賃貸住宅を建設(shè)し、運(yùn)営?管理していくことは経営であり、事業(yè)です。ですから、事業(yè)を成功させるためには、戦略が重要となります。収益を上げるには適切な戦略を策定し、具體的な施策を計(jì)畫(huà)し、運(yùn)営していくことが必要になります。
戦略策定に役立つのが、マーケティングの考え方である「4P」です。賃貸住宅にどのようにあてはめて考えていけばいいのかを紹介します。

賃貸住宅経営の4Pとは

4Pとは、「Place（プレイス：流通）」「Product（プロダクト：製品）」「Price（プライス：価格）」「Promotion（プロモーション：販売促進(jìn)）」の頭文字をとったもので、もともとマーケティング戦略を立案、実行する際に用いられるものです。 これらの要素を元に、市場(chǎng)分析から得た情報(bào)に対して自社の強(qiáng)み、弱みなどを考慮しながら戦略を立てていくわけです。この考え方は、賃貸住宅経営にも當(dāng)てはまります。 賃貸住宅経営の4Pでは、Place（プレイス：立地）、Product（プロダクト：施設(shè)?設(shè)備）、Price（プライス：家賃）、Promotion（プロモーション：広告活動(dòng)）と置き換えて考えます。

Place

賃貸住宅経営で最も重要だとされているのが立地です。ほとんどの人が「駅から近い」「商業(yè)施設(shè)に近い」「緑が多い」「學(xué)校が近い」など、その立地條件を考慮して賃貸住宅を決めます。特に、新築の賃貸住宅を建てる場(chǎng)合、「どこに建てるのか」は非常に大きな問(wèn)題です。
単身者向け、ファミリー層向け、高齢者向けなど、ご入居者の特性によって望まれる條件は変わってきますので、立地を考えることは、賃貸住宅経営の戦略に直結(jié)します。後述しますが、どのような人をご入居者として考えているのかで、間取りや設(shè)備も変わってきますので、立地とご入居者特性はセットが考える必要があります。
単純に駅から近いなどの利便性だけを求めてしまうと、當(dāng)然人気も高く、競(jìng)爭(zhēng)相手も多くなり、収益的なメリットが少なくなってしまう可能性もあります。そのエリアの特性を把握し、どのような賃貸住宅に対するニーズがあるのかを検討しながら、具體的な場(chǎng)所を選ぶことが重要となります。

Product

Productは施設(shè)建物、設(shè)備を指します。賃貸住宅を選ぶ際には、ご入居者にとって必要不可欠な要素である、外観デザイン、間取り、位置（階數(shù)、方角）、設(shè)備（バス?トイレ?キッチン?収納?バルコニーなど）、駐車場(chǎng)?駐輪場(chǎng)のスペースなどの條件を吟味することになります。
それぞれのクオリティが高ければ、募集も進(jìn)み、ご入居者の満足度も向上し、長(zhǎng)く住んでもらえる可能性も高まるでしょう。特に、新型コロナウイルス感染拡大から在宅勤務(wù)が増え、いわゆる部屋時(shí)間が増加し、部屋の設(shè)備のクオリティにこだわる人が増えたのも事実です。
ペット可や大きなガレージが付隨するような個(gè)性的な賃貸住宅も、Productの要素となります。

Price

Priceは家賃です。一般的に、部屋を探す際、まず「どこでいくら以內(nèi)」といった探し方をします。最初に立地と予算のバランスを考えるわけです。當(dāng)然、敷金や禮金も予算に含まれます。 賃料には、決まった金額というものはなく、あくまで相場(chǎng)ということになりますので、オーナーとして賃料を決める際には、まず、近隣で同様のタイプの賃貸住宅の家賃がどのような狀況なのかを把握することから始めた上で、賃料を決定することになります。
また、不動(dòng)産投資の出口戦略を考えた場(chǎng)合、空室率を気にするあまり、家賃を下げて入居対策を行うのは、資産価値という點(diǎn)から、あまり良い施策ではないかもしれません。

Promotion

Promotionにおいては、數(shù)十年前の賃貸住宅の決定プロセスとはまったく様相が異なっているかもしれません。以前は、不動(dòng)産會(huì)社に行き、資料を吟味しながら見(jiàn)學(xué)する賃貸住宅を選んでいましたが、今ではまずインターネットである程度の見(jiàn)當(dāng)をつけたうえで、確認(rèn)のために実際に見(jiàn)るという流れになっています。
ポータルサイトの活用、さまざまなSNSの活用、また360度カメラによる部屋の細(xì)部まで見(jiàn)ることができる仕組みや動(dòng)畫(huà)での紹介など、現(xiàn)在はさまざまな手法をつかってよりリアルに近い內(nèi)容がインターネット上で展開(kāi)されています。

ご入居者の募集と同時(shí)に忘れてはならないのが、空室率を最小限に抑えるための施策です。近年の人口減少エリアにおいては、今後は供給過(guò)剰になりがちで、その場(chǎng)合、空室を最小限にすることが求められます。
空室を最小限に抑えるためには、ご入居者にできるだけ長(zhǎng)く住んでもらうことが必要です。かつて、入居時(shí)に何カ月もの禮金が通常だった時(shí)代では、ご入居者の回転は速いほうが良いという考え方もありましたが、現(xiàn)在は、禮金なしの場(chǎng)合も多く、ご入居者が長(zhǎng)く住んだほうが、修繕費(fèi)用や仲介手?jǐn)?shù)料などの費(fèi)用を考えれば、収益面で有利なケースが増えています。
賃貸住宅経営において、入居者に長(zhǎng)く住んでもらうための活動(dòng)を「テナントリテンション」と呼びますが、ご入居者にいかに長(zhǎng)く住んでもらうかを考えていくことはとても重要なことです。

もうひとつの「P」Person

賃貸住宅経営で重要なのは「いかにご入居者に選んでいただくか」ですが、同時(shí)に、どのような人に入ってもらいたいかを考えるのも重要なことです。
地域特性や周辺環(huán)境によってある程度の予測(cè)はできますが、競(jìng)合となる賃貸住宅の狀況、今後起こりそうな周辺環(huán)境の変化を予測(cè)しながら、どのご入居者層に向けた賃貸住宅にするのかを考える必要があります。
たとえば、賃貸住宅は「必ず駅近でなければならない」ということではありません。家族構(gòu)成や年齢、趣味などによって、學(xué)校や病院、商業(yè)施設(shè)など、近隣に必要な施設(shè)や環(huán)境は変わりますし、住まいへの意識(shí)やライフスタイルによって求める間取り、外観デザイン、設(shè)備も異なります。
求めるご入居者像が明確で、その人たちのニーズが反映されている賃貸住宅は、たとえ対象者が少なかったとしても、「私にぴったりの部屋だ」と感じてもらうことができれば、選ばれる賃貸住宅となります。
また、ご入居者の特性を「広く、淺く」設(shè)定したばかりに、入居いただいたあと、契約內(nèi)容でもめたり、入居者同士でトラブルが起きたりすることも珍しくありません。ご入居者に満足いただき、長(zhǎng)く住んでいただくためにも、「どのような人に入居してもらいたいか」を明確にし、その方々が満足する施策を取り入れる必要があるでしょう。

現(xiàn)在賃貸住宅経営を行っているオーナーも、空室率や収益に問(wèn)題を感じることがあれば、原點(diǎn)である「4P」に立ち返り、改めて分析して見(jiàn)ることも必要かもしれません。賃貸住宅経営においてもマーケティングの観點(diǎn)からの分析は非常に重要です。

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