デッドクロスとは？

不動(dòng)産投資の世界で「デッドクロス」という言葉があります。株や証券の投資を行われている方にとってはおなじみの言葉かもしれませんが、不動(dòng)産投資におけるデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償卻費(fèi)を上回っている狀態(tài)を指します。この狀態(tài)になると、キャッシュフローには変化が無いのに、帳簿上は大きな利益が出ていることになり、結(jié)果として稅金の支払額が大きくなってしまいます。経営的な狀況は変わらないにもかかわらず、稅金によって実際のキャッシュフローがこれまでと大きく変わってしまうという、わかりにくい狀態(tài)です。

不動(dòng)産投資（賃貸住宅経営）にとって、減価償卻は経費(fèi)計(jì)上できるために、稅務(wù)対策としてはメリットが多いのですが、減価償卻がなくなった場(chǎng)合に、キャッシュフローが悪化することがあります。
たとえば、不動(dòng)産投資が年月を重ねていくと、家賃収入は経年劣化により年々減少し、修繕費(fèi)などの経費(fèi)は増加。減価償卻費(fèi)がゼロになるため、収入が減少し、減価償卻や利息という経費(fèi)項(xiàng)目が減少することによって、手元に殘るキャッシュよりも、稅金が上回ってしまうという現(xiàn)象が起こりかねません。
加えて、修繕費(fèi)用などは、経費(fèi)計(jì)上はできますが、収益の悪化に直結(jié)しますので、より利益が少なくなってしまいます。
こうして帳簿上は利益が出ている狀態(tài)であるにもかかわらず、現(xiàn)金支出額が増えるため、「実際の現(xiàn)金収支」より「課稅される所得金額」が多く計(jì)上されてしまい、実際は資金不足になることがあります。このような現(xiàn)象を「デッドクロス」といいます。特に中古の賃貸住宅やマンションを購(gòu)入する際には、耐用年數(shù)が短いため、デッドクロスには注意が必要です。

「減価償卻」は、現(xiàn)金支出はないが、経費(fèi)計(jì)上ができる

不動(dòng)産投資におけるデッドクロスに大きく関係してくるのが、「減価償卻」です。賃貸住宅やマンションなどの建物は「償卻資産」となりますが、償卻資産は毎年経年による劣化が起こりますので、価値が減少していきます。その減少分を「減価償卻費(fèi)」として経費(fèi)計(jì)上します。建物の構(gòu)造によって、償卻期間が決まっており、例えば、木造建築の場(chǎng)合、耐用年數(shù)は22年、償卻率は0.046、RC造（鉄筋コンクリート造）の場(chǎng)合は、耐用年數(shù)47年、償卻率0.022と決まっています。
減価償卻費(fèi)の計(jì)算には定額法と定率法の2種類がありますが、いずれの方法でも償卻期間が終了すると経費(fèi)計(jì)上できなくなります。減価償卻費(fèi)は、現(xiàn)金支出のない経費(fèi)として、帳簿上で処理することになります。
例えば、2000萬円の木造賃貸住宅を投資用として購(gòu)入したとして、耐用年數(shù)が10年だった場(chǎng)合、10年間の経費(fèi)として計(jì)上しますので、「2000萬円×償卻率0.046＝減価償卻費(fèi)92萬円/年」ということになります。

経費(fèi)計(jì)上できる利息の割合は減少する

賃貸住宅経営をはじめとする不動(dòng)産投資を行う際には、最初に不動(dòng)産を購(gòu)入しますが、多くの場(chǎng)合、ローンを組みますので、実際には元金と利息を毎年支払います。ローン返済が進(jìn)むと、経費(fèi)計(jì)上できる利息の割合が減少していきますが、これもデッドクロスが起こる要因のひとつです。
ローン返済の中身は「元金」と「利息」ですから、ローンの返済を続けると徐々に利息部分の割合が少なくなっていきます。そして、経費(fèi)計(jì)上できるのは利息部分のみのため、同じ収益でも経費(fèi)が減るため、課稅対象金額は増えていきます。
ローンの返済方法を選ぶ際には、元利均等返済、元金均等返済の二つの方法があります。元金均等返済の場(chǎng)合は徐々にローンの返済額が少なくなるため、家賃収入が一定であれば徐々に手元に殘る資金は増加していくでしょう。一方、元利均等返済においては、支払額は一定ですが、徐々に経費(fèi)計(jì)上できない元金の割合が増える（経費(fèi)処理できない金利が減る）ために、稅務(wù)効果が薄れていきます。
つまり、デッドクロスになりやすいことになります。減価償卻期間を超えるような長(zhǎng)期間のローンを組む場(chǎng)合は、デッドクロスになりやすいことに注意が必要です。

建物の構(gòu)造によっても変わる

デッドクロスになる可能性は、保有する賃貸住宅やマンションの減価償卻期間によって変わりますが、これは、構(gòu)造（木造や鉄筋コンクリート造など）によって異なるからです。建物構(gòu)造別の耐用年數(shù)は、次のとおりです。

図：建物構(gòu)造別の耐用年數(shù)

國(guó)稅庁「主な減価償卻資産の耐用年數(shù)表」より

保有する賃貸住宅やマンションが新築の場(chǎng)合は、木造でも法定耐用年數(shù)が22年あり、その期間は毎年減価償卻が発生するため、デッドクロスが発生するリスクは低いでしょう。しかし、中古の賃貸住宅やマンションを購(gòu)入し、賃貸住宅経営を行う場(chǎng)合には、減価償卻期間が短くなることもあり、デッドクロスが発生する可能性があります。特に築古で木造や木骨の賃貸住宅を購(gòu)入する場(chǎng)合は、減価償卻期間が短くなるため、あらかじめ、デッドクロスの発生を想定したキャッシュフローを組み立てておくことが必要となります。

• 前の記事へ
• 次の記事へ