國(guó)土交通省より「令和3年地価公示」が3月23日夕方に発表されました。これは選定された標(biāo)準(zhǔn)地の2021年1月1時(shí)點(diǎn)の1m²あたりの価格を判定して公示したものです。コロナショック後、初めての公示地価ということで、新型コロナウイルスが地価に與えた影響について大きな注目を集めました。

全體俯瞰

の全國(guó)平均は前年比-0.5％。昨年まで5年間続いたプラスから一転、6年ぶりにマイナスとなりました。新型コロナウイルスの影響は大きく、三大都市圏（東京圏、名古屋圏、大阪圏）はいずれもマイナス、地方圏全體でもマイナスとなりました。
地価上昇時(shí)は、大都市圏から地方圏にプラスが波及する流れでしたが、21年の公示地価では一気に全國(guó)的なマイナスとなりました。ただし、マイナスの幅に、住宅、商業(yè)、オフィスなどの「その土地の使われ方」によって差があったことも今回の公示地価の特徴です。
全國(guó)の住宅地は－0.4％（前年は＋0.8％）、商業(yè)地は－0.8％（前年は＋3.1％）で、ともにマイナスですが、商業(yè)地の落ち込みのほうが住宅地に比べ圧倒的に大きくなっています。また、さまざまな要因でプラスになっている地點(diǎn)も散見(jiàn)されます。
住宅地では、調(diào)査地點(diǎn)全18,166地點(diǎn)のうち上昇は3,473地點(diǎn)（19％）、下落が10,496地點(diǎn)（58％）、橫ばいが4,197地點(diǎn)（23％）でした。
商業(yè)地では、全6,411地點(diǎn)のうち上昇は1,090地點(diǎn)（17％）、下落が4,081地點(diǎn)（64％）、橫ばいは1,240地點(diǎn)（19％）となっており、その割合は似通っています。
以下、細(xì)かく見(jiàn)ていきます。

図1：地価公示変動(dòng)率の推移（住宅地）

國(guó)土交通省発表データより作成

図2：地価公示変動(dòng)率の推移（商業(yè)地）

國(guó)土交通省発表データより作成

住宅地では後半は持ち直した

2020年3月中頃から、その後の緊急事態(tài)宣言の解除まで、経済活動(dòng)の停滯と外出自粛に よって街からぱったりと人がいなくなるという時(shí)期がありました。またインバウンド観光客は皆無(wú)に近く、観光地は大苦戦となりました。宣言解除後、20年後半からは景気の持ち直しがあり株価などは大きく上昇したものの、こうしたことが公示地価に色濃く出ています。

毎年9月に発表される都道府県地価と同一地點(diǎn)に限った公示地価では、全國(guó)の住宅地は年間では－0.2％でした。細(xì)かく見(jiàn)ると、前半は－0.4％（1月1日～7月1日までの変動(dòng)率）でしたが、後半は＋0.2％（7月1日～21年1月1日までの変動(dòng)率）となり、前半のマイナス分を後半でカバーしきれなかったという狀況です。同様に商業(yè)地は年間では－1.4％、前半－1.4％（同）で、後半は±ゼロ（同）となり、マイナス圏から脫せませんでした。この同一地點(diǎn)の地価を地域で分析すると、住宅地は三大都市圏、地方圏も合わせ、全國(guó)的に年の後半は概ねプラスになりました。一方、商業(yè)地では、大阪圏は後半も－0.6％、地方主要4都市（札幌?仙臺(tái)?広島?福岡）以外の地方も後半は－0.3％と、マイナス圏のままとなっています。

東京圏の狀況

東京圏では、全用途が－0.5％（前年は＋2.3％）、住宅地は－0.5％（前年は＋1.4％）、商業(yè)地は－1.0％（前年は＋5.2％）となりました。
特徴的だったのは、商業(yè)地地価が東京23區(qū)全てにおいて下落になったことです。特にこれまでインバウンド観光が盛んだった臺(tái)東區(qū)などでの下落幅の大きさが目立ちました。銀座?淺草?新宿歌舞伎町などの商業(yè)地では、2ケタのマイナスとなっており、新型コロナウイルスの影響が大きく出た格好となりました。商業(yè)地は全體的にマイナスながらも、飲食?小売りなどが主體のエリアのマイナスは大きく、丸の內(nèi)や大手町のようなオフィスエリアはそれほど大きなマイナスではありませんでした。

住宅地では、港區(qū)と目黒區(qū)を除く東京23區(qū)の大半がマイナスとなりました。逆に、川口市や戸田市、橫浜市の港北エリア、千葉県の総武線(xiàn)沿線(xiàn)エリアなどの住宅地はプラスとなりました。また、デュアルライフ（多拠點(diǎn)生活）が浸透し、千葉県房総半島エリアの住宅地もプラスとなっています。
細(xì)かく見(jiàn)ると、都心一等地で希少性の高いエリアや利便性の高いエリアなどではプラスが続いています。しかし、こうしたエリアにおいても、上昇地點(diǎn)數(shù)は例年に比べ少なくなりました。

大阪圏の狀況

大阪圏では、全用途が－0.7％（前年は＋1.8％）、住宅地は－0.5％（前年は＋0.4％）、商業(yè)地は－1.8％（前年は＋6.9％）となりました。
インバウンド観光需要が大きかった関西エリアでは、その影響が特に商業(yè)地で大きく出ました。
大阪の主要商業(yè)エリアでは、下落幅が20％臺(tái)のところも5地點(diǎn)見(jiàn)られ、商業(yè)地下落率の上位10地點(diǎn)のうち8地點(diǎn)が大阪、1地點(diǎn)が京都エリアとなり、このことを大きくメディアが取り上げました。
昨年36.1％も上昇した大阪駅隣接の梅田の地點(diǎn)では、今年は－8.4％と振れ幅の大きさが目立ちます。住宅地は4年ぶりのマイナスとなりましたが、近年の上昇幅がそれほど大きくなかったためか、下落幅もわずかとなりました。

