生産緑地とは、生産緑地法（1972年）に記載されている、以下の目的を達(dá)成するために指定を受けた農(nóng)地のことを指します。「この法律は、生産緑地地區(qū)に関する都市計(jì)畫(huà)に関し必要な事項(xiàng)を定めることにより、農(nóng)林漁業(yè)との調(diào)整を図りつつ、良好な都市環(huán)境の形成に資することを目的とする。」（生産緑地法第1條）。
そして、第2條には、「國(guó)及び地方公共団體は、公園、緑地その他の公共空地の整備の現(xiàn)況及び將來(lái)の見(jiàn)通しを勘案して、都市における農(nóng)地等の適正な保全を図ることにより良好な都市環(huán)境の形成に資するよう努めなければならない」とあり、行政が主體となって環(huán)境保全を行うということになっています。

図1：全國(guó)の生産緑地決定面積

（國(guó)土交通省「平成26年都市計(jì)畫(huà)現(xiàn)況調(diào)査」より作成）

生産緑地に指定されているのは上の図1のように、平成26年のデータでは、13,365ヘクタール、東京ドーム換算で、2,968個(gè)分と膨大な広さの生産緑地が、大都市圏の中に存在しています。では、指定にはどんな條件があるのでしょうか。（生産緑地法第3條）
市街化區(qū)域內(nèi)にある農(nóng)地等で、次に掲げる條件に該當(dāng)する一団のものの區(qū)域については、都市計(jì)畫(huà)に生産緑地地區(qū)を定めることができる。

• 1.公害又は災(zāi)害の防止、農(nóng)林漁業(yè)と調(diào)和した都市環(huán)境の保全等良好な生活環(huán)境の確保に相當(dāng)の効用があり、かつ、公共施設(shè)等の敷地の用に供する土地として適しているもの
• 2.五百平方メートル以上の規(guī)模の區(qū)域
• 3.用排水その他の狀況を勘案して農(nóng)林漁業(yè)の継続が可能な條件を備えていると認(rèn)められるもの

生産緑地の稅制度については農(nóng)林水産省の資料にありますが、その一部を抜粋したものが、下図です。

生産緑地に指定されると「市街化區(qū)域農(nóng)地のうち、「生産緑地地區(qū)の農(nóng)地」については、生産緑地法により転用規(guī)制がされているため、評(píng)価及び課稅に當(dāng)たっては一般農(nóng)地と同様の取扱いとされています。」（上記農(nóng)水省資料より引用）これにより、大都市部においても、固定資産稅、都市計(jì)畫(huà)稅が一般農(nóng)地としての扱いとなり、かなり稅金が少なくなります。また、相続稅についても、その資産評(píng)価が低くなります。（相続稅については國(guó)稅庁HP）稅の減免がある一方で、その土地での行為の制限がかかってきます。
生産緑地法第7條では、「生産緑地について使用又は収益をする権利を有する者は、當(dāng)該生産緑地を農(nóng)地等として管理しなければならない。」とあり、また、第8條では、「生産緑地地區(qū)內(nèi)においては、次に掲げる行為は、市町村長(zhǎng)の許可を受けなければ、してはならない。」とされています。

1. 1.建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
2. 2.宅地の造成、土石の採(cǎi)取その他の土地の形質(zhì)の変更
3. 3.水面の埋立て又は干拓

三大都市圏の特定市の市街化區(qū)域農(nóng)地は市街化政策により固定資産稅が宅地並みに課稅されますが、農(nóng)地が生産緑地に指定されれば固定資産稅が農(nóng)地として課稅されるので安くなります。その一方で、建物を建てることなどが制限され、その土地を農(nóng)業(yè)などに使うことが義務(wù)付けられます。
ここからが、2022年問(wèn)題といわれていることです。
生産緑地法によると、次のような事に該當(dāng)する場(chǎng)合に、生産緑地の所有者は市區(qū)町村の農(nóng)業(yè)委員會(huì)に買(mǎi)い取申し出を行うことができるとされています。（生産緑地法第10條）

