管理型不動(dòng)産信託事業(yè)は、オーナー様が安心して賃貸住宅経営を継続できるようにと始めた事業(yè)ですが、どのような特徴をもっているのか、ハートワン信託株式會(huì)社の営業(yè)部長(zhǎng)?三本木芳彥氏にお話をうかがいました。

オープンであることが信託の魅力のひとつ

インタビュアー（以下I）：ハートワン信託は、大和ハウスグループ內(nèi)の企業(yè)體である大和リビングカンパニーズの一員として設(shè)立されています。

三本木（以下S）：現(xiàn)在、大和リビングでは56萬(wàn)戸超（2019年3月末現(xiàn)在）の賃貸住宅を管理させていただいていますが、オーナー様の高齢化は確実に進(jìn)んでおり、併せてお子様のいらっしゃらない方や事業(yè)承継にお悩みの方も増えています。
このままでは、いずれ相続時(shí)にトラブルの発生、あるいはその手前で認(rèn)知癥による賃貸住宅経営の停滯というリスクを抱えることになるオーナー様が増えてしまいます。
そこで、企業(yè)として対策を講じられないかと研究を重ねた結(jié)果、信託會(huì)社の設(shè)立という結(jié)論に至りました。

I：オーナー様の立場(chǎng)からすると、自分に何かあっても次の世代に安心して引き継げる。また、わが家の資産はずっと守られていくという安心感もあります。

S：次世代への資産承継といえば、まず遺言書(shū)をイメージされる方が多いと思います。もちろん遺言書(shū)でも資産の引き継ぎはできますが、遺言書(shū)と信託の一番の違いは、遺言書(shū)は誰(shuí)にも見(jiàn)せず、ご家族に相談もせず、オーナー様が黙々と一人で書(shū)くというところです。
もちろん相談してもいいのですが、大半の方は自分の意志で遺言書(shū)を一人で作ります。ですから相続が起きたとき、ご家族は自分が何をもらえるのか、まったくわからないケースがほとんどで、それがご家族間の爭(zhēng)いの原因になることもあります。
不動(dòng)産信託の場(chǎng)合、相続が発生した後の信託財(cái)産の受益者は誰(shuí)、次は誰(shuí)、その次は誰(shuí)というように信託契約書(shū)に書(shū)かれます。信託契約書(shū)に書(shū)かれたことは、不動(dòng)産であればそのまま不動(dòng)産登記簿に載ります。不動(dòng)産登記簿に載るということは、誰(shuí)でも見(jiàn)ることができるので、とてもオープンに資産を引き継げることになります。

I：オープンというのは、新しいコンセプトですね。

S：當(dāng)社が講師を務(wù)めるセミナーのタイトルに「明るい資産承継」というキャッチフレーズがあります。「明るい」というのは、元?dú)荬胜Δ沥素?cái)産の行き先、引き継ぎ方について、ご家族でオープンに話し合ってください、遺言書(shū)のように一人で作って黙っているのではなく、皆さん納得しているのであれば相続が起こっても揉めませんよね、という気持ちを込めています。信託の場(chǎng)合は契約書(shū)に書(shū)かれる、不動(dòng)産であれば登記簿謄本にも載るということで、遺言書(shū)と違ってオープンにできます。オープンになっていたら揉めないということが、私どもからの一つの提案です。また、信託を活用すれば相続だけでなく、認(rèn)知癥対策も行うことができます。認(rèn)知癥になると、ご本人名義であっても銀行口座の現(xiàn)金を動(dòng)かせなくなります。そうなると、例えば賃貸住宅を修繕したくても、オーナー様ご本人は資金を出すことができず、配偶者や息子さんなどが立て替え払いをすることになり、重い負(fù)擔(dān)となってしまいます。賃料をもらっているのはお父さんなのに、口座からお金を出せないことで経済的に困ったり、負(fù)擔(dān)を感じたりするご家族が少なからずいらっしゃいます。信託を活用すれば、そうした不安はなくなります。

I：信託に関してなじみがない方は、信託の意味を理解するのに相當(dāng)時(shí)間がかかりそうな気がします。どのようにご説明されるのでしょうか。

S：おっしゃるとおり、そもそも信託という制度、あるいは言葉に皆さんなじみがありません。一般の方もそうですし、大和ハウス工業(yè)や大和リビングの営業(yè)の方々も、そういう意味では同じです。そこはご理解いただく活動(dòng)を地道に続けていくしかありません。ただ、なじみのない信託でも「安全?安心に、そしてオーナー様が思い描くとおりに資産の引き継ぎができます。」「遺言書(shū)ではできない、『先の先』までの資産の引き継ぎができます。」「任意後見(jiàn)制度よりも自由に、そしてご家族に負(fù)擔(dān)をかけない認(rèn)知癥対策ができます。」といったオーナー様にとってのメリットを丁寧に説明すると、興味を持っていただけることが多いです。

