人口移動(dòng)は、賃貸住宅需要に大きく影響を與える

賃貸住宅需要を分析する際に、人口の移動(dòng)は大きな要素となります。たとえば、都道府県をまたいで移動(dòng)する大半は、進(jìn)學(xué) （大學(xué)?専門(mén)學(xué)校への進(jìn)學(xué)）や就職で引っ越す18歳～ 25歳の方たちです。そして、そのほとんどは、何らかの形の賃貸住宅に住みます。
ここで「何らかの形」と書(shū)いたのは、主には民間賃貸住宅ですが、その他にも借り上げ社宅や寮のようなものもあるからです。しかし、これらも借り手と貸し手が直接ではないにしろ、そこには賃貸物件を利用する方と所有する方がいるわけです。

三大都市の人口移動(dòng)の現(xiàn)狀

2020年１月末に総務(wù)庁は2019年の「住民基本臺(tái)帳人口移動(dòng)報(bào)告」を発表しました。東京都は、當(dāng)時(shí)「都心回帰」といわれ始めた1996年以降23年連続して転入超過(guò)です。2019年の東京23區(qū)への転入數(shù)は、過(guò)去最高の約37萬(wàn)2000人でした。こうしたことが、近年の東京での賃貸住宅需要が極めて高く、空室率が少ない要因になっていることがわかります。

（図1）転入者數(shù)と転入超過(guò)數(shù)（東京23區(qū)）

総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「住民基本臺(tái)帳人口移動(dòng)報(bào)告」より作成

大阪府は長(zhǎng)く転出超過(guò)が続いていましたが、ここ數(shù)年は転入超過(guò)になっています。2019年は前年対比106%、約1萬(wàn)人の転入超過(guò)でした。これまで、東京都への人口移動(dòng)が最も多かったのは大阪府からでした。転入超過(guò)に転じた背景には、大手企業(yè)本社の実質(zhì)的な（登記簿上の本店はそのままで機(jī)能だけが移動(dòng)）東京移転が一巡したことだと思われます。
また、大阪市は2001年から転入超過(guò)が続いていますが、2019年は過(guò)去20年間で最高の1萬(wàn)6000人となっています。大阪においても、賃貸住宅需要が高くなっていると考えられます。
また、2019年の名古屋市への転入數(shù)は、過(guò)去10年で最多の約8萬(wàn)3000人となりました。

（図2）転入者數(shù)と転入超過(guò)數(shù)（大阪市）

総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「住民基本臺(tái)帳人口移動(dòng)報(bào)告」より作成

また、2019年名古屋市への転入數(shù)は、ここ10年でもっとも多い約8萬(wàn)3000人となりました。

九州における“東京”になっている福岡

福岡市は1973年以來(lái)転入超過(guò)が続いています。2019年の転入超過(guò)數(shù)は1萬(wàn)人を超えました。東京23區(qū)、大阪市、名古屋市では、80年代から90年代前半にかけて転出超過(guò)の時(shí)代がありましたが、福岡市は一貫して転入超過(guò)となっています。九州?沖縄各地からの転入がその大半を占めており、福岡は、「九州エリアの圧倒的中心地」というポジションを長(zhǎng)年かけて築いてきたことがうかがえます。もともと、福岡市はマンションに住む世帯が多い地域で、少し前までは東京23區(qū)よりもマンションに住む世帯が多い街でした。転入超過(guò)が続いていることからわかるように、以前から賃貸住宅需要も旺盛な地域です。街がどんどん大きくなってきており、福岡市の郊外エリアでも賃貸住宅が多く建てられており、空室率も少ないようです。

（図3）転入者數(shù)と転入超過(guò)數(shù)（福岡市）

総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「住民基本臺(tái)帳人口移動(dòng)報(bào)告」より作成

16年ぶりに転出超過(guò)になった広島市

大きな都市で転出超過(guò)なのが広島市です。
広島市は転入者數(shù)が減少を続けており、2019年は16年振りに転出超過(guò)となりました。

（図4）転入者數(shù)と転入超過(guò)數(shù)（広島市）

総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「住民基本臺(tái)帳人口移動(dòng)報(bào)告」より作成

広島市は、これまで長(zhǎng)年にわたり転出數(shù)と転入數(shù)が拮抗していました。2000年以降は概ね、わずかに転入超過(guò)する年が続いていましたが、2019年は転出超過(guò)になりました。
広島市は、福岡と関西3都市（大阪?神戸?京都）に挾まれています。また、岡山市も政令指定都市となり、今後は、中國(guó)地方のメイン都市というイメージから少し変化が見(jiàn)えてくるかもしれません。

このように人口の移動(dòng)の実態(tài)を長(zhǎng)期的に見(jiàn)ると、今後の賃貸住宅需要がある程度見(jiàn)えてきます。賃貸住宅経営は、30年～35年の長(zhǎng)期にわたります。単年での數(shù)字ではなく、長(zhǎng)期推移を見(jiàn)ることで新たな気づきがあると思います。