相続とは、死亡によりその方の所有している財産債務のすべてを承継することを言います。
実際に相続開始があったことを知った日の翌日からその內容に基づき、相続稅の申告および納付を10カ月以內に行わなければなりません。
相続稅は殘された財産の価額が多ければ多いほど納稅の負擔が増していきます。納稅の負擔を抑えるためには財産の価額を減らす必要があり、その方法は2通りあります。
❶ 財産を減らす（消費する、贈與するなど）
❷ 財産の評価を下げる（不動産の活用、小規模宅地等の特例の活用、生命保険の非課稅枠の活用など）
❶の財産を減らすのはイメージしやすいかと思いますが、❷の財産の評価を下げるとはどういうことなのでしょうか。
不動産の活用で財産評価を下げる
相続稅は、財産を一つひとつ評価し時価で計算します。その中でも不動産は財産評価基本通達において相続稅を計算するために使用する時価の評価方法を定めています。
評価方法として建物は固定資産稅評価額をもとに、土地は路線価をもとに計算します。
固定資産稅評価額とは、各市區町村が「固定資産評価基準」に沿って個別に決定しており、その価額を知るには、毎年送付される固定資産稅の納付書に同封されている課稅明細書で確認できます。また、土地の路線価は國稅局のHP（※1）から知ることができます。
※1 參考：國稅庁HP「財産評価基準書 路線価図?評価倍率表 トップページ」
この方法で評価された時価は、市場の時価よりも一般的には低くなるといわれています。これは固定資産稅評価額が建築コストの約40％～70％相當、路線価評価額が実勢価格の約80％相當で設定されているためです。
そのため、現金での相続よりも不動産での相続のほうが相続稅計算上の時価が低くなり、結果として相続稅の減額につながります。また、不動産を賃貸にすると、借家人の権利があるため、建物で30％、土地で約20％評価が下がるようになっています。所有する土地に賃貸住宅を建て、賃貸経営をするオーナーさまは不動産による稅務効果を亨受できるわけです。
小規模宅地等の特例
相続稅の課稅対象となる不動産は、土地の価格が高騰し、多額の相続稅が発生する可能性があります。相続稅納付のために、生活基盤の不動産を処分しなければならない事態も考えられます。相続稅ではこのような土地について一定の要件を満たす場合に限り、土地の評価額を最大80％減額する特例が設けられています。この特例を小規模宅地等の特例といい、相続稅を軽減するにあたり重要な特例となります。
小規模宅地等の特例の種類
小規模宅地等の特例で減額の対象になる宅地等には相続開始直前の用途に応じて特定事業用宅地等、特定居住用宅地等、特定同族會社事業用宅地等、貸付事業用宅地等の4種類に區分されています。それぞれの宅地等の適用要件、減額割合、限度面積等は以下のようになります。
| 種類 | 減額割合 | 限度面積 | |
|---|---|---|---|
| 居住用 | ① 特定居住用宅地等 | 80％ | 330m² |
| 事業用 | ② 特定事業用宅地等 | 80％ | 400m² |
| ③ 貸付事業用宅地等 | 50％ | 200m² | |
| ④ 特定同族會社事業用宅地等 | 80％ | 400m² |
小規模宅地等の特例を受けられる適用要件
小規模宅地等の特例を受けるには適用要件があります。利用されるケースの多い①の特定居住用宅地等の場合には、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等で、以下のような要件があり、いずれかに該當すればこの特例を受けられます。
適用要件～※次のいずれかに該當する場合?。ū幌嗑A人＝亡くなった人）
| ①特定居住用宅地等 |
|---|
|
上記の他にも詳細な適用要件や注釈がありますので、詳しくは 國稅庁HP「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」を參照してください。
特定居住用宅地等を利用した參考事例
父親と息子Aさんの場合
【前提條件】父親の家の土地
- 敷地面積???200m²
- 路線価???35萬円／m²
- 父親は配偶者を亡くした後1人住まい、Aさんは自身のマンションを所有、生計は別々であった。
Aさんが相続した父親の土地の評価額
| 路線価評価額 | 35萬円×200m²＝7,000萬円 |
|---|
母親と息子Bさんの場合
【前提條件】母親の家の土地
- 敷地面積???200m²
- 路線価???35萬円／m²
- Bさんは相続開始の直前において、母親と同居、相続後も継続して居住。
同居していた建物は1つの登記だった。
Bさんが相続した母親の土地の評価額
| 路線価評価額 | 35萬円×200m²＝7,000萬円 |
|---|
| 評価減適用後の評価額 | 7,000萬円－（7,000萬円×80％）＝1,400萬円 7,000萬円―1,400萬円＝5,600萬円の評価減となる |
|---|
【結果】
計算前提としてともに、建物の固定資産稅評価額が1,500萬円、基礎控除額が3,600萬円、その他の各種控除は考慮せずに20％の相続稅が課稅されると仮定した場合、Bさんは大きく効果がありました。
- Aさんの相続稅
Aさんは父親の土地を相続したが、小規模宅地等の特例を受けられないため、土地の評価額が7,000萬円となり、Aさんの相続稅は980萬円になりました。（土地の評価額7,000萬円＋建物の評価額1,500萬円－基礎控除額3,600萬円）×20％=980萬円
- Bさんの相続稅
一方Bさんは相続した土地に小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を受け、その評価額を1,400萬円にすることができました。
したがってこの小規模宅地等の特例を受けたBさんは、土地の評価額を5,600萬円下げることができ、それにより相続稅の負擔なく済みました。
（土地の評価額1,400萬円＋家屋の評価額1,500萬円－基礎控除額3,600萬円）×20％=マイナスのため相続稅はかかりません。
※実際にはその他各種控除が上記より減額されます。また、小規模宅地等の特例を受けるには細かな適用要件がありますので、詳しくは相続に詳しい専門家に相談してみましょう。
參考：國稅庁HP「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
まとめ
このように、不動産を活用することで相続稅対策することができます。高額の相続稅を納めるために、せっかく引き継いだ不動産を手放して現金化するといった事例は多くあります。
託す人と託される人の思いがうまく引き継げるよう、事前に情報を集めて準備しておくことも必要でしょう。
執筆者
山田健介
FPplants株式會社 代表取締役社長
住宅メーカーから金融機関を経て「お客さまにお金の正しい知識や情報をお伝えしたい」という思いからFPによるサービスを行う會社を設立?，F在は全國のFPを教育する傍ら、執筆、セミナーを行う。特にライフプラン作成、住宅、保険に関する相談を得意とする。
※掲載の情報は2020年4月時點のものです。內容は変わる場合がございますので、ご了承ください。
不動産を活用した相続稅の稅務対策
