本サイトや大和ハウス工業(yè)が主催（あるいは後援）の講演、あるいは拙著「賃貸住宅経営の極意」でも書(shū)きましたが、賃貸住宅の入居者の多く（ほとんどの方）が、いまではインターネットサイトで物件を検索して物件を探し、どの物件を見(jiàn)に行こうかを選びます。

インターネットでの訴求

賃貸住宅の入居希望者の大半の方が、いまではインターネットサイトで物件を検索して物件を探し、見(jiàn)に行く物件を選びます。
賃貸住宅選びのインターネットサイトを見(jiàn)ていただければわかると思いますが、物件ごとに、外観、室內(nèi)ともいろいろな角度からの寫(xiě)真が掲載されています。また近年では、動(dòng)畫(huà)でのバーチャル內(nèi)見(jiàn)も増えており、実際の物件を見(jiàn)ることなく、契約する方もいるようです。

こうした現(xiàn)狀において、競(jìng)爭(zhēng)力のある賃貸住宅、空室の出にくい、賃料の下がりにくい物件であるためには、見(jiàn)栄えのする外観、見(jiàn)栄えのする室內(nèi)（特に水回り）でなければなりません。

賃貸住宅は、賃料を稼いでもらわなければ始まりません。空室では、その部屋分の賃料が入ってきません。物件が古かったり、住宅設(shè)備品（トイレやお風(fēng)呂、洗面臺(tái)等）が古いことが起因して空室が続いたり、賃料の値下げ圧力がかかったりすると、収支が悪化しますので、対策は早めが良いでしょう。

土地活用や土地を購(gòu)入して1棟賃貸住宅を建てる場(chǎng)合には、建築前の収支計(jì)畫(huà)において、定期的なメンテンス費(fèi)用、リフォーム費(fèi)用を見(jiàn)込んでおく必要があります。毎年一定額をリフォーム積み立てという形でプールする計(jì)畫(huà)も良いでしょう。こうした費(fèi)用を見(jiàn)込んでおくことで、突発的な修理修繕にも対応できます。

どこをリフォームするか

「見(jiàn)栄えする物件」というのが重要なポイントですから、外観に関するリフォーム（例えば、外壁塗裝、外壁洗浄）は、必要ならばすぐに行うと良いでしょう。最近の物件は、外壁、屋根など建物の外観部分に関して、メンテナンスが少なくて済むようになっています。ほかに、外構(gòu)、植栽などのメンテナンスも重要です。

また、水回り設(shè)備品は、年數(shù)とともに劣化や汚れが目立ってきます。また機(jī)能的に進(jìn)化しますので、「かなり古いな」と入居者から思われる前に交換するのが良いでしょう。トイレと洗面、お風(fēng)呂など水回り設(shè)備は、近接していることも多く、基本的に同一業(yè)者が行うリフォームですので、労働人件費(fèi)のことを考えると、同時(shí)に交換?改裝した方が、お得になることが多いようです。

どこに頼むべきか

気心が知れており、「言いたいことが言える」會(huì)社があれば、問(wèn)題ありませんが、まずは、物件を管理している管理會(huì)社に相談するのが良いでしょう。多くのリフォームを手掛けているリフォーム會(huì)社に頼めばいいように思えますが、賃貸住宅には賃貸住宅に相応しいリフォームがあります。例えば、デザイン重視のリフォームよりも、収益性を考えたお金をかけすぎないリフォームの方が賃貸住宅のリフォームは相応しいこともあります。こうしたことからも、まず管理會(huì)社に相談するのが一番良いでしょう。