相続稅額は5113萬(wàn)円不動(dòng)産による財(cái)産評(píng)価額の引き下げは有効な相続対策

富裕層に対する痛稅感の強(qiáng)さを感じずにはいられないことがありました。
「もっと勉強(qiáng)し、事前に対策しておけばよかった」こう振り返るのは東京都內(nèi)に住む年金生活者のAさん（87歳）です。2018年、Aさんは最?lèi)?ài)の妻（享年81歳）を病気で亡くし、相続の発生により多額の相続稅を支払う結(jié)果となりました。その額は5113萬(wàn)円。相続の発生から10カ月以?xún)?nèi)に現(xiàn)金で一括納付しなければならず、特段の事情がない限り物納や分割払いは認(rèn)められません。

共働きだったAさんの妻（被相続人）は戦後の高度経済成長(zhǎng)のなか、現(xiàn)物株式や投資信託を中心に長(zhǎng)期での資産運(yùn)用に勵(lì)みました。バブル崩壊やリーマンショックなど、幾多の困難な局面に接しましたが、それでも晩年には有価証券だけで2億7500萬(wàn)円の財(cái)産を築いていました。
その上、木造アパートや分譲マンションも並行して手に入れ、賃貸住宅経営にも積極的でした。その結(jié)果、現(xiàn)預(yù)金や生命保険金なども加えた妻の資産は総額で約4億円にまで拡大していました。
ところが、相続財(cái)産4億円のうち、自宅を含めた土地?建物の保有金額は相続発生時(shí)の評(píng)価額で約4400萬(wàn)円でした。相続財(cái)産の內(nèi)訳は不動(dòng)産が全體の1割弱で、殘り9割近くが金融資産で占められていたのです。 その結(jié)果、多額の相続稅（5113萬(wàn)円）を支払うことになり、Aさんは、妻の生前を振り返り「資産の保有配分に気を使うべきだった」と悔やんだのです。

ご存じのとおり、相続稅の算定にあたり、現(xiàn)預(yù)金のままでは額面価格が相続稅評(píng)価額となります。これに対し、不動(dòng)産は路線(xiàn)価による低い評(píng)価方法で相続稅評(píng)価されるため、不動(dòng)産のウエートが高いほうが相続稅額の軽減につながります。つまり、金融資産から不動(dòng)産資産への組み換えにより、評(píng)価額の引き下げにつながるということです。資産配分のリバランスは相続対策の王道手段となるのです。

その點(diǎn)、Aさん夫妻は無(wú)頓著で、そこまで考えていませんでした。殘念なことに、周?chē)欷酥改悉筏皮欷敕饯猡い蓼护螭扦筏俊Ｃ邦^、Aさんが「事前に対策しておけばよかった」と述べたのは、対策が不十分だった反省の弁と私には受け取れました。もし、前もって評(píng)価額の低い不動(dòng)産に組み換え、保有資産のリバランスを?qū)g踐していたら、5000萬(wàn)円を超える相続稅を支払う必要はなかったのです。
參考までに、國(guó)稅庁の「令和元年分相続稅の申告事績(jī)の概要」によると、被相続人1人當(dāng)たりの課稅価格（相続財(cái)産）は1億3694萬(wàn)円。これに対する相続稅額は1714萬(wàn)円でした。相続稅法が改正され、2015年1月以降に発生した相続から基礎(chǔ)控除額が大幅に引き下げられた結(jié)果、改正前は4％臺(tái)だった課稅割合（亡くなった方のうち相続稅の対象になった方の割合）が改正後は8％臺(tái)に倍増しています。「取れるところから取ろう」という政府の思惑が垣間見(jiàn)られます。直近の令和元年分（2019年分）は8.3％でした（図1參照）。

図1：亡くなった方のうち相続稅の対象となった人の課稅割合の推移

【出典】國(guó)稅庁「令和元年分 相続稅の申告事績(jī)の概要」（令和2年12月）

わが國(guó)では長(zhǎng)壽命化により「人生100年時(shí)代」といわれる一方、その裏では「多死社會(huì)」と呼ばれるようになっています。すでに人口動(dòng)態(tài)は出生數(shù)より死亡數(shù)のほうが多く、誰(shuí)もが相続を「自分のこと」として捉えなければならない時(shí)代に直面しています。それだけ相続が身近になっている 証左です。相続対策として不動(dòng)産活用は切っても切れない有効な手段の1つになっています。

