地域再生における「空き家問(wèn)題」について考えてみます。地域にとって、不動(dòng)産を活用すること（PRE戦略）は、地域を再生するにあたって大きな課題の一つですが、現(xiàn)実は、活用どころか、空き家が増加している地域も多くなっています。

空き家問(wèn)題とは何か

空き家とは、通常居住していない住宅のことで、長(zhǎng)く放置されると、景観上の問(wèn)題や衛(wèi)生上の問(wèn)題、倒壊などによる保安上の問(wèn)題、犯罪に利用されるなどの防犯上の問(wèn)題を引き起こし、地域住民としては、いち早く解決を求めたい課題です。とはいえ、住宅は所有者の私有財(cái)産であるため、個(gè)人や法人、自治體等が勝手に処分することができません。これが、いわゆる「空き家問(wèn)題」です。
國(guó)は、5年ごとに「住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」（以下、「統(tǒng)計(jì)調(diào)査」という）を?qū)g施しており、直近の調(diào)査は平成25年に実施されました。それによると、全國(guó)の空き家は約820萬(wàn)戸といわれ、住宅総戸數(shù)約6063萬(wàn)戸の13.5％を占めています。この結(jié)果を受けて、20年後には空き家率が30％を超えるのではないかとの推計(jì)もあり、にわかに対策の必要性がクローズアップされています。
ここで、空き家の內(nèi)訳を、詳しく見(jiàn)てみます。
統(tǒng)計(jì)調(diào)査では、空き家を大きく「二次的住宅」「賃貸用住宅」「売卻用住宅」「その他の住宅」の四つに區(qū)分されています。その內(nèi)容と構(gòu)成比は、表1のようになります。

表１：全國(guó)における空き家の內(nèi)訳

出典：総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」

空き家の內(nèi)訳を見(jiàn)ますと、「二次的住宅」は別荘や會(huì)社の仮宿泊所のことで、一般的には「空き家」とは呼べない住宅でしょう。また「賃貸用住宅」や「売卻用住宅」は、いわゆる不動(dòng)産業(yè)界における流通在庫(kù)で、將來(lái)的に空き家化する危険はあるとしても、にわかに「空き家」とするには無(wú)理があるような気がします。したがって、私たちが日常生活で「空き家」と認(rèn)識(shí)するの「空き家問(wèn)題の解決は地域の活性化を生む」（1）地方における空き家の現(xiàn)狀は、「その他の住宅」ではないでしょうか。これを「狹義の空き家」と呼ぶことにし、その比率を算出すると、その空き家率は全國(guó)で5.3％となります。
東京都の（広義の）空き家率は11.1％で、10戸に1戸は「空き家」ということになりますが、東京で生活している方にとっては、この數(shù)値には違和感があるでしょう。しかし、狹義の空き家率では2.1％になり、100戸に2戸程度となり、感覚的には、こちらの方が納得できる數(shù)値ではないかと思います。
いずれにしても、空き家率が右肩上がりで年々増加していることは確かですし、マンションや賃貸住宅で、「最近空室が増えている」と感じる方々も多いと思います。空き家問(wèn)題に対する対応は、避けられない課題であることに違いはありません。

空き家をもたらす根本的な要因とは

空き家が増加する根本的な要因とは何でしょうか。統(tǒng)計(jì)調(diào)査の都道府県別の空き家率を見(jiàn)ると、一番高かったのは山梨県の22.0％です。逆に低かったのは沖縄県の10.4％です。なお、最も低かった宮城県（空き家率9.4％）は、東日本大震災(zāi)による住宅需要の上昇が影響していると考えられるため、比較対象から除外しました。また、東北各県の中で山形県が空き家率10.7％と低い値を示しています。これら3県に東京都を加えて、人口や世帯數(shù)の増減率、高齢化率を比較したものが表2になります。

