不動(dòng)産投資?賃貸住宅建築投資が活発になるかどうかは、金利動(dòng)向や不動(dòng)産市況が大きく影響します。加えて、不動(dòng)産投資?賃貸住宅建築投資では、稅務(wù)面の効果も合わせて考える方も多いため、稅制も大きな影響をもたらします。
2015年に相続稅制の改正（基礎(chǔ)控除額の引き下げ、小規(guī)模宅地等の特例の範(fàn)囲拡大など）が行われましたが、これにより（その他、低金利政策の影響もありますが）、前年の2014年に土地活用としての賃貸住宅建築が大幅に増えたことなどは、その代表的な例です。

區(qū)分所有マンションの相続稅評(píng)価額算出方法の一部変更

區(qū)分所有マンション相続稅評(píng)価額と実勢価格との乖離を是正する相続稅評(píng)価額の算出方法の一部変更が2024年1月から導(dǎo)入されます。「タワーマンションの上層階などで、実勢価格よりも相続時(shí)の相続稅評(píng)価額がかなり低く評(píng)価されている狀況を活用して相続稅を抑える」（通稱：タワマン節(jié)稅）ことに対する施策と言われています。

図：相続稅評(píng)価額と市場価格の乖離の実態(tài)

國稅庁資料より転載

相続稅評(píng)価額と市場価格の乖離は、2018年（平成30年）の時(shí)點(diǎn)で、マンションは2.34倍、一戸建ての平均乖離率は1.66倍でした。このようにマンションにおいて市場価格と相続稅評(píng)価額が大きく乖離しているのが分かります。また、グラフ內(nèi)のように、マンションの約65％で評(píng)価額が半額以下になっている狀況です。
このような現(xiàn)狀を打開するために、今後マンションに対する相続稅評(píng)価額の新しいルールが施行されます。具體的には、はじめに「乖離率」（市場価格と相続稅評(píng)価額がどれだけ乖離しているかを示すもの）を算出します。これが、1未満であれば相続稅評(píng)価額が市場価格よりも高くなっており、「1」を超えると相続稅評(píng)価額が市場価格よりも低くなっていることになります（現(xiàn)狀のタワーマンションの場合、多くが後者に該當(dāng)）。この乖離率が基準(zhǔn)値より低い場合と、高い場合には、相続稅評(píng)価額が補(bǔ)正されることになります。
この改正により、區(qū)分所有マンションを活用した相続稅評(píng)価額の圧縮を検討する人が減る一方、分譲タイプの賃貸住宅の需要が増えることが予想されます。

不動(dòng)産市場の活性化を図るための特例処置の項(xiàng)目

ここからは、「令和6年度 國土交通省稅制改正概要」をもとに、新設(shè)?改正?延長される予定の不動(dòng)産?建築に関連する稅改正についてお伝えします。注：2024年1月からの通常國會(huì)の審議で変更になる可能性もあります。
令和6年度國土交通省稅制改正概要（主要項(xiàng)目）では、第一の柱として「持続的な経済成長の実現(xiàn)」を挙げています。そのなかで、「不動(dòng)産市場の活性化」がトップ項(xiàng)目に上がっています。ここでは、その主な項(xiàng)目を解説します。

1）土地に係る固定資産稅の負(fù)擔(dān)調(diào)整措置及び條例減額制度の延長（固定資産稅等）

土地を所有すると課せられる固定資産稅ですが、以下の固定資産稅の負(fù)擔(dān)調(diào)整措置及び條例減額制度などが令和9年まで延長されます。なお、固定資産稅のベースとなる固定資産評(píng)価額は3年に1度評(píng)価替えが行われますが、2024年はその評(píng)価替えの年にあたります。

• ①負(fù)擔(dān)調(diào)整措置
  商業(yè)地および住宅用地について、負(fù)擔(dān)水準(zhǔn)（＝前年度の課稅標(biāo)準(zhǔn)額÷評(píng)価額）に応じて、課稅標(biāo)準(zhǔn)額が調(diào)整されます。
• ②市町村等が一定の稅負(fù)擔(dān)の引下げを可能とする條例減額制度
• ③下落修正措置
  固定資産稅評(píng)価額は原則では、3年間據(jù)え置かれますが、地価が下落した場合などに毎年の固定資産稅評(píng)価額を下落修正されます。

2）土地等に係る不動(dòng)産取得稅の特例措置の延長（不動(dòng)産取得稅）

土地の需要を喚起することにより、土地などの流動(dòng)化?有効利用を促進(jìn)し、経済回復(fù)を著実に進(jìn)めていくため、下記の特例措置が3年間延長されます。

• ①宅地評(píng)価土地の取得に係る不動(dòng)産取得稅の課稅標(biāo)準(zhǔn)の特例措置
  （具體的には1/2控除されます）
• ②土地等の取得に係る不動(dòng)産取得稅の稅率の特例措置
  （特例として3％、本來は4％）。

3）工事請(qǐng)負(fù)契約書及び不動(dòng)産譲渡契約書に係る印紙稅の特例措置の延長（印紙稅）

工事請(qǐng)負(fù)契約書、不動(dòng)産譲渡契約書に係る印紙稅の特例措置が3年間延長されます。請(qǐng)負(fù)契約?売買契約の金額において印紙稅は異なりますが、20％～50％減額されます（金額が小さな契約ほど減額が大きくなります）。
ちなみに、2022年5月18日からの宅建業(yè)法改正により、不動(dòng)産売買においてオンライン契約?メールなどでの契約書授受が認(rèn)められましたが、このような場合印紙稅はかかりません。

住まいの質(zhì)の向上?無理のない負(fù)擔(dān)での住宅の確保の項(xiàng)目

第2の柱として「豊かな暮らしの実現(xiàn)と個(gè)性を活かした地域づくり」を掲げ、そのなかで「住まいの質(zhì)の向上?無理のない負(fù)擔(dān)で住宅の確保」を促す稅制について、10の項(xiàng)目があげられています。そのうち、主要なものを解説します。

1）住宅ローン減稅の要件は、借入限度額及び床面積要件は維持、ただし要件追加

住宅ローン減稅により、所得稅?個(gè)人住民稅が減額されます。住宅ローン殘高の0.7％分が控除されます。すでに昨年の稅制改正で、2024年から一部変更が決まっていました。
例えば、長期優(yōu)良住宅では、2023年までは借入限度額（住宅ローン減稅対象額）は5000萬円でしたが、2024年からは4500萬円になります。しかし、今回の改正で、「子育て世代?若者夫婦世帯」（「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」）については、昨年のまま5000萬円分が適用されます。また、ZEH住宅は4500萬円から3500萬円となりますが、「子育て世帯?若者夫婦世帯」はそのままとなります。（2024年に入居する場合）
また、床面積要件は50m²以上ですが、2024年中に建築確認(rèn)を取得した新築物件に関しては40m²以上となります（所得制限1000萬円）。

2）住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置の延長（登録免許稅の軽減）

住宅取得に係る負(fù)擔(dān)の軽減、良質(zhì)な住宅ストックの形成?流通の促進(jìn)を図るため、住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置が3年間延長されます。

• ①所有権の保存登記について稅率軽減（本來0.4％→特例0.15％）
• ②所有権の移転登記について稅率軽減（本來2％→特例0.3％）
• ③抵當(dāng)権の設(shè)定登記について稅率軽減（本來0.4％→特例0.1％）

このような稅制改正は、賃貸住宅経営への影響が少なからずありますので、ご自身の狀況に當(dāng)てはまりそうな場合は、稅理士に相談することをおすすめします。