具體的アクションのベースとなる現(xiàn)狀把握

具體的な不動(dòng)産戦略を考えるときにベースとなるのは、自社において、下記1～5について適切に分析を行い、その結(jié)果をしっかりと認(rèn)識(shí)することです。

1）企業(yè)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況の見(jiàn)通し

「企業(yè)業(yè)績(jī)が右肩上がりの狀況で、この先の 見(jiàn)通しがよい、そして財(cái)務(wù)狀況も問(wèn)題がない」、という場(chǎng)合は、積極的に不動(dòng)産投資を行う決斷をしてもいい局面です。新しいオフィスビルを買(mǎi)う、新しい工場(chǎng)を建てるなど積極的な設(shè)備投資がさらなる飛躍を生むことでしょう。逆に、いうまでもありませんが 「企業(yè)業(yè)績(jī)がよくない、そしてこの先も好転しない、また借り入れが多く、資金繰りが厳しい」という狀況下では、企業(yè)は、所有する不動(dòng)産を手放すというアクションを検討する必要があるでしょう。

2）事業(yè)のライフサイクル

事業(yè)にはライフサイクルがあります。例えば、かつては當(dāng)たり前のように存在した固定電話ですが、いまではずいぶん減りました。それ以外にも街から消えたビジネスは多くあります。昨今、金融?不動(dòng)産業(yè)界でメディアを賑わせているのは、地銀のゆくえです。ゼロになることはありませんが、産業(yè)としての役割が減りつつあります。このような変化は、企業(yè)には抗いにくい波であり、企業(yè)は置かれた環(huán)境の変化に適合していかなければなりません。造船企業(yè)の保有不動(dòng)産がタワーマンションの立體駐車(chē)場(chǎng)になっている例もあるほどです。企業(yè)は、環(huán)境の変化に対してさまざまな変革に取り組まなければなりませんが、変革のフレキシブルさの度合いには差があります。それは、社風(fēng)というアナログ的な要因もあれば、大きな投資などが必要といった事業(yè)戦略の要因もあります。ただし、こうした変化は一定の時(shí)間を要するものです。賃貸物件などを保有していれば、その変化期間にも賃料収入があり、企業(yè)業(yè)績(jī)の下支えになります。

3）今後必要となる不動(dòng)産の分析

今後の事業(yè)展開(kāi)を踏まえて、必要となる工場(chǎng)や倉(cāng)庫(kù)の配置、オフィスのあり方などの検討も必要です。 2000年代前半には、こうした見(jiàn)直しを行い、比較的都心部に近い場(chǎng)所にあった大手企業(yè)の大型工場(chǎng)が郊外に移転し、工場(chǎng)跡地は売卻され、大型マンションが建てられた例もありました。

4）財(cái)務(wù)內(nèi)容における固定費(fèi)の割合

不動(dòng)産の新たな活用などの不動(dòng)産戦略を行う際には、ほとんどの場(chǎng)合、大きな金額の借り入れが必要になります。しかし、固定費(fèi)が多い場(chǎng)合、大型の借り入れなど、フレキシブルな動(dòng)きはできにくくなります。

5）経済や不動(dòng)産のマーケット狀況

最後の要因は市況です。経済狀況、金利など、不動(dòng)産投資を行う際、フォローの風(fēng)が吹いているのか、アゲインストの風(fēng)なのかは、最後の決斷に重要な要因です。

具體的なアクション事例

不動(dòng)産を所有する企業(yè)が行う、主なアクションは次の5つです。

1）遊休地活用

現(xiàn)在使っていない土地を遊ばせておくのはもっ たいないと判斷し、そこに賃貸物件を建築して賃料収入を得る、また、上記（3）の例のように、今後の展開(kāi)を見(jiàn)越して、工場(chǎng)?倉(cāng)庫(kù)の移転などを行い、空いた土地に賃貸物件を建てるなどの事例です。バス會(huì)社が比較的都市部にあったバス車(chē)庫(kù)を郊外に移転し、跡地に賃貸住宅を建てた事例や、鉄道會(huì)社が駅近くの空いたスペースに、駅隣接の賃貸住宅を建てた事例などがあります。

2）低利用地活用

都市部で比較的多く見(jiàn)られる事例です。自社ビルを建て替える際に、未消化の容積率があることを利用し、自社で使うスペース以外は、賃貸オフィスとして貸している事例は多くあります。東京、名古屋、博多駅前の中央郵便局が建てかえられ、KITTEというビルになっています。これらはかつて低層ビルでしたが、今では、高層ビルに生まれ変わっています。

3）コンバージョン

コンバージョンとは、リノベーションを行って用途変更などをすることです。例えば、使わなくなった社宅をリニューアルして、賃貸住宅にしたり、ホテルを賃貸住宅に用途変更したりする、といった事例があります。

4）新規(guī)購(gòu)入

企業(yè)規(guī)模拡大に伴う、新たなオフィスビルの購(gòu)入、工場(chǎng)の新設(shè)など、最もポピュラーなパターンです。

5）売卻

最後は、使わなくなった遊休地、未利用地の売卻です。企業(yè)の業(yè)績(jī)悪化というネガティブな場(chǎng)面でも起こりますが、所有する不動(dòng)産の見(jiàn)直しによる、取捨選択を行い、より効率的に事業(yè)を行う一貫としての売卻という事例も多く見(jiàn)られます。

不動(dòng)産は、自社が保有する資産としては最大級(jí)のものという企業(yè)が多いと思います。自社が保有するさまざまな不動(dòng)産を上手く活用できるかは、業(yè)績(jī)に大きく影響しますので、しっかりとした分析に基づいたアクションを行うことが必要です。