1. 1.生産緑地に係る生産緑地地區(qū)に関する都市計(jì)畫(huà)についての都市計(jì)畫(huà)法第二十條第一項(xiàng)の規(guī)定による告示の日から起算して三十年を経過(guò)した時(shí)
2. 2.當(dāng)該告示後に當(dāng)該生産緑地に係る農(nóng)林漁業(yè)の主たる従事者が死亡し、若しくは農(nóng)林漁業(yè)に従事することを不可能にさせる故障として國(guó)土交通省令で定めるものを有するに至った時(shí)このような時(shí)、市町村長(zhǎng)に対し、生産緑地を時(shí)価で買(mǎi)い取るべき旨を申し出ることができる。この場(chǎng)合において、生産緑地が他人の権利の目的となっているときは、買(mǎi)い取る旨の通知書(shū)の発送を條件として當(dāng)該権利を消滅させる旨の當(dāng)該権利を有する者の書(shū)面を添付しなければならない。（以上、生産緑地法第10條、一部削除しました。）

そして、生産緑地法第11條では、「市町村長(zhǎng)は、前條の規(guī)定による申出があつたときは、次項(xiàng)の規(guī)定により買(mǎi)取りの相手方が定められた場(chǎng)合を除き、特別の事情がない限り、當(dāng)該生産緑地を時(shí)価で買(mǎi)い取るものとする。」となっています。「特別な事情がない限り、買(mǎi)い取らなければならない」と書(shū)いていますが、これまでに買(mǎi)い取りの申出を受けても市町村が買(mǎi)い取るケースが少なかったようです。財(cái)政上の都合といわれることが多いようですが、関係者によると、これからも市區(qū)町村が買(mǎi)収することはまれだろうと言われています。ちなみに、第12條には、「第10條の規(guī)定による申出があった日から起算して一月以內(nèi)に、當(dāng)該生産緑地を時(shí)価で買(mǎi)い取る旨又は買(mǎi)い取らない旨を書(shū)面で當(dāng)該生産緑地の所有者に通知しなければならない」とあり、法律の中には、買(mǎi)い取らないというケースも想定されています。
農(nóng)業(yè)経営者への買(mǎi)い取りあっせん（生産緑地法第13條）を経て生産緑地として買(mǎi)収する者がいない場(chǎng)合には生産緑地の指定が解除されます。
生産緑地法第10條の1項(xiàng)にあるように、告示の日から30年が2022年にあたります。
この期限が切れた2022年に一斉に買(mǎi)い取りの申し出があっても、おそらく、よほど裕福な市區(qū)町村でもない限り、これらをすべて買(mǎi)い取ることができないと思われます。そうすれば、生産緑地の指定が解除された土地が一斉に登場(chǎng)することになります。
土地所有者の立場(chǎng)に立つと、この期限が切れたときに、一般農(nóng)地並みの課稅區(qū)分でなはなくなり、一気に各種稅金が上がることになります。「稅金の面を考えると、手放そう」と思っても、時(shí)価で市區(qū)町村が買(mǎi)い取ってくれる可能性は引くそうです。こうなると、手放す場(chǎng)合は、自ら不動(dòng)産會(huì)社に委託して売卻を行うことになります。もし仮に、一斉に放出されることになると最?lèi)櫎螆?chǎng)合、その時(shí)の土地価格は需給バランスが崩れて下落するかもしれません。
もちろん、先祖代々の土地を手放したくないという方も多いことでしょう。しかしそのまま放置しておけば、先に書(shū)いたように稅が増えることになります。これらが「生産緑地の2022年問(wèn)題」といわれることです。
その対策をすでに始めているオーナー様も増えてきました。例えば、その土地に賃貸住宅や商業(yè)施設(shè)を建てて貸すことで、宅地（更地）から比べると、固定資産稅、相続稅がずいぶん減免されます。このような制度を使うという事なども対策の一例だと思います。

一方、平成29年4月に「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が國(guó)會(huì)で可決され、成立しました。
この制度については次回以降の本連載で解説しようと思いますが、これにより生産緑地の指定が解除された土地が一斉に市場(chǎng)で売られることを國(guó)土交通省も避けようとしているようです。
いずれにしろ、現(xiàn)在の生産緑地に指定されている土地をどうするかの判斷が必要な時(shí)期になってきたといえると思います。

なお、本記事は、生産緑地の宅地化を促進(jìn)することをイメージして、書(shū)いたものではないことを付け加えておきます。