土地活用ラボ for Owner

  • 土地活用法律コラム

コラム vol.070

借地権?借家権をめぐるトラブル

執筆:弁護士 吉山晉市
公開日:2015/03/31

借地上の建物の増改築?建替え

建物が老朽化したり、家族構成が変化すると、増改築が必要になります。また、地震などの自然災害で建物が滅失すると、再築が必要になります。
借地上に借地人が建てた建物所有権は借地人に帰屬しますから、借地契約の條件の範囲內で借地人は自由に建物を増改築?建替えができるのが原則です。
もっとも、多くの借地契約では、建物増改築禁止特約が設けられています。この特約がある場合には、借地人が建物の増改築をするには地主の承諾が必要になります。地主としては、地代の増額を求めたり、承諾料を求めるのが一般的です。地主と借地人との協議がまとまらない場合には、借地人が裁判所に「増改築許可の申立」をします(借地借家法17條1項)。裁判所は、借地権の殘存期間、土地の狀況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮したうえで、地主の承諾に代わる許可(代諾許可)を與えることができます(同條2項?4項)。また、裁判所は許可の際に、地代の増額など借地條件の変更すること、承諾料としての財産上の給付を命じることなどその他相當の付隨処分をすることができます(同條3項)。
なお、建物の滅失があった場合に、借地権者が殘存期間を超えて存続すべき建物を再築したときは、地主の承諾がある場合に限り、借地権は承諾があった日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続します(借地借家法7條1項)。借地人から再築の通知があったにもかかわらず、地主が2カ月以內に異議を述べなかったときは、承諾があったものとみなされますので(同條2項)、地主としては注意が必要です。もっとも、地主の承諾がなくても借地人は建物の再築ができ、借地権の更新が認められないにすぎません。この場合には、拒絶の理由が正當事由として、認められるか否かの問題になります。

賃借権の譲渡?転貸、相続について

借地人は貸主の承諾がなければ、賃借権を譲渡、転貸することはできません(民法612條1項)。
では、夫婦間の離婚による借地権の譲渡、高齢の借主から子らへの借地権の譲渡?転貸の場合を考えてみましょう。
判例上、賃借権の無斷譲渡、無斷転貸は、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には解除できないとされています(最判昭和28年9月25日民集7巻9號979頁)。
まず、離婚による財産分與として、地上建物とともに土地の賃借権を配偶者に譲渡する場合は、地主の承諾は不要と考えられます。
また、借地人である親が、借地上に所有する建物を同居する子と共有していた場合に、建物と借地権の共有持ち分を子に譲渡したときは、借地の利用及び賃料支払等の実質的関係に変化がなければ、借地権の持分譲渡につき地主の承諾は不要と考えられます。
なお、借主が死亡した場合、法律上當然2して使用収益することができます。

地主側の相続について

地主が死亡して相続が開始した場合も、地主の賃貸人としての地位が相続人に承継されます。
相続開始から共同相続人間で遺産分割協議が整うまでの間の賃料債権について、最高裁は、相続開始後遺産分割前に生じた賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって各共同相続人が相続分に応じて分割単獨債権として確定的に取得するのが相當であると判斷しています。(最判平成17年9月8日民集59巻7號1931頁)。

  • 前の記事へ前の記事へ
  • 次の記事へ次の記事へ

特集記事をチェック!

土地活用ラボニュース

土地活用法律コラム

家族信託?を活用した新しい財産管理と相続?認知癥対策

あなたはどっちの大家さん?! お金持ち or 貧乏

メールマガジン會員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン會員 無料會員登録

土地活用に役立つコラムや動畫の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見學會の案內など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ

主站蜘蛛池模板: 奇米影视7777狠狠狠狠影视| 鸥美一级黄色片| 波多野结衣系列无限发射| 大学生一级毛片高清版| 亚洲欧美激情在线| 香蕉久久国产精品免| 宅男噜噜噜66网站| 亚洲人成人一区二区三区| 青青草视频ios| 国产精品多p对白交换绿帽| 中文字幕乱码无码人妻系列蜜桃 | 污污网站免费观看| 国产精品公开免费视频| ssss国产在线观看| 欧美性猛交xxxx乱大交高清| 免费人成在线观看视频高潮| 8888奇米影视笫四色88me| 日本道v高清免费| 亚洲综合小说久久另类区| 色老板在线视频一区二区| 成年人在线免费观看| 亚洲国产日韩在线人成下载 | 精品视频中文字幕| 国产精品免费_区二区三区观看 | 99久久国产免费-99久久国产免费 99久久国产免费中文无字幕 | 欧美影院在线观看| 无码国产色欲xxxx视频| 亚洲精品国产手机| 色综合久久天天综线观看| 好多水好硬好紧好爽视频| 亚洲国产福利精品一区二区| 里番acg全彩本子同人视频| 国产黄色大片网站| 中文字幕在线影院| 日本免费一级片| 亚洲精品网站在线观看你懂的| 精品人妻系列无码一区二区三区| 国产大片黄在线观看| 一本丁香综合久久久久不卡网站| 最近中文字幕无吗高清免费视频| 四虎8848精品永久在线观看|