初めて賃貸住宅のオーナーになられた方は、いろいろと不安もあることでしょう。大和ハウス工業(yè)で建築されたオーナー様の多くは、グループ會(huì)社の大和リビングに賃貸住宅の管理をはじめ、さまざまな賃貸住宅経営のサポートを依頼されている方が多いと思います。しかし、賃貸住宅経営においては、「すべて管理會(huì)社任せ」というスタンスよりも、オーナー様も積極的に賃貸住宅経営についての知識(shí)を得て、ある程度は関與していくほうがうまくいくことが多いようです。 ここでは、その第一歩として、賃貸住宅経営や賃貸住宅管理に関する最も基本的な用語について解説します。

「賃貸住宅の管理業(yè)務(wù)等の適正化に関する法律の解釈?運(yùn)用の考え方」の改正

2022年（令和4年）6月15日より「賃貸住宅の管理業(yè)務(wù)等の適正化に関する法律の解釈?運(yùn)用の考え方」が改正?施行されました。それに伴い、國土交通省より、解釈?運(yùn)用の考え方の改正點(diǎn)を反映させた「賃貸住宅管理業(yè)法FAQ集」と「賃貸住宅管理業(yè)法制度概要ハンドブック」の更新版が公表されました。これを基に、用語の解説をしていきます。

そもそも賃貸住宅とはどのようなものか

賃貸住宅（＝賃貸の用に供する住宅）とは、賃貸借契約を締結(jié)し賃借することを目的とした、居住用のための家屋のことです。 ここでいう「住宅」は、その利用形態(tài)として「人の居住用のためのもの」であることが要件とされていますので、普段、事業(yè)用として使われるオフィスや、商業(yè)用施設(shè)、倉庫等は該當(dāng)しません。また、賃貸併用住宅は、所有者自ら使う居住用家屋と賃貸借契約を締結(jié)して賃貸するための家屋が一體となったものです。賃貸する部分は住宅だけでなく、店舗や事務(wù)所等の場合がありますが、いずれも賃貸併用住宅です。

賃貸住宅管理について～自主管理と委託管理～

賃貸住宅の管理は、建物管理（維持メンテナンス?清掃?點(diǎn)検など）に加えて、入居者管理（家賃等の出納や入居者トラブルの対応）、入退去管理（入居者斡旋、入居立ち?xí)ぁ⑼巳チⅳ習(xí)ぁ⒈Ｈ芾恚─胜啥噌摔铯郡辘蓼埂￥长欷椁颔`ナー自ら行っている賃貸住宅は、「自主管理」物件と呼ばれます。そしてこれらを、大和リビングのような管理會(huì)社に委託する物件は、「管理委託」物件と呼びます。 委託すれば、當(dāng)然費(fèi)用がかかりますが、賃貸住宅経営は大幅に楽になります。リタイアされた方など時(shí)間にゆとりがあれば、自ら行ってもいいかもしれません。

賃貸住宅管理業(yè)者とは

賃貸住宅管理業(yè)は、賃貸住宅の賃貸事業(yè)の賃料収入の源泉である「居室」や「駐車場」、「駐輪場」の管理と、入居者が日常生活上使用する廊下やエントランス、ゴミステーションといった共用部分を中心として、これに付隨する設(shè)備等を含めた賃貸住宅の全體を、オーナーからの委託により管理する業(yè)者のことです。 管理業(yè)者への委託內(nèi)容は、オーナーが賃貸住宅経営をするうえで求める維持保全、家賃等の受領(lǐng)等の金銭管理などです。管理業(yè)者は、オーナーから包括的に委託を受けたうえで、すべて自社で行うこともあれば、工事業(yè)者や清掃業(yè)者などを外部に再委託しながら行うこともあります。いずれも総合的に管理サービスを提供します。

賃貸住宅管理業(yè)登録業(yè)者

賃貸住宅管理業(yè)者は、賃貸住宅管理業(yè)を営む業(yè)者であり、國土交通省に登録をしなければいけません。國土交通省によれば、「事業(yè)を営むとは、営利の意思を持って反復(fù)継続的に賃貸住宅管理業(yè)を行うことをいい、営利の意思の有無については、客観的に判斷されることとなります」（賃貸住宅管理業(yè)法）。管理契約を行う際には、念のため「登録業(yè)者かどうか」を聞くとよいでしょう。

マスターリース契約

マスターリース契約は、特定賃貸借契約とも呼ばれ、賃貸住宅所有者（オーナー）とマスターリース業(yè)者の間で、転貸目的のために一括して結(jié)ばれる契約です。一時(shí)的に第三者に転貸するような場合は、マスターリース契約（特定賃貸借契約）に該當(dāng)しません。 前ページの図を見ると、イメージしやすいと思います。

図

國土交通省「賃貸住宅管理業(yè)法　制度概要ハンドブック」より

サブリース業(yè)者

サブリース業(yè)者（特定転貸事業(yè)者）とは、マスターリース契約に基づき、賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業(yè)を営む業(yè)者のことです。 事業(yè)を営むとは、営利の意思を持って反復(fù)継続的に転貸することを指します。

最後に

賃貸住宅経営は、賃貸住宅を建築した後からがスタートです。安定的な賃貸住宅経営を行うためにも、これらの用語については、始める前には必ず知っておいてほしいと思います。