土地活用として賃貸住宅を建築し、賃貸住宅の経営をスタートさせるほとんどの方は、金融機(jī)関から融資を受けます。その際、一般的には（ビジネスなどで取引がある場(chǎng)合は別の仕組みがあります。ここでは、ビジネスを行っていない地主の方々という意味です）、賃貸住宅用の融資（通稱：アパートローン）を利用します。そのため、大半の方は、賃貸住宅の建築契約を結(jié)ぶということは、金融機(jī)関の提供する「ローン」という商品を購(gòu)入するということになります。
今回は、賃貸住宅建築ローンについてと、この先の金利の見通しについて考えます。

アパートローンを借りることができるのは誰(shuí)か？未成年と高齢者は？

當(dāng)たり前ですが、アパートローンの利用には少し條件があります（主要銀行の場(chǎng)合ですので、例外もあります）。
まず、20歳以上であること。これは、民法の「未成年が法定代理人（＝一般的に親）の同意なしに結(jié)んだ契約は無(wú)効になる」という條文があるからです。親の同意があればOKかどうかは、金融機(jī)関の判斷のようです。

では、アパートローンは何歳までの方が借りられるのでしょうか。
一般的にアパートローンには、明確な年齢上限基準(zhǔn)はありません。多くの金融機(jī)関では、「賃貸住宅経営（アパート事業(yè)経営）の事業(yè)承継者がいること」が條件に挙がっています。
意外に思った方もいるかもしれません。個(gè)人が住むための住宅では、たいてい年齢制限があります。この違いは、審査基準(zhǔn)の規(guī)準(zhǔn)によるものです。

住宅ローンとアパートローンの審査基準(zhǔn)の違い

個(gè)人が住むための住宅ローンでは、年齢制限があるのが一般的です。例えば、ある金融機(jī)関では70歳までといった條件があるようです。住宅金融支援機(jī)構(gòu)が提供する「フラット35」では、親子リレーローン等の活用で70歳以上も借りることができます。また、借入年數(shù)は、「80歳－現(xiàn)在の年齢」ですので、45歳の方は35年借りられるということになります。
住宅ローンの基準(zhǔn)は、「契約者の収入や勤続狀況といった屬性とその方の健康狀況等」が主です。つまり、住宅ローンの審査対象の主は、契約者本人ということです。
しかし、アパートローンでは、少し狀況が異なります。まず、該當(dāng)物件、つまり賃貸住宅の資産価値を?qū)彇摔筏蓼埂Ａ⒌貤l件、建物の構(gòu)造種別、耐久年數(shù)などの審査です。
また、収益力の審査もあります。賃貸住宅経営という事業(yè)がうまくいくのかという審査です。
この2つの主たる審査に加えて、契約者の資産狀況なども加味されるようです。しかし、「事業(yè)がうまくいくか」が基準(zhǔn)の基本とされています。

わずかな金利の差でも、支払総額では大きな違いに！

現(xiàn)在、アパートローン金利は、かなり低い水準(zhǔn)が続いています。
では、金利の違いで、どれくらい総返済額が変わるのでしょうか？
賃貸住宅の建築費(fèi)用として1億円を金融機(jī)関から借入する場(chǎng)合、わずかな金利の違いでどれくらい返済総額が変わるのかをシミュレーションしてみます。最も長(zhǎng)く借りた場(chǎng)合の「元利均等法式」、35年、毎月払いの例です。ここでは違いを見るために、全期間固定金利という設(shè)定にしています（手?jǐn)?shù)料その他経費(fèi)は考えない）。
まず、金利1％の場(chǎng)合、毎月の支払い額は28.2萬(wàn)円、支払総額は約1億1856萬(wàn)円となります。元金1億円で利息1856萬(wàn)円です。

次に1.2％の場(chǎng)合、毎月の支払い額は29.1萬(wàn)円とそれほどの違いを感じませんが、支払総額は約1億2251萬(wàn)円となり、約400 萬(wàn)円の差がつきます。元金1億円で利息2251萬(wàn)円となり、元金に対して2割以上の利息となります。
そして1.5％の場(chǎng)合、毎月の支払いは30.6萬(wàn)円、支払総額は約1億2859萬(wàn)円となり、1％の金利とは約1000萬(wàn)円の差がつきます。わずか0.5％の金利差が、支払総額に大きな差を生むのです。

この先の金利の見通し

現(xiàn)在のアパートローン固定金利は、1％～1.5％程度の金利（條件などによる）です。狀況により ますが、今後は概ね同水準(zhǔn)か、少し下がるのではないでしょうか。
その背景あるのは、世界的な低金利の傾向です。日銀は、2020年9月17日に「新政権と引き続き連攜し、大規(guī)模な金融緩和政策を続ける」と発表。そして、その旗振り役の黒田日銀総裁は2023年の任期満了まで全うすると意欲を示しました。これは、実質(zhì)的に2023年までは、現(xiàn)在の超低金利を続けたいという宣言のようです。
また、アメリカに目をやるとFRBは16日に、「少なくとも」2023年まではゼロ金利政策を続ける方針を明らかにしました。 日本?アメリカ政府とも、新型コロナウイルス対策による財(cái)政悪化懸念が高まることにより、國(guó)債金利上昇になると、市場(chǎng)に不安が広まりますので、「その可能性を摘む」という政策といえます。
このような狀況から、この先も低金利が続くことが見込め、2020年の春から夏の一時(shí)期、賃貸住宅の建築に停滯ムードが広がりましたが、そのムードも変わってきています。