I：具體的にはどのような提案になるのでしょうか。

S：今、進(jìn)めているオーナー様の事例があります。
この方は80歳、將來(lái)的にはご所有不動(dòng)産の大半をご長(zhǎng)男に引き継ぎたいというお考えをお持ちです。ただし、ご長(zhǎng)男は現(xiàn)在、海外赴任をされています。また、ご自身が認(rèn)知癥になってしまったら家族に迷惑をかけてしまうということも心配されています。そこで、私どもは次のような提案をいたしました。まずは認(rèn)知癥対策です。ご長(zhǎng)男が近くにいらっしゃらないので、信託契約後の最初の代理人として配偶者を指名されることをお?jiǎng)幛幛筏蓼筏俊ⅳ伺渑颊撙砣摔我鄹瞍蚬郡工长趣yしくなった場(chǎng)合は、2番目の代理人としてご長(zhǎng)男またはご長(zhǎng)男が指定される方を指名することも提案しました。次に資産承継です。相続が発生した場(chǎng)合は、信託不動(dòng)産の大半をご長(zhǎng)男に殘すことにします。
ただ、ご長(zhǎng)男が帰任前の場(chǎng)合は受益者をご長(zhǎng)男、その代理人を配偶者またはご長(zhǎng)男が指定される方とする方法も提案しました。
さらに、このオーナー様のお孫様（ご長(zhǎng)男の息子様）がつい最近結(jié)婚され、ご長(zhǎng)男の次に賃貸住宅経営を受け継ぎたいというご希望をお持ちであることがわかりました。 そこで、長(zhǎng)期的な視野で將來(lái)を見(jiàn)據(jù)え、ご長(zhǎng)男の次の承継者をお孫様として信託契約書(shū)に記載することも私どもから提案しました。

※他の相続人の遺留分には、十分な配慮が必要です。

このように、信託はどのようにも設(shè)計(jì)できて、自由度が高いという特徴があります。
ご家族の狀況やご所有財(cái)産の狀態(tài)は、オーナー様によって千差萬(wàn)別です。しかし、信託が持っている自由自在な機(jī)能を活かしきれば、すべてのオーナー様にベストなソリューションを提供できると私どもでは確信しています。

信託を活用すべきオーナー様とは

I：今、これだけ話題になっていますので、管理型不動(dòng)産信託を考えるオーナー様も増えていくと思います。どのような場(chǎng)合に信託を活用されたほうがいいのでしょうか。

S：一つには、認(rèn)知癥が不安だという方です。信託が持つ機(jī)能を使えば、その不安を解消することができます。
また、自分は賃貸住宅経営を長(zhǎng)く続けているが、家族にはその経験がないため、オーナーの立場(chǎng)で経営にあたってもらえる會(huì)社に任せたいとお考えのオーナー様にも向いていると思います。
また、遺言書(shū)を作るのが面倒だという方は、信託契約で財(cái)産の行き先を指定しておけば、遺言書(shū)と同じように財(cái)産を引き継いでいくことができます。

• （1）家族には賃貸不動(dòng)産経営の経験?知識(shí)がないため、オーナーの立場(chǎng)で経営に當(dāng)たってもらえる會(huì)社に任せたい。
• （2）遺言書(shū)を作成せず、賃貸不動(dòng)産を承継したい。
• （3）遺言書(shū)では、2次相続以降の承継先を指定できず、不安だ。
• （4）認(rèn)知癥などの場(chǎng)合に備えて、賃貸不動(dòng)産の管理?処分についての権限を息子（娘?甥?姪）に與えておきたい。
• （5）任意後見(jiàn)制度は、手続きが面倒で気が進(jìn)まない。
• （6）家族信託は、受託者になる家族にとって賃貸不動(dòng)産経営が重荷にならないか、心配だ。

I：遺言書(shū)と違い、信託では2次、3次の相続先を指定できると聞いています。

S：「遺言書(shū)では2次相続以降の承継先を指定できず不安だ」という場(chǎng)合、1本の信託契約書(shū)で、自分の次は配偶者、配偶者の次は長(zhǎng)男、長(zhǎng)男の次は孫と、2次、3次の相続先を指定することができます。これを信託の「連続承継機(jī)能」といいます。遺言書(shū)では、自分の次までしか決められません。そこから先は、次の方が遺言書(shū)を書(shū)く必要があります。

※ 他の相続人の遺留分には、十分な配慮が必要です。信託の存続期間には制限があります。

例えば、お子様がいらっしゃらないご夫妻が、この連続承継の機(jī)能を使うとします。
ご夫妻だけでお子様はいないのですが、それぞれにご兄弟がいるご夫妻が何もせず、法定相続のとおりに財(cái)産が受け継がれていったらどうなるかを考えてみます。
まずご本人様の相続では、法定相続割合でご本人様の兄弟に4分の1、配偶者に4分の3となります。次に配偶者に相続が起きた場(chǎng)合、配偶者の法定相続人は配偶者のご兄弟しかいらっしゃいません。
そうすると、ご本人様から相続した4分の3も含めて、配偶者の財(cái)産は全部配偶者側(cè)の兄弟に渡ってしまいます。ご本人様からすると、妻はいいけれど、先祖代々受け継いできた土地が配偶者を経由して、自分と血のつながらない配偶者側(cè)の兄弟に渡ってしまうのはどうなのだろうということになります。この場(chǎng)合、法定相続ではご本人様の兄弟に殘すことができません。
そこで信託の出番です。1次相続では、すべての財(cái)産を配偶者に與え、配偶者の相続（2次相続）では、すべての財(cái)産をご本人様側(cè)の兄弟というように信託契約で定めておけば、そのとおりに引き継げます。信託は、このような使い方ができるのです。

セミナーでは、「信託はオールラウンドです」と申し上げています。遺言書(shū)は相続が起こってからは効果がありますが、認(rèn)知癥対策にはなりません。それでは認(rèn)知癥を発癥されたオーナー様とご家族は救えないのです。
任意後見(jiàn)制度は、認(rèn)知癥や要介護(hù)になったときに後見(jiàn)人が立ちますが、相続が起こって財(cái)産をどう分けようかということは決めてくれません。信託であればすべてをカバーできます。
自由自在で、オールラウンドなのが信託です。その良さをすべてのオーナー様に実感いただくこと、これが當(dāng)社の願(yuàn)いです。