6回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の第4回目。これまで、「空室リスク」、「賃料下落リスク」、「修繕リスク」についてお伝えしました。今回は、「管理リスク」ついて考えてみましょう。

6大リスク（4）管理リスク

賃貸住宅を建てて、ご入居者を募集する、ご入居者が住み始める、そしてその方が退去され、また新しい方に住んでもらう。こうした一連の「賃貸経営」には多くの業(yè)務(wù)があり、オーナー様が獨(dú)自でこれらを行うことは、大変な苦労です。そのため、賃貸住宅経営を行う際に、ほとんどの方は、賃貸経営業(yè)務(wù)の多くを管理會(huì)社（PM會(huì)社）に委託します。

管理會(huì)社（以下PM會(huì)社）に委託する業(yè)務(wù)は主に3種類あります。（1）客付け業(yè)務(wù)、（2）ご入居者対応業(yè)務(wù)、（3）退去時(shí)業(yè)務(wù)です。どれも、欠かすことのできない重要な業(yè)務(wù)です。また、これらをうまく行わないと収益シミュレーションが崩れてしまう可能性が高くなります。
「管理リスク」とは、これらPM業(yè)務(wù)がうまくいかないことで、収益シミュレーションが崩れてしまうリスクです。

管理會(huì)社（PM會(huì)社）の業(yè)務(wù)

1. 1）客付け業(yè)務(wù)
2. ?広告を利用したご入居者募集
3. ?物件見(jiàn)學(xué)（內(nèi)見(jiàn)）対応
4. ?賃貸借契約書その他必要書類の作成
5. ?賃貸借契約書の締結(jié)
6. ?火災(zāi)保険等の締結(jié)
7. ?入居の審査
8. ?鍵の受け渡し　　など

1. 2）ご入居者対応業(yè)務(wù)
2. ?家賃徴収事務(wù)代行
3. ?滯納者に対する催促?督促
4. ?ご入居者からのクレーム対応
5. ?保険事由発生時(shí)の保険會(huì)社との折衝
6. ?賃貸借契約違反に対する注意?指導(dǎo)
7. ?更新業(yè)務(wù)　　など

1. 3）退去時(shí)業(yè)務(wù)
2. ?退去時(shí)の立會(huì)い
3. ?原狀回復(fù)工事の手配
4. ?原狀回復(fù)費(fèi)用の請(qǐng)求
5. ?退去後の費(fèi)用等の清算事務(wù)代行　　など

管理會(huì)社（PM會(huì)社）と関係を強(qiáng)化する

賃貸住宅経営が始まると、建築した會(huì)社よりも、PM會(huì)社との接觸頻度が高くなります。PM業(yè)務(wù)がうまくいかないと収益シミュレーションが崩れてしまう可能性もありますので、PM會(huì)社との関係強(qiáng)化は重要です。よりスムーズに賃貸住宅経営を進(jìn)めるためにも、経験とノウハウを十分に持ったPM會(huì)社と連絡(luò)を密にとり、何かあったらすぐに対処してもらえるようにする必要があります。

「賃貸住宅管理業(yè)者登録制度」とは

國(guó)土交通省には、賃貸住宅管理業(yè)務(wù)に関して一定のルールを設(shè)けることで借主と貸主の利益保護(hù)を図る目的で制度化された「賃貸住宅管理業(yè)者登録制度」があります。國(guó)土交通省が、登録業(yè)者の「家賃や敷金の保管狀況」のような金銭保全に関することなどをチェックしています。
PM會(huì)社に委託する場(chǎng)合は、「賃貸住宅管理業(yè)者登録」をしている會(huì)社がよいでしょう。
賃貸住宅管理業(yè)者登録がされている會(huì)社は、國(guó)土交通省の「建設(shè)業(yè)者?住宅業(yè)者など企業(yè)情報(bào)検索システム」で調(diào)べることができます。一般の方でも、公開(kāi)された登録事業(yè)者を管理業(yè)務(wù)や物件選択の判斷材料として活用することが可能です。

建設(shè)業(yè)者?住宅業(yè)者など企業(yè)情報(bào)検索システム