コラム vol.106

賃貸住宅投資
～土地活用の2016年を大膽予測(cè)～

公開(kāi)日：2016/01/05

貸家新築住宅著工戸數(shù)

2014年の住宅著工戸數(shù)は、2013年に対して総數(shù)で-9％、持ち家では-20％（いずれも年ベース）と、2013年9月30日が區(qū)切りだった消費(fèi)稅増稅前の駆け込み需要からの反動(dòng)で、大きく減少しました。一方、主に賃貸用住宅のカテゴリーである貸家は、プラス2％となっていました。相続稅の改正がもたらすプラスの作用が、駆け込み需要からの反動(dòng)減というマイナスの作用を上回った結(jié)果となりました。
2015年の前年同月比対比を見(jiàn)てみると、1月、2月、4月は前年対比でマイナスとなっており、5月～9月は前年対比で大きくプラスとなっています。
10月分までの數(shù)字が出た12月初旬の時(shí)點(diǎn)では、「2014年の1月～10月が29.7萬(wàn)戸だったのに対して、2015年は31.1萬(wàn)戸で前年対比プラス4.85％となっています。このペースなら、昨年の36.2％に1.048をかけて約37.9萬(wàn)戸と計(jì)算できますが、著地點(diǎn)はややそれより下回り、37萬(wàn)戸臺(tái)前半～37.5萬(wàn)戸程度、年計(jì)でプラス3.5％程度ということになるでしょう」と予測(cè)しましたが、結(jié)果は、37.8萬(wàn)戸（2014年対比4.6％増）となりました。この伸びは、持ち家、貸家、分譲住宅という主要分類(lèi)別では最高値でした。

2014年と2015年の新設(shè)住宅著工戸數(shù)（貸家）月別推移

出典：國(guó)土交通省「建築著工統(tǒng)計(jì)調(diào)査報(bào)告」

2016年の市況予測(cè)

2015年10月に予定されていた10％への消費(fèi)稅増稅が2017年4月から導(dǎo)入される予定です。賃貸住宅の建設(shè)においても住宅と同様に、2017年3月31日までの引き渡し物件は8％で、それ以降は10％の消費(fèi)稅となります。今回のアップは2％ですが、所有する土地の上に1億円の賃貸住宅を建てると、消費(fèi)稅はこれまでの800萬(wàn)円から1,000萬(wàn)円と200萬(wàn)円の上乗せとなります。10％となると、かなりの重稅感が出てくるでしょう。
住宅と同様に賃貸住宅においても、前回の消費(fèi)稅が5％から8％に上がった時(shí)と同様に、経過(guò)措置として、引き渡しがたとえ2017年の4月1日以降でも、建築工事請(qǐng)負(fù)契約が前年（2016年）9月30日までに結(jié)ばれていれば、8％のままとなります。
賃貸住宅を建てるのにも、具體的にどのようなものにするのか検討し、決定にするには半年はかかるでしょうから、早い段階から、消費(fèi)稅増稅の駆け込みニーズが高まるかもしれません。

タワーマンションの上層階の何億円もする分譲マンションを購(gòu)入することで、上手く相続稅の稅務(wù)対策をすることができる、いわゆる「タワマン節(jié)稅」に関して、國(guó)稅庁が公聴會(huì)を開(kāi)き、その不公平感を緩和しようという動(dòng)きが見(jiàn)られます。
これが本格始動(dòng)すると、稅務(wù)対策として1棟モノの賃貸住宅への投資がさらに注目を浴びるかもしれません。
土地活用としての賃貸住宅経営だけでなく、土地建物セットの分譲型賃貸住宅の著工が増える可能性も高まってきています。
2014年4月からの増稅の際、2013年9月末の駆け込み需要などの影響で、2012年と比較して2013年の貸家建設(shè)はプラス12％でした。（下図）

利用関係別新設(shè)住宅戸數(shù)

※表中の％は前年比

出典：國(guó)土交通省「建築著工統(tǒng)計(jì)調(diào)査報(bào)告」

2015年の著地が37.8萬(wàn)戸でしたから、同じようにプラス12％ならば、42.3萬(wàn)戸となりますが、2012年はかなり少ない年でしたので、その伸びが大きくなったとみて良いでしょう。今回はプラス6～7％程度、40萬(wàn)戸くらいになるのではないでしょうか。

ただ、全國(guó)一律に増えるとは考えにくいでしょう。日本全體の人口の減少は、出生率が多少改善しても、數(shù)十年にわたり減り続けることは確実です。そうなると、中心都市に人が集まることは避けられません。3大都市圏への人口集中がさらに増えるでしょう。
さらに、札幌市や福岡市などの地方の中心都市への人口流入も増えています。札幌市は北海道のリトル東京、福岡市は九州のリトル東京化が顕著になりつつあります。こうした狀況は各都市で進(jìn)行することが予想されており、外縁部（郊外エリア）の市況は長(zhǎng)期的に見(jiàn)て厳しくなるかもしれません。よって、賃貸住宅市場(chǎng)は、少しずつ都市部激戦型に変わっていくでしょう。

一方で、今後拡大すると予想されるマーケットもあります。それは、賃貸住宅の建て替え市場(chǎng)が拡大するということです。