マンション建替えの資金の流れや主な費(fèi)用についてご説明します。

マンション建替えの費(fèi)用

資金の発生時(shí)期や流れを理解し、資産価値の向上を目指す。

マンション建替えにおいて、しっかり理解しておくべきことのひとつが費(fèi)用に関することです。流れ、項(xiàng)目、発生のタイミングなど、費(fèi)用についてのポイントをおさえることで、マンション建替えへの理解が深くなります。

マンション建替えの「事業(yè)コスト」

●マンション建替えは資金調(diào)達(dá)が可能な事業(yè)

一戸建てにおける建替えの場(chǎng)合

マンションにおける建替えの場(chǎng)合

建替えにあたって、一戸建てやマンションに共通していえることは、資産価値が向上することです。一方で、一戸建ての場(chǎng)合は自己負(fù)擔(dān)ですが、マンションの場(chǎng)合は、図のようにデベロッパーから費(fèi)用を補(bǔ)填できる可能性があります。つまり、マンションの建替えは、他者からの資金調(diào)達(dá)を検討し、実現(xiàn)できるかもしれないのです。

※1　従前マンション???建替え前の舊マンションのことを指します。
※2　従後マンション???建替え後の新しいマンションのことを指します。

●資金の流れ（例）

※金融機(jī)関からの貸付の場(chǎng)合もあります

建替組合は、保留床を売卻することで事業(yè)資金を得ます。
新しいマンションが建った後、図のように保留床（※1）を売卻、あわせて権利床（※2）を取得することで、建替組合（住民）は新しいマンションの住戸を手にします。

※1　保留床 … 権利変換後にデベロッパーに売卻する建物?敷地?専有面積など、いわゆる住戸や不動(dòng)産のこと。デベロッパーは、取得した保留床を分譲します。
※2　権利床 … 建替え前の権利の所有者＝建替組合（住民）が、建替え後に得られる建物?敷地?専有面積など、いわゆる住戸や不動(dòng)産のこと。権利変換計(jì)畫(huà)にしたがって、建替え前の権利に相當(dāng)する権利床を得ます。

擔(dān)當(dāng)者からの
アドバイス

保留床売卻までは金融機(jī)関やデベロッパーから資金を調(diào)達(dá)する必要があります。ダイワハウスでは資金の貸付や金融機(jī)関のあっせん等のサポートを行います。

大和ハウス工業(yè)株式會(huì)社　平山正樹(shù)

●マンション建替えにおける主な費(fèi)用

マンション建替えにかかる費(fèi)用はさまざまですが、まず認(rèn)識(shí)しておきたいのは、建替組合負(fù)擔(dān)となる「事業(yè)として発生する費(fèi)用」と、個(gè)人負(fù)擔(dān)となる「各個(gè)人に発生する費(fèi)用」があることです。なお、個(gè)人負(fù)擔(dān)における「新居取得のための負(fù)擔(dān)金」は一律の規(guī)定があるわけではなく、取得する住戸をどう選ぶのかによって大きく変わります。デベロッパーやコンサルタントとしっかり相談して住戸を選ぶことが重要です。

	建替組合負(fù)擔(dān)	個(gè)人負(fù)擔(dān)
準(zhǔn)備?検討段階	?従前マンション調(diào)査費(fèi)用 ?従前マンション診斷費(fèi)用
計(jì)畫(huà)段階	?事業(yè)計(jì)畫(huà)策定費(fèi)用 ?従後マンション設(shè)計(jì)費(fèi)用
施工段階	?従前マンション取り壊し費(fèi)用 ?従後マンション建設(shè)費(fèi)用	?従前マンション退去費(fèi)用 ?仮住まい費(fèi)用
入居時(shí)		?新居への引越し費(fèi)用 ?新居取得のための負(fù)擔(dān)金 ?登記、稅金
全般的にかかる費(fèi)用	?コンサル費(fèi) ?組合運(yùn)営費(fèi)

※事業(yè)內(nèi)容によって費(fèi)用品目や金額は異なります。

事業(yè)コストが決まるまで

組合負(fù)擔(dān)となる事業(yè)コストは、以下のステップのなかでそれぞれ確定していきます。

（1）事業(yè)協(xié)力者選定

デベロッパーが提案する事業(yè)計(jì)畫(huà)（案）。大まかな事業(yè)コストも提示される場(chǎng)合があります。複數(shù)の會(huì)社を比較して選定するのが一般的です。
（2）「建替え決議」の実施

建替組合設(shè)立の合意を得るにあたっての、事業(yè)計(jì)畫(huà)概要です。建設(shè)會(huì)社などが決まってないので、まだ未確定要素があります。
（3）建替組合設(shè)立認(rèn)可

合意を得た事業(yè)計(jì)畫(huà)概要から、詳細(xì)な計(jì)畫(huà)を行います。建物の詳細(xì)設(shè)計(jì)が始まるのはここからです。
（4）権利変換計(jì)畫(huà)認(rèn)可

事業(yè)計(jì)畫(huà)が確定し個(gè)人の取得住戸が決まる、このタイミングで個(gè)人の負(fù)擔(dān)金などが一旦決まります。
（5）お引渡し

お引渡しまでに新居取得のための負(fù)擔(dān)金を建替組合に収めます。
（6）建替組合解散?清算

すべての費(fèi)用が確定。清算を行います。

個(gè)人の負(fù)擔(dān)金がいくらになるか分かるのは（4）権利変換計(jì)畫(huà)認(rèn)可のタイミングだという點(diǎn)、また、さまざまな要因によって費(fèi)用の変動(dòng)があるという點(diǎn)は、あらかじめ認(rèn)識(shí)しておきたいポイントです。