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2025.7.31
不動(dòng)産投資において、収益不動(dòng)産の収益を示す指標(biāo)の一つに「キャップレート（Capitalization Rate）」があります。「投資した金額に対して、1年間にどれだけの収益が見(jiàn)込めるのか」を表す割合のことで、「還元利回り」や「期待利回り」とも呼ばれます。「不動(dòng)産の資産価値」を収益性で判斷する指標(biāo)ともいえるでしょう。
「キャップレート（還元利回り）」とは、本來(lái)不動(dòng)産鑑定士が不動(dòng)産の価値を鑑定するために用いられるものですが、不動(dòng)産投資家が投資の判斷をする際の指標(biāo)にもなる數(shù)値です。このキャップレートによって、不動(dòng)産に投資をした際に、投資したお金がどれくらいで回収できるのかを大まかに把握することができます。還元利回りを使って不動(dòng)産の適正な価格を算出できるようになれば、投資判斷をしやすくなるでしょう。
ただし、キャップレートはあくまでも過(guò)去のデータに基づいた指標(biāo)であり、將來(lái)の収益を保証するものではありません。また、物件の立地や築年數(shù)、建物の狀態(tài)などによって大きく変動(dòng)する可能性がありますので、あくまで目安と考えておくべきものです。
還元利回りの算出方法は、基本的に、1年間の利益（1年間の賃料収入から1年間の経費(fèi)を引いた金額）を不動(dòng)産価格で割って算出します。以下の式となります。
還元利回り（%）
＝
1年間の利益（年間賃料収入－年間経費(fèi)）
÷
不動(dòng)産価格 × 100
経費(fèi)には、維持管理費(fèi)や水道光熱費(fèi)、修繕費(fèi)、保険料などが含まれます。正確な経費(fèi)を把握するのが難しい場(chǎng)合は、賃料収入の20～30%を見(jiàn)込んでおけばよいでしょう。
不動(dòng)産価格と1年間の利益が分かれば、還元利回りを求めることができます。例えば、「不動(dòng)産価格2000萬(wàn)円、収入96萬(wàn)円（家賃8萬(wàn)円/月）、支出12萬(wàn)円（経費(fèi)1萬(wàn)円/月）」の場(chǎng)合、「（96萬(wàn)円－12萬(wàn)円）÷2000萬(wàn)円」で還元利回りは4.2%となります。
逆に、還元利回りと1年間の利益さえ分かれば、不動(dòng)産価格の適正金額を求めることができます。つまり、不動(dòng)産価格を求めるための要素として用いることができるわけです。
また、還元利回りは、投資した金額の回収に何年必要かという指標(biāo)にもなります。例えば還元利回りが6%なら約17年で投資金額を回収できますが、5%なら20年、4%なら25年かかることが分かります。
不動(dòng)産投資を判斷する數(shù)値として、よく目にするキャップレートですが、投資家にとって、高ければ高いほど良いということでしょうか。確かに、キャップレート5％のX収益不動(dòng)産と8％のY収益不動(dòng)産では、Yの方が収益性が高く、投資すべきと判斷できそうですが、必ずしもそうではないことに注意が必要です。
まず、キャップレートは期待利回りですから、キャップレートが低いということは、期待利回りが低くても投資したいということですから、それだけ條件がよく、人気となっている?yún)б娌粍?dòng)産ということになります。
キャップレートは不動(dòng)産価格と収益力のバランスで成り立つ指標(biāo)ですから、不動(dòng)産価格が高く賃料が低ければ、キャップレートは低くなります。逆に、不動(dòng)産価格が低く賃料が高い場(chǎng)合は、キャップレートが高くなりますが、ご入居者の確保が難しくなるリスクが生まれることになります。
単純にキャップレートの高さだけを判斷基準(zhǔn)にしてしまうと、空室率の低い、堅(jiān)実な運(yùn)用収益を得ることができる?yún)б娌粍?dòng)産を見(jiàn)逃してしまうリスクもあります。新築で立地條件も良く、設(shè)備や間取りも地域のニーズを満たしているとなれば、価格は高くなり、キャップレートは低くなるということになります。こうした収益不動(dòng)産は空室になるリスクも少ないため、ご入居者の入れ替わりは起こりにくく、長(zhǎng)期的な収益につながります。
また、空室が少なく、長(zhǎng)期的にも収益が見(jiàn)込めるとなれば、売卻時(shí)のキャピタルゲインも期待できる可能性があります。
郊外や地方の収益不動(dòng)産や築古の施設(shè)などは不動(dòng)産価格自體が、都心部と比較すると低価格のため、キャップレートが高くなる傾向にあります。ただし、築古物件では、一般的に使われるキャップレートに含まれない設(shè)備交換や修繕の費(fèi)用が発生する可能性もあり、そうなると収益性は低下してしまいます。また、都心の収益不動(dòng)産と比較すると、空室が生まれたり、賃料が下落したりするリスクが、都心と比較すると高くなるといわれています。
また、キャップレートは、インカムゲイン（資産の運(yùn)用益）のことになりますが、不動(dòng)産投資の最終的な収支は、出口戦略としてのキャピタルゲイン（資産の売卻益）など、不動(dòng)産の流動(dòng)性や將來(lái)的な価値まで含めて考慮しておく必要があります。
現(xiàn)在のキャプレートは、どのような狀況でしょうか。一般財(cái)団法人 日本不動(dòng)産研究所 第52回不動(dòng)産投資家調(diào)査（2025年4月現(xiàn)在）によれば、キャップレートの動(dòng)向は、全體として「低下」もしくは「橫ばい」という狀況になっています。
空室率も低下傾向が続き、賃料も上昇傾向と好調(diào)なオフィスは、「東京?丸の內(nèi)、大手町」で期待利回りは 3.2％という非常に低い水準(zhǔn)で推移しています。オフィスに関しては、地方都市においてもほぼ橫ばいとなっています。
居住用不動(dòng)産に関しては、「東京?城南」のワンルームタイプの期待利回りは 3.7％と低下し、ファミリータイプの期待利回りを下回っています。東京地區(qū)では、単身者向けの市場(chǎng)が好調(diào)と判斷されているようです。地方都市ではワンルームタイプはほぼ橫ばいで、ファミリータイプにおいては、低下している地域もあるようです。
商業(yè)店舗、物流施設(shè)（マルチテナント型）は、全體的にほぼ橫ばいの狀態(tài)が続いていますが、ホテルに関しては、インバウンド観光客の増加によって、「京都」「大阪」「福岡」「那覇」の 4 地區(qū)では 0.1の低下となっているようです。
全體的に、都心の施設(shè)ほど空き室リスクや老朽化リスクなどが低いと判斷され、投資家は利回りが低くても投資したいという期待が表れているようです。
2017年から2018年あたりから現(xiàn)在まで、キャップレートは非常に低い水準(zhǔn)を維持しており、不動(dòng)産投資市場(chǎng)の活発さが見(jiàn)てとれます。さらに、（一財(cái)）日本不動(dòng)産研究所の同調(diào)査レポートを見(jiàn)ても、今後については、「新規(guī)投資を積極的に行う」という回答が 94％という高水準(zhǔn)で橫ばいとなっており、不動(dòng)産投資家の投資意欲は健在のようです。
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