土地活用、賃貸物件経営における稅の概略シリーズの3回目です。土地活用に関する稅については以下の3つに分類することができます。ここまで、（1）（2）について解説しました。

• （1）不動(dòng)産を取得（購(gòu)入?建築）、あるいは取引した時(shí)に納める稅金
• （2）不動(dòng)産を所有しているとかかる稅金
• （3）賃貸経営の収益にかかる稅金

今回は、3回目として、賃貸物件を所有し「それらを貸して賃料収入を得る」という賃貸物件の経営に関する稅についてお伝えします。

賃貸物件経営は、その名の通り「経営」を行うことです。そのため、一定期間（＝年単位）での収益、つまり不動(dòng)産所得（個(gè)人で行う不動(dòng)産賃貸事業(yè)における所得は、事業(yè)所得とはいわず、不動(dòng)産所得と呼ばれます）に応じて稅金を納めることになります。
賃貸物件経営には予測(cè)＝事業(yè)計(jì)畫(huà)をしっかりと立てておくことが重要です。しかし、稅に関しては、結(jié)果＝企業(yè)経営でいう損益計(jì)算書(shū)が稅のベースとなります。ここでは、損益計(jì)算書(shū)の元となる、

の計(jì)上の仕組みについて解説します。

収入について

不動(dòng)産所得は、収入から必要経費(fèi)を引いたもの、つまり差分（利益）になります。
収入は、月単位の賃料（年換算では×12）に加えて禮金?更新費(fèi)用、駐車場(chǎng)などがあればその賃料が含まれます。年単位の損益計(jì)算書(shū)に関することで重要なのは、「締め」の月の収入については入金ベースではなく、発生ベースで家賃計(jì)上を行うということです。ある年の年末12月分の賃料が例えば1月5日に振り込まれたとしてもそれは12月分ですから、12月分として計(jì)上するわけです。未収金があっても同様です（貸し倒れ引き當(dāng)てなどに入れる場(chǎng)合もあります）。

禮金はや更新費(fèi)用は、契約した年次の収入として算入します。しかし、敷金は預(yù)かり金ですので、収入にはなりません。ただし、敷き引き（一定額は退去時(shí)に差し引きます）という契約がある場(chǎng)合は、その分は契約した年次の収入に含めることができます。

経費(fèi)について

経費(fèi)は、該當(dāng)物件の賃貸物件経営がスタートした際にだけかかるものと、ずっとかかるものがあります。
スタート時(shí)にかかるものは、登記費(fèi)用（登録免許稅）や不動(dòng)産取得稅、抵當(dāng)権設(shè)定費(fèi)用といった稅にまつわる費(fèi)用や物件取得のために仲介會(huì)社に依頼した場(chǎng)合の仲介手?jǐn)?shù)料などがあります。費(fèi)用として毎年考慮しておくものとしては、固定資産稅?都市計(jì)畫(huà)稅（土地分＋建物分）、管理委託費(fèi)用、修繕関連費(fèi)、保険料、ローン利息、そして建物の減価償卻費(fèi)用などです。また、入居者斡旋にともなう仲介手?jǐn)?shù)料は、その都度かかります（毎年かどうかは入退去の頻度しだいです）。
これら必要経費(fèi)は、締めの月（個(gè)人の場(chǎng)合は年末）までにその事が確定しており、業(yè)務(wù)が行われていれば、その年に計(jì)上することになります。修繕工事などの工事が終わっていて（まだ未利用の場(chǎng)合に限ります）、支払いが行われていない場(chǎng)合は、未払い費(fèi)用として計(jì)上することになります。

利益の確定

こうして収入と経費(fèi)の計(jì)上を行うと、利益が確定します。個(gè)人の場(chǎng)合、その他の収入（例えば、給與収入など）と合算を行い（これを損益通算と言います）、そこから各種控除がおこなわれ、稅の算定基準(zhǔn)となる「総合課稅所得」が定まり、稅を納める（あるいは還付される）ことになります。個(gè)人の場(chǎng)合において、還付される場(chǎng)合は、「所得稅が軽減された」ということになります。

減価償卻費(fèi)について

建物などは、時(shí)間の経過(guò)とともに劣化していきます。それに伴い、減少していく価値分について、その減価（減る価値）分を経費(fèi)として算入できます。これが減価償卻費(fèi)と呼ばれるものです。減価償卻費(fèi)は実際に支払う経費(fèi)ではありませんので、これが大きな金額となると帳簿上の赤字（実際のキャシュフロー上での赤字ではありません。）となるケースも多く見(jiàn)られ、そうすれば、上記の損益通算により所得稅などが還付される可能性が高まります。

もっと詳しく知りたい方は

今回の內(nèi)容も、改定新版が8月下旬に発刊された「土地活用BOOK稅金編」により詳しく解説されています。
「土地活用?賃貸物件経営に関する稅」について知りたい方は、ぜひ入手してください。

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