最新の我が國(guó)の人口

総務(wù)省が2023年4月12日に発表した、2022年10月1日時(shí)點(diǎn)の日本の総人口は1億2494萬(wàn)7千人で、この1年間に55萬(wàn)6千人（－0.44％）の減少となりました。人口のピークは2008年で、2011年以降12年連続の減少となりました。出生數(shù)（79.9萬(wàn)人）から死亡數(shù)（153萬(wàn)人）を引いた自然増減が大きくマイナスとなっており、そのことが人口減少につながっています。 また、15歳未満の人口は28.2萬(wàn)人の減少、総人口に占める割合は11.6％（マイナス0.2ポイント）となり、若年層の人口減少が顕著となっています。県を跨いでの移動(dòng)が伴う可能性の高い（≒賃貸住宅を利用するであろう）大學(xué)や専門學(xué)校などに進(jìn)學(xué)する割合は増えているものの、今後は絶対數(shù)が減ります。また就職時(shí)における人口も同様に絶対數(shù)は減り続けます。このような人口減少は、賃貸住宅経営にどのような影響を與えるのでしょうか。

増える?yún)g獨(dú)世帯

賃貸住宅経営にとって、人口動(dòng)態(tài)の変化に加えて重要な指數(shù)となるのが世帯數(shù)です。住居は基本的に1世帯、1戸となることが多く、賃貸住宅戸數(shù)に直結(jié)します。
その世帯數(shù)ですが、人口は減少するものの、一貫して増え続けています。その背景にあるのは単獨(dú)世帯の増加です。2020年に行われた國(guó)勢(shì)調(diào)査（2021年11月30日公表）によれば、我が國(guó)の全世帯（不詳除く一般世帯）のうち、38.1％が単獨(dú)世帯（世帯構(gòu)成員が1人）となっています。それ以前に公表された、國(guó)立社會(huì)保障人口問(wèn)題研究所の2018年の推計(jì)（ベースは2015年の國(guó)勢(shì)調(diào)査）では、2031年の単獨(dú)世帯の割合が38.1％となっていたため、この推計(jì)よりもはるかに速いペースで単獨(dú)世帯の割合が増えていることが分かります。

単獨(dú)世帯が増える背景には、「高齢夫婦のいずれかの死別」「生涯未婚者數(shù)の増加」「離婚數(shù)の増加」等があるとされていますが、特に未婚者數(shù)が増加傾向にあります。國(guó)立社會(huì)保障?人口問(wèn)題研究所の「人口統(tǒng)計(jì)資料集（2022年）」によれば、2020（令和2）年の「50歳時(shí)の未婚率」は男性が28.25％、女性は17.81％となっており、前回調(diào)査（2015年）と比べると、男性は約3.5ポイント、女性は約2.9ポイント上昇しています。

単獨(dú)世帯の賃貸住宅に住む割合

下図は、2020年の國(guó)勢(shì)調(diào)査より世帯類型別の住まい方について全國(guó)と主要都市の狀況を示したグラフですが、単獨(dú)世帯の多くは賃貸住宅に住んでいることがうかがえます。

図：単獨(dú)世帯の賃貸住宅に住む割合

その他：主に公的な賃貸住宅など（以下、その他は公的賃貸住宅としてカウント）
総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「令和2年國(guó)勢(shì)調(diào)査」より作成

全國(guó)では単獨(dú)世帯のうち、「持ち家」に住む割合が36.2％、殘り63.8％は賃貸住宅に住んでいます。これを大都市に限れば、賃貸住宅に住む世帯の割合は東京都73.3％、愛(ài)知県68.7％、大阪府68.1％、福岡県70.8％と約7割の世帯が賃貸住宅に住んでいることが分かります。
つまり、日本で出生した若年層の絶対數(shù)はこれから減少していきますので、賃貸住宅需要を 伴う都道府県を跨ぐ進(jìn)學(xué)や就職も、長(zhǎng)期的に見(jiàn)れば減少することが予測(cè)されます。しかし一方で、単獨(dú)世帯は大きく増加しており、この分の賃貸住宅の需要増が見(jiàn)込まれることになります。現(xiàn)在、國(guó)は少子化対策として、さまざまな施策を計(jì)畫していますので、前述した「生涯未婚者數(shù)の増加」「離婚數(shù)の増加」等がどのように変化するのか注目する必要があります。

賃貸住宅に求めるもの

このような將來(lái)の需要見(jiàn)通しを考えれば、賃貸住宅に求められるものも変化してくるでしょう。
株式會(huì)社リクルートが実施した賃貸契約者動(dòng)向調(diào)査※によれば、賃貸住宅の設(shè)備における満足度の項(xiàng)目で、「24時(shí)間出せるゴミ置き場(chǎng)」が6年連続の1位、2位は宅配ボックス（5位から上昇）と、晝間不在の會(huì)社員の方々のニーズを満たすものとなっています。
また、前回調(diào)査（2020年）から大きくジャンプアップしているものとして、「非接觸キー」の満足度が高まり3位となっています。「非接觸キー」は、スマートフォンを利用するタイプやカギを持っているだけで反応して開(kāi)閉するタイプ（車などに多く搭載）などが主流ですが、最近では「顔認(rèn)証システム」を?qū)毪筏皮い胭U貸住宅もあり、手ぶらで開(kāi)閉できるようになっています。

※2021年度賃貸契約者動(dòng)向調(diào)査（首都圏）、リクルートSUUMOリサーチセンター調(diào)査（公表2022年9月15日）

賃貸住宅の設(shè)備ニーズの変化を的確につかむ

賃貸住宅の設(shè)備ニーズでは、かつてはエアコンやシャワートイレ等が求められ、その後防犯セキュリティ系の設(shè)備の充実、水まわり設(shè)備のグレードなどが求められました。しかし現(xiàn)在では、賃貸住宅に住む方の年齢層、収入も変化し、賃貸住宅ニーズの変化や技術(shù)の進(jìn)歩に伴い、求められる設(shè)備も変化してきています。
こうした変化を的確にとらえることが、空室が出にくく、家賃下落のしにくい、賃貸住宅経営につながりますので、人口や世帯數(shù)などの社會(huì)環(huán)境の変化は確実に把握しておく必要がありそうです。