リーマンショックとは異なり一時(shí)的な落ち込みになりそうと予想する理由

リーマンショックは、債権の証券化商品や低所得者ローンの不履行を発端とした金融危機(jī)であったのに対し、現(xiàn)在のコロナショックはウィルス対策によって、経済活動(dòng)の自粛を行わなければならないという実體経済への影響からくるものです。もし、この先金融融資の引き締めが起これば、多くの人が住宅購(gòu)入で利用する住宅ローンに関しても借り入れが厳しくなり、実需物件であったとしても不動(dòng)産購(gòu)入者が減り、価格下落の可能性もあります。しかし、融資の姿勢(shì)の変化は今のところみられませんし、金融引き締めどころか、「さらなる金融緩和」を進(jìn)めていくようです。この流れになるとすれば、一時(shí)的な落ち込みはあるとしても、しばらくすればもとの不動(dòng)産市況に戻ると考えられます。
また、住宅分野では、これまで旺盛だった購(gòu)入意欲が急に激減するとも考えられません。現(xiàn)在は営業(yè)自粛企業(yè)が多いようですが、狀況がおさまれば、この間の「溜まった需要」を取り込むことになるでしょう。

JREITの動(dòng)きから今後の市況を予測(cè)する

不動(dòng)産市況（とくに実物不動(dòng)産の市況）は、株式市場(chǎng)とは異なりタイムリーなデータがなく、たいていのデータが數(shù)か月後に公表となりますので、現(xiàn)在の実態(tài)をデータで把握するにはもう少し時(shí)間を要します。そのため、JREITの値動(dòng)きから分析してみることにします。
JREITの値動(dòng)きと実物不動(dòng)産取引には、極めて高い連動(dòng)性があることが知られており、日本（JREIT）に限らず、世界の他のREITでもいえることです。日本においては、過(guò)去の実例から、「JREITの動(dòng)きから約1年後に実物不動(dòng)産の価格に表れる」ことが知られています。以下、JREITデータを見(jiàn)てみましょう。

図1：東証REIT指數(shù)の推移（日別）

（出典）東京証券取引所

図1は、2020年1月からのJREITの各指數(shù)の動(dòng)きを示したものです。
JREIT価格は、2月下旬頃まではかなりの高水準(zhǔn)でしたが、3月中旬から一気に減少したことが分かります。下のグラフは2月の平均指數(shù)を100とした時(shí)に3月～4月の指數(shù)推移となります（図1、2ともグラフの色は同じ）。

図1：東証REIT指數(shù)の推移（2020年2月平均＝100）

（出典）東京証券取引所

JREITの各指數(shù)は3月19日に一気に半數(shù)近くまで落ち込みましたが、その後回復(fù)していきます。最も高い指數(shù)の住宅指數(shù)（賃貸住宅の指數(shù)）は戻りも早くピークからは下げているものの、ある程度戻して安定しています。住宅REITは現(xiàn)在ピークよりも少し下げていますが、これは価格調(diào)整と言っていい狀況で、この先は回復(fù)すると思われます。
また、この東証REIT指數(shù)は商業(yè)と物流が同じ指數(shù)になっています（東証発表データ）が、個(gè)々に見(jiàn)ると、物流REITの落ち込みは各プロパティ別（オフィス?住宅?小売り?ホテル?物流）では最も少なく、回復(fù)も最も早くなっています。巣ごもり消費(fèi)の拡大という現(xiàn)狀に加え、今後のECの拡大見(jiàn)込みをふまえると當(dāng)然かもしれません。大和ハウス工業(yè)でもオーナー様の土地活用の一環(huán)として多くの物流倉(cāng)庫(kù)の建築を行っていますが、どこも好調(diào)のようです。

次に、住宅賃料の市況ですが、全般論としては、一次的に悪化の可能性がなきにしもあらずですが、回復(fù)は早いものと思われます。特に、ワンルームタイプや標(biāo)準(zhǔn)ファミリータイプの影響はほとんどないと思われます。これらのサイズの物件では、リーマンショック後でも同様に大きな影響はありませんでした。影響が少なからずあるとすれば、タワーマンション上層階の賃貸物件のような高額賃貸物件に限られると思います。

こうしたことから、今後の不動(dòng)産市況を予測(cè)すると、一時(shí)的な落ち込みはあるにせよ、特に住宅関連分野では、早晩もとの市況に戻ると予想します。