住宅ローン金利はまだ下がる？
～賃貸住宅建設(shè)におけるローン金利について～

止まらない住宅ローン金利の低下

アベノミクスと呼ばれる経済政策を行い、金融緩和政策が続いているため、2013年以降は金利低下の一途をたどっています。
景気回復(fù)、株価値上がり、インフレ、と本來(lái)は住宅ローン金利が上昇してもよい材料がそろっているのですが、日銀は各金利の基準(zhǔn)となる公定歩合の引き上げを行う見(jiàn)込みはしばらくなさそうです。経済學(xué)の常識(shí)を打ち破り、なりふり構(gòu)わぬ意気込みで、政府?日銀は景気回復(fù)を行いたいと思っている意識(shí)の表れといっていいでしょう。

多くの土地オーナー様は、賃貸住宅経営、商業(yè)店舗経営を始める際に、その建設(shè)費(fèi)用を銀行などから調(diào)達(dá)（借り入れ）を行い、スタートします。
そのため、経営の収支計(jì)畫(huà)を組み立てる上では、ローンの金利次第で、かなり収支に違いが出てきます。

賃貸住宅経営における一般的な銀行ローンは、アパートローンと呼ばれており、その金利については、（自分が住むための）住宅ローンに比べて、0.5～1％程度高めに設(shè)定されています。
また、金利には、金利が狀況に合わせて定期的に見(jiàn)直しされる変動(dòng)型とずっと一定の固定金利型の2パターンあります。かつては、固定金利にする方が多かったのですが、今では変動(dòng)金利を選ぶ方が多いようです。
また、返済方法には毎回の返済額となる元金と利息の合計(jì)が均等となる元利均等型と、一定額ずつ元金が減っていく（つまり、最初は支払額が多いが、支払額が徐々に減っていく）元金均等がありますが、ほとんどの人が元利均等型を選ぶようです。その方が、初期の負(fù)擔(dān)が少なくなるからでしょう。

図1は、住宅金融支援機(jī)構(gòu)が提供している、固定金利＝フラット35の賃貸住宅用のローン金利の推移を示したものです。2013年年初あたりから、金利がどんどん低くなり、現(xiàn)在では2％以下の金利で借りることができます。前回不動(dòng)産市況が活況だった（リーマンショック前の）2008年の半ばには、賃貸住宅ローン金利が3.5％程度だったことを考えると、いまはその半分強(qiáng)でかなりお得感があるといえるでしょう。
各銀行が提供している、賃貸住宅用ローン（アパートローン）金利は、公には2％臺(tái)の半ばとなっていますが、ハウスメーカーなどと提攜した（いわゆる提攜ローン）ローンでは、それよりも低い金利が提供されています。

図1：賃貸住宅ローン金利（フラット35）の推移

これから賃貸住宅ローン金利はどうなる？

さて、これから、賃貸住宅ローン金利はどうなるのでしょうか。
ローン金利の決まり方を単純に紹介すると、固定金利は長(zhǎng)期プライムレート、変動(dòng)金利は短期プライムレートに金融機(jī)関の利益分の金利を上乗せして決まります。
図2は、長(zhǎng)期プライムレート、短期プライムレート、そして、日銀の政策で決まる公定歩合に賃貸住宅ローン金利、（一般の）住宅ローン金利の推移を重ねたものです。
この傾向を見(jiàn)ると、しばらく低金利が続きそうです。政府や日銀は、はっきりと「金融緩和を続けます」と公言しています。では、いつまで続くのでしょうか？
今の景況感が続けば、2年以內(nèi)には、金利引き上げがあるかもしれません。
2018年には、黒田総裁の任期が切れますが、そのあたりが一つの転換點(diǎn)になりそうです。

図2：各種金利の推移