名古屋圏の狀況

名古屋圏では全用途が－1.1％（前年は＋1.9％）、住宅地は－1.0％（前年は＋1.1％）、商業(yè)地は8年ぶりの－1.7％（前年は＋4.1％）となりました。
名古屋圏での特徴は、上昇地點(diǎn)が少なかったことです。住宅地総地點(diǎn)數(shù)1,302地點(diǎn)のうち、上昇したのは36地點(diǎn)（3％）にとどまり、橫ばい201地點(diǎn)（15％）、下落1,065地點(diǎn)（82％）でした。また、商業(yè)地総地點(diǎn)數(shù)477地點(diǎn)のうち、上昇地點(diǎn)はわずか2地點(diǎn)でした。橫ばいが29地點(diǎn)（6％）、下落が446地點(diǎn)（94％）と、商業(yè)地ではほとんどが下落したといえるような狀況です。
ただし、年間の前半後半の比較では、三大都市圏の商業(yè)地では、名古屋圏だけが＋0.9％となっており、回復(fù)の兆しがうかがえます。

地方圏と地方主要都市

地方中核4市（札幌?仙臺(tái)?広島?福岡）では、全用途平均が＋2.9％（前年は＋7.4％）、住 宅地は＋2.7％（前年は＋5.9％）、商業(yè)地は＋3.1％（前年は＋11.3％）となり、いずれもプラスになりました。

図3：地方四市　地価公示変動(dòng)率の推移（住宅地）

國(guó)土交通省発表データより作成

図4：地方四市　地価公示変動(dòng)率の推移（商業(yè)地）

國(guó)土交通省発表データより作成

ここしばらく続いた大幅上昇ではなくなりましたが、広島市を除けば堅(jiān)調(diào)な上昇を続けています。
しかし、三大都市圏を除くすべての地方圏（上記4都市も含む）では、全用途平均が－0.3％（前年は＋0.8％）、住宅地は－0.3％（前年は＋0.5％）、商業(yè)地では－0.5％（前年は＋1.5％）となりました。商業(yè)地は4年ぶりのマイナ ス、住宅地は3年ぶりのマイナスでした。

都道府県別の上昇下落率

都道府県別の地価公示上昇下落率を見(jiàn)ると、図5の住宅地ではプラス（橫ばい含む）が1道8県の9つ、それ以外の38都府県はマイナスとなりました（昨年のマイナス數(shù)は24）。近年大きく伸びていた沖縄ではプラスは維持しているものの、上昇幅は小さくなりました。

図5：都道府県別　地価公示変動(dòng)率の推移（住宅地）

國(guó)土交通省発表データより作成

図6は商業(yè)地の地価公示変動(dòng)率です。1道7県の8つでプラス（橫ばい含む）、それ以外の 39都府県でマイナスとなりました（昨年のマイナスは23）。商業(yè)地においても沖縄はプラスでしたが、近年毎年2ケタの上昇率が続いていましたので、急ブレーキがかかったといえるでしょう。その中心地である那覇市の商業(yè)地では、昨年は＋20.1％でしたが、今年は＋0.6％となりました。観光需要の大幅減少が大きく影響したものと思われます。

図6：都道府県別　地価公示変動(dòng)率の推移（商業(yè)地）

國(guó)土交通省発表データより作成

特徴的なリゾート地他

地価公示の「変動(dòng)率上位順位表（全國(guó)）」を見(jiàn)ると、住宅地の1位～6位が札幌近郊のリゾートアエリア（ニセコ〈倶知安町〉周辺など）が占めました。商業(yè)地では札幌近郊と福岡市中心街が1位～10位を占めました。
また、先に述べましたがテレワークの浸透でデュアルライフスタイルが広まり、房総エリアや、別荘地として人気の軽井沢など、首都圏近郊のいわゆる別荘地の住宅地地価の上昇が見(jiàn)られました。首都圏からの利便性がよい熱海、箱根、 河口湖なども人気で、価格は上昇基調(diào)にあります。

その他の特徴的な上昇地點(diǎn)

大阪市の地下鉄御堂筋線(xiàn)に直接乗り入れる北大阪急行が延伸され、大阪府箕面市內(nèi)に新駅の設(shè)置が予定されています。その周辺での地価上昇がみられています。こうしたエリアでは、流通小売り店舗の建設(shè)等も見(jiàn)られるようです。
また、物流施設(shè)が建設(shè)されているようなエリア（工業(yè)地）での地価上昇も多く見(jiàn)られ、EC需要の高まりがうかがえます。

22年以降はどうなる？

2021年は、新型コロナウイルスの影響が強(qiáng)く出た公示地価でした。まとめると、次のような狀 況だったといえるでしょう。

• （1）2020年の前半の落ち込みを後半でカバーしきれなかった
• （2）商業(yè)地、特にインバウンド観光需要を見(jiàn)込んでいるエリアでの落ち込みは大きい
• （3）住宅地の上昇は止まったものの、下落は限定的

2022年以降は、新型コロナウイルスの影響がどこまで殘るかが大きな要因となるのは間違いあ りません。しかし、國(guó)內(nèi)需要の反動(dòng)的な回復(fù)が早く起これば、早晩再びプラスに転じる可能性があると思います。