日本の宅地面積は國(guó)土のわずか5％誰(shuí)もが信じて疑わなかった「土地神話(huà)」

このように不動(dòng)産を利活用した相続対策の有用性はご理解いただけたと思いますが、土地活用の必要性はそれだけではありません。
ご存じだったでしょうか。わが國(guó)日本の國(guó)土は約38萬(wàn)平方メートルあるのですが、そのうち宅地はわずか5％しかありません。森林が7割近くを占め、殘りは道路や河川などとなっています。
つまり、この5％の面積の中で1億人超の人々が日々の暮らしを営んでいるのです。
當(dāng)然、宅地の有効性は高まります。住宅地の価格にも上昇圧力が掛かります。かつて「土地本位制」や「土地?fù)?dān)保主義」といった言葉がもてはやされたのも、土地が有形資産として崇拝されたからです。1972年（昭和47年）、田中角栄氏が掲げた「日本列島改造論」が腳光を浴びたのも、地方分散や都市改造を通じて狹い國(guó)土の最適化（大規(guī)模な再配置）を図ろうとした點(diǎn)が評(píng)価されたためです。

バブル當(dāng)時(shí)、地価は上昇し続けるという「土地神話(huà)」を誰(shuí)もが信じて疑いませんでした。資産形成上、土地ほど有利な資産はないと公然と考えられていました。
今日、冷靜に考えてみると、何ら裏付けのない「迷信」に踴らされていたわけです。國(guó)も企業(yè) も個(gè)人も我を忘れ、國(guó)民総出で宴うたげに酔いしれていました。
しかし、合理的根拠のない好景気が長(zhǎng)続きするはずはありません。年號(hào)が平成に変わるとともに、日本の景気はダウントレンドへと変調(diào)を來(lái)しました。バブルは崩壊し、わが國(guó)の土地は「富」を生み出す『富動(dòng)産』から保有資産を食いつぶす『腐動(dòng)産』へと一変しました。
とりわけ商業(yè)不動(dòng)産の下落が著しく、金融機(jī)関は多額の不良債権を抱え込みました。企業(yè)は保有コスト（建物の維持管理費(fèi)用や稅金など）に耐え切れず、社宅や福利厚生施設(shè)の売卻を斷行しました。年を追うごとに減損する保有資産を嫌気し、バランスシートの観點(diǎn)からも資産リストラを加速させました。

次の一手を見(jiàn)いだせない日銀2％物価目標(biāo)の達(dá)成は夢(mèng)のまた夢(mèng)

それから四半世紀(jì)が過(guò)ぎ、見(jiàn)える景色は大きく変わりました。2021年2月には日経平均株価が1990年8月以來(lái)、約30年ぶりに3萬(wàn)円臺(tái)を回復(fù)。
ついに東京都心部の新築マンション価格はバブル期のそれを超えました。日本銀行による異次元の金融緩和政策が投資熱を駆り立てているのです。一見(jiàn)すると、バブルの後始末が終わったようにも受け取れます。
しかし、その日銀も政府も今もって「デフレ脫卻宣言」できていません。黒田総裁は「もはやデフレではない」と説明しますが、2％の物価安定目標(biāo)を達(dá)成する見(jiàn)込みは限りなくゼロに近いといえます。
バイデン政権となったアメリカでは2021年10月、消費(fèi)者物価指數(shù)が前年同月比6.2％まで上昇しました。31年ぶりの高水準(zhǔn)です。早くも米金融當(dāng)局はゼロ金利政策の解除時(shí)期を模索しており、政府も中央銀行も過(guò)熱するインフレ退治に躍起になっています。

これに対し、いまだ日本の消費(fèi)者物価指數(shù)は0％臺(tái)を行き來(lái)しており、「（インフレ）期待に働きかければ物価は上昇する」と信じてやまない黒田イズムは息切れし始めています。次の一手を見(jiàn)いだせない金融政策の限界を市場(chǎng)関係者は敏感に感じ取っています。日銀による強(qiáng)気の物価見(jiàn)通しは、今や「カラ元?dú)荨工茸饯à椁欷皮い毪韦扦埂ｉL(zhǎng)期化するマイナス金利政策は、出口（金融政策の正常化のタイミング）が見(jiàn)えないなか、その副作用ばかりが重くのしかかります。

