コラム vol.442-1
単なる不動(dòng)産活用だけではなく、會(huì)社全體の財(cái)務(wù)の狀況から判斷することも重要
公開日：2023/02/28
會(huì)社全體を見てCREの本質(zhì)から資産活用を考える
私たちが関與先様に対して行う相続対策には、二つのアプローチがあると考えています。一つは資産稅に特化して、その內(nèi)容自體に深くかかわっていくやり方で、不動(dòng)産有効活用の具體的な提案はその一つです。孝岡會(huì)計(jì)事務(wù)所では、このアプローチに関しては深く踏み込めていませんが、関與先の社長からの相談の中で不動(dòng)産の問題が出てくることがありますので、大和ハウス工業(yè)と連攜しながら提案しやすい狀況をつくっていきたいと思います。
もう一つが、不動(dòng)産を所有する會(huì)社への會(huì)計(jì)の側(cè)面からのアプローチです。この場合、會(huì)社全體の財(cái)務(wù)の狀況を見ることが重要です。不動(dòng)産を賃貸用として活用している企業(yè)の場合、不動(dòng)産賃貸による?yún)б妞尾糠证坤堡扦胜①Y産內(nèi)容と経営狀況との関連、資産全體の將來の運(yùn)用計(jì)畫、従業(yè)員のための活用など、いわゆるCREの本質(zhì)的な部分をふまえたアプローチと言えます。また、會(huì)社の資産狀況の現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)ができていない経営者もいますので、現(xiàn)在不動(dòng)産を含めた資産がどのような狀況なのか、現(xiàn)在の経営狀況から判斷すれば將來どうなるのか、その內(nèi)容を整理して報(bào)告します。それが、將來的な有効活用やいろいろなことを考えていくうえでの種蒔きになるのです。
會(huì)社の會(huì)計(jì)全體を見るといっても、個(gè)々のケースでまったく違いますから、まずは経営者の今の狀況を知ることから始めます。また、その人のライフスタイルや方向性によっても、資産活用の仕方は変化していきます。不動(dòng)産は代々引き継いでいくという考えもあれば、將來子どものために有効活用したいという考えもあります。
企業(yè)が持っている不動(dòng)産の活用手法を提案するのも一つのアプローチであり、現(xiàn)狀を認(rèn)識(shí)していただくのもまた一つです。現(xiàn)狀を経営者の方に認(rèn)識(shí)してもらう中で、相続やそれに付隨するいろいろなことも出てくるでしょう。そういったことを基盤にしたほうが毎月の事務(wù)所業(yè)務(wù)とマッチングしますし、何か案件や相談事があれば、大和ハウス工業(yè)のようなプロに知恵をいただきながら、企業(yè)に対してカスタムメイドのご提案をしていきたいと思っています。
定期的に提供できる仕組み?ツールをつくりたい
これは個(gè)人的な意見になりますが、會(huì)計(jì)帳簿に出ている不動(dòng)産の現(xiàn)狀を認(rèn)識(shí)して、それにどのようなリスクがあるかを分析して、報(bào)告書のような形にして提供し、お客様と話ができるような仕組みや、定期的に提供できるツールを用意したいと思っています。登記簿謄本や固定資産稅の納稅証明書をお預(yù)かりする作業(yè)から始めて、書類を一式整理し、資料化していけば、それを元に不動(dòng)産活用の分析が行うことができます。
現(xiàn)在は、巡回監(jiān)査で會(huì)計(jì)帳簿を見ながら、會(huì)計(jì)報(bào)告、稅務(wù)申告をしていますので、その中で、會(huì)社が所有している不動(dòng)産や會(huì)計(jì)上に上がっている不動(dòng)産について、いかに大和ハウス工業(yè)と提攜しながら、お客様にどれだけ情報(bào)提供やご提案ができるか。そこを深く掘り下げて、使い勝手の良いツールの提供など、継続的にできる仕組みをつくり、毎月関與先様を訪問して、大和ハウス工業(yè)と一緒にサービスを提供していきたいと思っています。継続的に活動(dòng)を続けていくのは難しいことですが、とても大切なことです。TKCと大和ハウス工業(yè)と會(huì)計(jì)事務(wù)所の3者が一體となって、関與先様をバックアップしていく。不動(dòng)産情報(bào)を入手し、それで動(dòng)くのも一つの方法ですが、それよりも定期的に関與し続けるなかで情報(bào)が出てくるのが理想です。そこを目指して活動(dòng)したいと思っています。
不動(dòng)産を持つリスク
不動(dòng)産は住む場合と貸す場合で考え方が異なります。収益を生む物件を資産として定義すると、今生んでいる?yún)б妞瘸证盲皮い氩粍?dòng)産の売卻価値、將來における価額との問題があります。1億円で収益物件を買って、収益を確保できたとしても、15年後にその1億円がどのような売卻価値になるかが問題となるわけです。不動(dòng)産は時(shí)間軸が長く、収益物件の資金を回収するのに非常に長い時(shí)間を要します。キャッシュが余っていて、不動(dòng)産投資によってそれをポートフォリオで分配する人はリスクヘッジという考え方もできますが、目的が収益となると、その人の資産構(gòu)成と將來に対する考え方によって変化します。
また、不動(dòng)産賃貸業(yè)は稅制上、決して有利な事業(yè)とは言えません。所得稅と固定資産稅を払い、印紙費(fèi)用も高い。普通は商売で払ったお金は全部経費(fèi)になりますが、土地は経費(fèi)にならず、資産として帳簿に殘しておかないといけない。建物は25年、30年、40年と経年による経費(fèi)もかかります。相続のときに評(píng)価額が少し落ちるくらいで、どちらかと言えば稅金が発生しやすいと言えるかもしれません。相続稅対策としては、相続の時(shí)に生きる部分もあるという見方もできますが、収益力という観點(diǎn)から見ると、慎重に行わないと稅務(wù)面で不利になることもあります。
時(shí)代の変化に対応するための情報(bào)発信
中小企業(yè)の経営者は、法律も年々変わりますし、年齢を重ねていくなかで、考えなければならないことや選択肢がかなり増えているので本當(dāng)に大変です。會(huì)計(jì)上、稅務(wù)上でも細(xì)かく複雑になり、必要な情報(bào)も増えています。すべての情報(bào)を網(wǎng)羅しながら進(jìn)めていくのは大変ですが、いろいろな角度から會(huì)社の経営狀況、資産狀況を分析していかなければなりません。
特に不動(dòng)産資産は、時(shí)価の影響を受けますし、市場価値的なものにも左右されます。そういう意味では、將來を見據(jù)えることが難しいものを扱っていくことになります。それには勉強(qiáng)が欠かせません。私たちも、毎月お伺いしながら研修、勉強(qiáng)會(huì)を開催し、さまざまなご提案ができるように、そしてさまざまな方法をご検討いただけるような機(jī)會(huì)、話し合いの場をつくっていきたいと考えています。