空き家率が低い沖縄県は、東京都のような大都市圏以外で、人口や世帯數(shù)が大きく増加し、高齢化率が低い特徴があります。また、山梨県は、人口が減少し、世帯數(shù)の増加率が低く、高齢化率も平均より高い傾向があります。一方、人口が減少し、世帯數(shù)の増加率が低く、高齢化率も高い山形県は、広義の空き家率は低いのですが、狹義の空き家率をみると平均とほぼ同じ數(shù)値となっており、楽観視できない狀況が窺えます。

表2：4都県の空き家率、人口増加率、世帯増加率、高齢化率の比較

人口増減率、世帯數(shù)増減率：平成22年及び27年國(guó)勢(shì)調(diào)査結(jié)果より増減率を算出
高齢化率：平成27年國(guó)勢(shì)調(diào)査結(jié)果より、65歳以上人口の割合を算出
空き家率：平成25年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査結(jié)果より算出

これらから考えると、空き家問(wèn)題の底流には、人口減少や高齢化など、いわゆる過(guò)疎問(wèn)題があります。しかし一方では、地域ごとの立地や地勢(shì)的な違いから、空き家に関連する要因は違っていると思われます。また、地域における官民連攜による空き家問(wèn)題への取り組みには、溫度差や時(shí)間差もあるものと考えられます。
次ページの表3?表4は、空き家率の推移です。山梨県と山形県を比較すると、平成20年以降の空き家率の上昇に差が出ています。このあたりに何が潛んでいるのかを読み解くことで、空き家問(wèn)題への対応策の糸口が見(jiàn)つかるかもしれません。

表3：4都県広義の空き家率の年推移

表4：4都県の狹義の空き家率の年推移

地域內(nèi)の空き家問(wèn)題には個(gè)別の事情がある

なぜ過(guò)疎化によって住宅が空き家になってしまうのか。地域で生まれ育った子どもたちが、進(jìn)學(xué)あるいは就職によって大都市へ移動(dòng)し、その後、子どもたちは大都市で世帯を持ち、定住していきます。殘った実家には年老いた両親が殘りますが、さらに高齢化が進(jìn)むと、介護(hù)施設(shè)へ入所したりお亡くなりになったりして、居住者のいない住宅となります。
居住者のいなくなった住宅は、比較的に老朽化が進(jìn)んでない場(chǎng)合（市場(chǎng)価値がある場(chǎng)合）は、相続権者が継続して居住したり売卻することが可能です。老朽化が進(jìn)んで居住が難しい住宅は、取り壊さなければなりませんが、「何らかの理由」で放置されたものが、空き家問(wèn)題の対象物件ということでしょう。その「何らかの理由」は、地域や所有者の個(gè)別の事情ですので、事例を集約することで課題や対応策を模索しなければなりません。
一方、都市部における空き家問(wèn)題は、そのほとんどが、所有者が特定できないか、所有者の経済的な問(wèn)題に起因しているようです。
その他にも、広い意味での空き家問(wèn)題として、商業(yè)地域の空き店舗問(wèn)題があります。いわゆるシャッター商店街の問(wèn)題です。商業(yè)地域の使われなくなった店舗が放置されたり、住居兼店舗が閉店して住宅となっていく現(xiàn)象が、地域活性化の障害となっている事例が全國(guó)に多くあります。
空き家や空き店舗といっても、個(gè)人あるいは法人の私有財(cái)産ですので、公共の利益に反するからといって、強(qiáng)制的に課徴金を課したり、改造や撤去などはできません。その場(chǎng)合は、まず國(guó)や自治體が合理的な理由と方法で法律を定める必要がありますが、所有者個(gè)別の事情を考慮しつつ、有効性のある制度を作ることが現(xiàn)実的に可能なのかはわかりません。
平成22年以降、國(guó)全體の人口が減少に転じ、過(guò)疎化もさらに進(jìn)行することが予測(cè)される今、空き家は確実に増加傾向にあります。
やはり基本的には、空き家所有者の利益を尊重し、再活用に向かう意欲を増進(jìn)させるような活用方法を、官民連攜で考えていく必要がありそうです。