视频| 黄色精品一区二区| 久久黄金**| 欧美日韩一区二区三区视频| 国产一区二区欧美| 久久丁香综合五月国产三级网站| 欧美极品影院| 国产一区二区主播在线| 欧美一区二区三区四区在线观看地址| 欧美黄色片免费观看| 国内成人在线| 久久综合伊人| 国产日韩精品视频一区| 国产精品一区一区| 欧美一乱一性一交一视频| 欧美日本视频在线| 在线欧美电影| 欧美高清不卡| 在线成人中文字幕| 免费的成人av| 狠狠色丁香久久婷婷综合丁香| 国产午夜精品一区二区三区视频 | 亚洲自拍偷拍福利| 欧美精品日本| 亚洲视频第一页| 欧美精品一区视频| 亚洲手机在线| 欧美精品一区二区在线观看| 在线视频观看日韩| 欧美精品一区二区三区一线天视频 | 国产亚洲激情| 久久久天天操| 国产亚洲人成网站在线观看| 久久在线免费视频| 韩国精品在线观看| 欧美国产精品久久| 亚洲小视频在线观看| 欧美日韩亚洲一区三区| 午夜欧美大片免费观看| 国产精品入口尤物| 久久一区二区精品| 尤物精品在线| 欧美日韩视频不卡| 久久99在线观看| 国产亚洲欧美一区二区| 母乳一区在线观看| 亚洲午夜高清视频| 欧美日韩综合另类| 久久国产日韩欧美| 国产有码在线一区二区视频| 欧美大片一区二区| 午夜精品久久久久久久久久久久| 欧美亚一区二区| 久久久福利视频| 激情综合网址| 欧美日韩一区二区三区视频| 欧美一区二区三区在线观看| 国产美女一区二区| 欧美国产日韩视频| 欧美一区午夜精品| 狠狠久久亚洲欧美专区| 欧美日韩色综合| 久久久噜噜噜| 亚洲视频精品| 国产精品一区久久| 欧美韩日一区二区| 久久福利影视| 影音先锋久久精品| 国产精品久久久久久久久久三级| 久久免费精品视频| 亚洲一区二区三区免费观看| 国产精品一区二区女厕厕| 欧美福利影院| 久久成人免费| 在线精品观看| 国产乱子伦一区二区三区国色天香| 欧美成人一区在线| 欧美一区二区三区免费看| 黄色一区二区在线| 国产精品日本欧美一区二区三区| 欧美肥婆bbw| 欧美中文字幕视频| 尹人成人综合网| 国产精品毛片高清在线完整版| 美国成人毛片| 久久9热精品视频| 亚洲一区二区精品| 国产一区再线| 国产美女一区二区| 欧美日韩亚洲一区三区 | 欧美日韩国产精品成人| 久久亚洲精品一区二区| 午夜欧美精品| 亚洲视频电影在线| 狠狠色综合色区| 国产欧美日韩精品一区 | 亚洲欧美视频一区二区三区| 国产专区综合网| 国产精品自在欧美一区| 欧美日韩在线看| 欧美精品www| 欧美a级片一区| 另类亚洲自拍| 久久亚洲精品网站| 久久精品国产亚洲一区二区| 亚洲欧美成人一区二区三区| 狠狠久久五月精品中文字幕| 国产麻豆91精品| 国产精品多人| 欧美视频在线观看免费| 欧美日韩国产美| 欧美精品一区在线发布| 欧美激情第3页| 欧美大片第1页| 欧美成人中文字幕在线| 久久综合给合久久狠狠色| 久久久久久免费| 久久精品国产2020观看福利| 欧美一区二区三区在| 欧美一区二区视频97| 欧美主播一区二区三区| 久久精品99国产精品日本| 久久裸体视频| 欧美第十八页| 国产精品自拍小视频| 国产一区二区三区成人欧美日韩在线观看 | 欧美视频在线观看视频极品 | 黄色成人在线观看| 极品少妇一区二区三区| 国产一区视频在线观看免费| 国产日韩欧美三区| 国产一区91精品张津瑜| 国内精品一区二区三区| 激情一区二区| 亚洲深夜福利视频| 亚洲一区在线播放| 欧美一区二区三区男人的天堂| 欧美一级二级三级蜜桃| 午夜精品一区二区三区在线播放| 亚洲影院一区| 午夜视频一区在线观看| 欧美一区二区黄色| 久久久久国产精品厨房| 亚洲一区制服诱惑| 午夜精品久久久久久久男人的天堂 | 国产亚洲福利一区| 国产亚洲观看| 国产在线观看精品一区二区三区| 国产视频自拍一区| 国产三级精品三级| 国产一区深夜福利| 韩国精品久久久999| 亚洲一区在线视频| 午夜在线精品偷拍| 亚洲欧洲av一区二区| 久久精品亚洲一区二区| 久久精品亚洲一区二区三区浴池| 麻豆精品国产91久久久久久| 美女视频黄 久久| 欧美激情精品久久久久久免费印度 | 欧美日韩高清区| 欧美体内she精视频| 久久精品在线免费观看| 久久久人成影片一区二区三区观看| 久久九九国产精品| 蜜臀91精品一区二区三区| 欧美成人视屏| 男人插女人欧美| 欧美成人日韩| 欧美大片在线观看| 欧美国产欧美亚州国产日韩mv天天看完整| 欧美激情第一页xxx| 欧美日韩综合在线| 国产欧美亚洲日本| 国产精品一区视频| 黄色成人av在线| 亚洲欧美激情视频在线观看一区二区三区| 久久人人97超碰精品888| 欧美成人视屏| 欧美午夜女人视频在线| 国产视频久久| 欧美一区在线看| 免费成人小视频| 欧美日韩一区在线观看| 国产精品专区第二| 午夜精品国产更新| 久久综合网hezyo| 欧美日韩高清一区| 国产亚洲欧美激情| 国产精品尤物福利片在线观看| 欧美小视频在线| 国产深夜精品| 亚洲欧美成人一区二区在线电影| 免费日韩一区二区| 欧美亚韩一区| 在线播放日韩专区|