土地活用を含めた各種不動(dòng)産への投資を行う場(chǎng)合、投資額に対してどのくらいの利回りが期待できるかは重要な判斷材料です。 投資を行う方（土地活用においては、土地オーナー様）の考え方によりますが、「各種機(jī)関投資家、アセットマネージャー等が、どのくらいの利回りを期待しているのか」は、自身の期待利回りの妥當(dāng)性の基軸になります。

不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì)がキャップレートを公表

期待する利回りのことを「キャップレート」（正しくは「Capitalization Rate」）といいます。
賃料やそのほかの要因が一定だとすると、キャップレートの低下は不動(dòng)産価格の上昇を意味します。住宅賃料は、當(dāng)然市況に左右されますが、短期間ではそれほど大きく変動(dòng)しません。そのため、キャップレートの低下は、大半の場(chǎng)合、価格上昇を意味することになります。それはつまり、「価格上昇でも、不動(dòng)産投資、土地活用投資を行いたいと思う方が増える傾向にある」ということになります。キャップレートはいくつかの機(jī)関から公表されていますが、今回はその一つを紹介し、分析してみたいと思います。

一般社団法人不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì)が半年に1度調(diào)査?公表している「不動(dòng)産投資短期観測(cè)調(diào)査」の最新（第27回）の調(diào)査分析が、2019年4月に公表されました（調(diào)査時(shí)點(diǎn)は2018年12月）。
この調(diào)査は、「日本の不動(dòng)産投資市場(chǎng)の現(xiàn)狀と先行き」について分析することが主眼とされており、各種機(jī)関投資家、アセットマネージャー等に対するアンケート調(diào)査結(jié)果を基に分析を行っています。その大項(xiàng)目の一つが、「キャップレートについて」となっています。
この中にある、賃貸住宅（ワンルーム、ファミリー）のキャップレートについて見(jiàn)てみましょう。
賃貸住宅の調(diào)査エリアは、東京23區(qū)では、城南地區(qū)（目黒區(qū)?世田谷區(qū)）、城東地區(qū)（墨田區(qū)?江東區(qū)）、港區(qū)の「麻布?赤坂?青山」地區(qū)、札幌、仙臺(tái)、さいたま、千葉、橫浜、名古屋、大阪、神戸、広島、福岡の各都市となっています。
キャップレートは2008年のリーマンショック後に全國(guó)的に一気に高くなり、東京都心一等地でも6～7％臺(tái)となりました。その後リーマンショックの影響も収まり始めて、徐々に低下していきます。2019年6月発表の予想數(shù)字では、都心の最も高いとされる3Aエリア（麻布?赤坂?青山）では、ワンルームタイプの賃貸住宅のキャップレートは4.0％となっています。

ちなみに、城南エリアは4.1％、城東エリアは4.3％、札幌5.3％、仙臺(tái)5.4％、さいたま5.0％、千葉5.3％、橫浜4.9％、名古屋5.0％、大阪4.9％、神戸5.2％、広島5.5％、福岡5.0％となっています。
キャップレートは立地條件、建築工法等により大きく異なりますので、同一地域內(nèi)でも変わってきますが、一つの基準(zhǔn)になると思います。

多くのエリアでキャップレートは低下

詳細(xì)な數(shù)字は一般社団法人不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì)のホームページを見(jiàn)ていただくとして、今回の公表データで注目すべき點(diǎn)をお伝えしておきます。この調(diào)査は半年に1度行われます。前回（2018年6月）の調(diào)査では、この先半年のキャップレート（つまり今回の調(diào)査結(jié)果）は、もうほとんど下がらないと予想していた回答が多數(shù)でした。しかし、蓋を開(kāi)けてみれば、多くのエリアでキャップレートは低下しました。つまり、2018年の上期には「不動(dòng)産価格はそろそろ天井か？」と各種機(jī)関投資家、アセットマネージャー等（＝専門家）は考えていたようですが、実際にはまだまだ不動(dòng)産市況は良かったということになります。
そして、今回の調(diào)査における、「この先、どうなると思うか？」の分析結(jié)果では、「価格上昇はもう少し起こりそう」ということになっています。もちろん、金利の動(dòng)向、世界経済の動(dòng)向など、不透明な要因もありますが、こうした要因で大きなショックが起こらない限り、現(xiàn)在の好調(diào)な不動(dòng)産市況はしばらく続くと思われます。