高騰しているのはマンションのみ一戸建ても住宅地も価格は橫ばいが続く

このように「デフレ脫卻宣言」できない経済環(huán)境にあって、かつてのような土地バブルが再來(lái)するとは考えにくいでしょう。確かに、一部では緩和マネーの受け皿として都心のマンションが高騰しています。2021年10月現(xiàn)在、東京23區(qū)內(nèi)の新築マンション価格は平均8455萬(wàn)円まで上昇しました（不動(dòng)産経済研究所）。しかし、よく見(jiàn)ると一戸建ても住宅地も橫ばいを続けています。決して、すべての価格が上昇しているわけではありません（次ページのグラフ參照）。要は、一戸建ても住宅地も保有しているだけでは収益（価格上昇）が見(jiàn)込みにくいのです。

図2：不動(dòng)産価格指數(shù)（住宅）（令和3年5月分?季節(jié)調(diào)整値）※2010年平均=100

【出典】國(guó)土交通省「不動(dòng)産価格指數(shù)」（令和3年8月31日）

だからこそ、オーナーの皆様には土地活用してほしいのです。何も手を打たなければ、資産価値の上昇は見(jiàn)込めません。黙っていても、すべての不動(dòng)産が毎年のように上昇したのは30年 前の話(huà)です。現(xiàn)在、一戸建ても住宅地も価格が上昇する気配はありません。大事な資産を何もせず遊ばせておくのは、もったいない話(huà)です。
利活用して初めて、富を生む「富動(dòng)産」に生まれ変わるのです。

飽和狀態(tài)のなか、潛在ニーズを具現(xiàn)化できれば土地活用は成功する

飽和狀態(tài)のなか、潛在ニーズを具現(xiàn)化できれば土地活用は成功する最後に注意點(diǎn)にも言及しておきましょう。予見(jiàn)されるリスクを前もって排除できれば、土地活用の成功の可能性はさらに高まります。

現(xiàn)在、懸念されているのが住宅市場(chǎng)の需給バランスの不均衡です。少子高齢化に伴う多死社會(huì)（人口減少）が到來(lái)しつつあるにもかかわらず、供給過(guò)剰による住宅ストックの増加（家余り）がマーケットの需給関係を不安定にしています。
総務(wù)省によると、日本の総人口は2009年をピークに12年連続で減少しており（2021年1月1日現(xiàn)在）、こうした減少傾向は今後も続くと予想されます。その半面、コロナ禍にあっても新築住宅は建設(shè)され続けており、完全な飽和狀態(tài)に陥っています。近年、空き家が社會(huì)問(wèn)題化していますが、當(dāng)然の流れでしょう。その數(shù)およそ849萬(wàn)戸、空き家率は13.6％まで拡大しています（2018年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査）。魅力のない物件はタダ（無(wú)料）でも買(mǎi)い手が見(jiàn)つかりません。
収益を生まない物件は「お荷物」＝「腐動(dòng)産」以外の何物でもないのです。

では、どうすればいいのか？
月並みではありますが、地域特性や居住者ニーズに合致した土地活用が成功への近道です。近頃、國(guó)道16號(hào)エリアに賃貸ガレージハウス（1階がガレージで2階が居住スペースの集合住宅）が増えています。常に愛(ài)車(chē)と接していたいという車(chē)好きのハートを射止めた結(jié)果といえます。
潛在するニーズを具現(xiàn)化できれば、新たな価値を創(chuàng)出できるのです。差異化は他の追隨を許さ ない無(wú)類(lèi)のアピールポイントとなります。

繰り返しになりますが、今後、土地神話(huà)の再來(lái)はないでしょう。利活用なくして収益は生まれません。何もせず放置しているのは、もったいなさ過(guò)ぎるのです。相続対策や保有不動(dòng)産の有効利用として、土地活用を考えてみてはいかがでしょうか。