9月19日に國土交通省から、基準(zhǔn)地価（都道府県地価調(diào)査）が発表されました。
全國の対前年平均変動(dòng)率は住宅地－0.1％、商業(yè)地＋1.7％、工業(yè)地＋1.0％、全用途平均では＋0.4％となり、2年連続でプラスになりました。上昇基調(diào)が強(qiáng)まっている結(jié)果です。

基準(zhǔn)地価とは

基準(zhǔn)地価は、全國の都道府県知事が調(diào)査を?qū)g施し、それらを國土交通省が取りまとめて毎年9月半ばに公表されます。國が主體となって行う地価公示とともに、一般の土地取引の指標(biāo)となるものです。
地価公示は、毎年1月1日時(shí)點(diǎn)の価格に対して、基準(zhǔn)地価の価格時(shí)點(diǎn)は毎年7月1日です。路線価（相続稅の算定基準(zhǔn)となります）も1月1日が価格時(shí)點(diǎn)です?；鶞?zhǔn)地価は1年の中間が価格時(shí)點(diǎn)となっているため、地価の中間発表の様相があります。全國21,540地點(diǎn)の地価を算定し、都道府県が主體であるため、地方部も地點(diǎn)が網(wǎng)羅されていることが特徴です。

各都道府県の狀況

最初に各都道府県の狀況を見ておきましょう。まずは、住宅地から。
前ページの図1は住宅地の基準(zhǔn)地価変動(dòng)率ランキングを示しています。
全國平均では－0.1％、前年が－0.3％、前々年が－0.6％でしたから、かなり回復(fù)してきました。來年9月の発表では、プラスに転じるかもしれません。
プラスになっている地域は15都府県。石川県や大分県など、地方大都市に含まれないエリアもプラスになりました。最下位は秋田県の－2.0％でした。秋田県は4年前には－4.0％でしたので、低下幅が減少してきています。

図1：都道府県別　基準(zhǔn)地価変動(dòng)率（住宅地）

國土交通省「地価調(diào)査」より作成

図2は商業(yè)地の変動(dòng)ランキングです。
全國平均では＋1.7％、3年連続のプラスで、かつ上昇幅も前年の＋1.1％から大きくなっています。プラスのエリアは、20都道府県でした（ほぼ橫ばいを含む）。プラスのエリアは大都市、地方大都市に留まらず、富山県、奈良県、香川県など、地方まで広がっています。
商業(yè)地の最下位も秋田県で、－2.1％でした。こちらも住宅地と同様にマイナス幅は減少しています。

図2：都道府県別　基準(zhǔn)地価変動(dòng)率（商業(yè)地）

國土交通省「地価調(diào)査」より作成

大都市圏の狀況

まず、住宅地から狀況を見ましょう。
東京圏は＋1.1％、6年連続の上昇で、上昇幅は3年連続の拡大となりました。
大阪圏は＋0.3％、2年連続の上昇で、上昇幅は昨年を上回りました。
名古屋圏は＋1.0％、7年連続の上昇で、上昇幅は3年連続の拡大となりました。
上昇地點(diǎn)を細(xì)かく見てみると、各エリアの中心地だけでなく、周辺部にも広がっており、かつ周辺部のほうが、上昇幅が大きくなっています。
また、中心部では、価格は上昇しているものの、上昇幅が減少している地點(diǎn)もあって、価格の天井感が近くなっているエリアがあることも分かります。
次に商業(yè)地です。オフィス需要が堅(jiān)調(diào)で、ビルの建て替え、新設(shè)が進(jìn)んでいること、インバウンド需要を見込んで、ホテル建設(shè)が進(jìn)んでいることなどから、大きく上昇しています。
東京圏は＋4.9％、7年連続の上昇で、上昇幅は6年連続拡大となりました。
大阪圏は＋6.8％、7年連続の上昇で、上昇幅は6年連続の拡大となりました。
名古屋圏は＋3.8％、7年連続の上昇で、上昇幅は6年連続の拡大となりました。

地方大都市の狀況

上記大都市圏を除く地方圏では、住宅地は ‐0.5％でしたが、商業(yè)地は平成3年（1991年）以來28年ぶりのプラス（＋0.3％）となりました。
地方4市（札幌、仙臺、広島、福岡）に限ると、住宅地は＋4.9％、商業(yè)地はなんと＋10.3％になっており、地方大都市の地価上昇に勢いが増している結(jié)果となりました。

基準(zhǔn)地価の四半世紀(jì)を振り返る

次に、1996年からの基準(zhǔn)地価変動(dòng)率の推移を見てみましょう。
図3は1996年～2019年の基準(zhǔn)地価の変動(dòng)率の推移です。バブル崩壊以降、低迷が続いていましたが、ミニバブル期に回復(fù)、しかし、リーマンショックで大きく下げ、2013年頃からの回復(fù)していることが分かります。

図3：都道府県地価調(diào)査（基準(zhǔn)地価）変動(dòng)率の推移（住宅地）

國土交通省「地価調(diào)査」より作成

図4は、商業(yè)地の推移です。住宅地と比べて、動(dòng)きが見やすい、つまり景気に影響を受けて動(dòng)きがはっきりしているグラフになっています。

図4：都道府県地価調(diào)査（基準(zhǔn)地価）変動(dòng)率の推移（商業(yè)地）

國土交通省「地価調(diào)査」より作成

ミニバブルピーク2008年との比較

バブル期の爆発的な上昇には程遠(yuǎn)いものの、土地価格の上昇は続いています。バブル期に次いで、不動(dòng)産市況が好調(diào)だったミニバブル期（2005年～ 2008年）のピークだった2008年と比較してみましょう。
都道府県単位で住宅地から見てみます。 2008年を100として、それを上回っているのは、唯一沖縄県で、111.1となっています。価格上昇が続く東京都は96.9、愛知県は98.7、など90を超えるのは全國7都県になっています。
一方、商業(yè)地では、2008年を100としてそれを上回っているのは、沖縄県121.6、京都府112.3、大阪府111.1、東京都108.3、愛知県104.4の5都府県、90を超えているのは宮城県、千葉県、滋賀県の3県を加えた8都府県となりました。商業(yè)地においては、インバウンド需要を見込んだホテル開発、市街地の再開発等が進(jìn)んでいる地域で地価の上昇がうかがえます。
全國的に見ると、地価の回復(fù)は顕著になってきています。また、その勢いは地方都市にも波及し、地方大都市ではかなり大きな上昇になりました。景気回復(fù)、雇用の改善、などが背景にあるとともに、低金利環(huán)境がプラスに作用しています。
しかし、住宅地では特に地方都市で見られる傾向として、交通の便や生活環(huán)境のよいエリアが上昇の中心になっており、郊外や周辺部では上昇基調(diào)は見られません。
また、商業(yè)地では、オフィス需要があるエリア、インバウンド需要のあるエリア、観光客の多いエリアでの上昇はかなり大きな幅になっていますが、こうした目立つ要因がないエリアでは、あまり上昇は見られませんでした。地方においては地価の二極化がはっきりしています。