私は賃貸住宅オーナーには「経営」の視點(diǎn)を持っていただきたいと思っています。
ここで言う経営の視點(diǎn)とは、経営者が自分の會(huì)社の経営狀況を數(shù)値として正確に把握し、収益シミュレーションを把握しながら、適切な経営判斷を行うことです。
このような経営の視點(diǎn)がなければ、実際に借入れがどれだけあり、どれだけの利益が出ているのか、正確な數(shù)字を把握することはできず、実際にキャッシュが不足するという事態(tài)になっても、対策の検討がしづらくなります。相続を控えている場(chǎng)合は、なぜこの事業(yè)をするか、現(xiàn)在事業(yè)はどのようになっているのかについて、継承することができなくなってしまいます。
多くの賃貸住宅経営者は、不動(dòng)産資産をどのように拡大または守っていくかという課題、そして、相続時(shí)にどのように資産を引き継ぐかという課題を持っています。この二つの課題に対応するためには経営の視點(diǎn)が欠かせないのです。

経営の視點(diǎn)を持つためには「貸借対照表（BS）」がとても大切です。通帳を見(jiàn)れば日々のお金の流れが分かるので「キャッシュフロー」についてはなんとなく理解されていると思います。また、確定申告で使用する「損益計(jì)算書（PL）」もよく目にする指標(biāo)なのかもしれません。賃貸住宅経営を経営視點(diǎn)で把握するには、キャッシュフローやPLだけでなく、BSを正しく見(jiàn)ることが必要です。
ところが、BSについて、確定申告においても稅理士から特別に説明をしないことも多いため、見(jiàn)方が分かりにくいという経営者は少なくありません。まずはBSの見(jiàn)方を理解しておく必要があります。
賃貸住宅経営の商品は不動(dòng)産なので、売上が上がるか上がらないかの判斷は、基本的に空室が出るか出ないかにかかっています。例えば、部屋が空いたときに、そのまま放置しておけば、どのような狀態(tài)になるのか、また、修繕?リフォームを行い、ご入居者に満足いただくためには、どの程度の修繕費(fèi)用がかかり、その修繕費(fèi)を家賃何年分で取り返すことができるのか、検討する必要が出てきます。
家賃7萬(wàn)円の部屋に150萬(wàn)、200萬(wàn)円の修繕費(fèi)をかけた場(chǎng)合、どのような収支シミュレーションになるのか、このような場(chǎng)合にも経営の視點(diǎn)が必要になります。

賃貸住宅経営の貸借対照表

自己資金3000萬(wàn)円と、銀行からの借入れ1億円で、1億3000萬(wàn)円の賃貸住宅を購(gòu)入したときの貸借対照表（BS）は下図のようになります。

図1：貸借対照表1

將來(lái)のB/Sをシミュレーションする

このまま順調(diào)に賃貸住宅経営を25年間継続した場(chǎng)合、貸借対照表がどのようになるのか見(jiàn)てみましょう。

図2：貸借対照表2

※軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3mm超4mm以下）：法定耐用年數(shù)27年と仮定

※銀行からの借入れ金利は2.5％、期間は25年間（総支払額1億3479萬(wàn)円）と仮定

※賃貸住宅1棟（1DK×8戸、家賃1室10萬(wàn)円/月）25年間100％の入居率で計(jì)算（総収益1億6000萬(wàn)円）

左側(cè)の資産の部では、総額7825萬(wàn)円になっています。25年前は8000萬(wàn)円だった鉄骨造の賃貸住宅が建物の減価償卻費(fèi)を引かれて304萬(wàn)になっています。
しかし、この賃貸住宅は家賃という収益を生み出してくれます。毎月80萬(wàn)円の収入からアパートローンの支払いを返済すると、25年間で2521萬(wàn)円のキャッシュが殘ります。（1億6000萬(wàn)円―1億3479萬(wàn)円）
賃貸住宅の資産額と家賃収入を合計(jì)すると資産7825萬(wàn)円となります。右側(cè)の負(fù)債の部と純資産の部を見(jiàn)ると、負(fù)債の部では、アパートローンが完済され、負(fù)債0となっています。
純資産、25年後には土地も建物も家賃収入も全て自己の資産となりますから、総額7825萬(wàn)円です。純資産の部3000萬(wàn)円が7825萬(wàn)円に増えたことになります。

この場(chǎng)合、あくまで事業(yè)としての金額として管理していく必要があります。特に法人として事業(yè)を行われている場(chǎng)合、個(gè)人と法人の間での金銭的な貸し借りが存在すると、本當(dāng)にその純資産が事業(yè)（法人）の資産なのか、分からなくなってしまう可能性があります。

リフォームをした場(chǎng)合の貸借対照表

建物の価値が下がっているのは、減価償卻の計(jì)算によるものです。土地の価格は、時(shí)間が経過(guò)しても変わりませんが（市場(chǎng)の値動(dòng)きを除外すると）、建物の価格は時(shí)間が経過(guò)するほど下がります。
この減価償卻費(fèi)の計(jì)算は、工法によって計(jì)算方法が決められています。ただし、建物の壽命と減価償卻のための法定耐用年數(shù)は、同じではありません。適切なメンテナンスや修繕を定期的に行うことで、法定耐用年數(shù)を超えても十分に収益を生み出している賃貸住宅はあります。
また、ローンの返済は終わっているので、これからの家賃収入は大半が収益となります。したがって今後はキャッシュが増加する見(jiàn)込みが立てられるでしょう。ただし、建物が劣化すれば、ご入居者から選ばれにくくなったり、家賃を下げざるを得なくなったりしますので、定期的にリフォームや修繕を行う必要があります。

ここで、大規(guī)模なリフォームをした場(chǎng)合など、このBSがどのように変化するのかを見(jiàn)ていきましょう。
自己資金500萬(wàn)円、銀行借入2000萬(wàn)円、合計(jì)2500萬(wàn)円でリフォームを行うとした場(chǎng)合、次のようになります。

図3：貸借対照表3

銀行から資金を借り入れ、リフォームを?qū)g施することで、BS上でも資産が増加していることが分かります。リフォームを行うことで資産価値（建物の価値）を上げ、將來(lái)より大きな収益を生むことが可能になったと言えるわけです。

このように、BSを把握することで、自分の保有財(cái)産が資産か負(fù)債かがはっきりわかります。負(fù)債が少なく、資産が多いのが理想ですが、効率的に負(fù)債を活用することで事業(yè)の拡大につなげることもできます。資産と負(fù)債のバランスを考えるという、まさに経営の視點(diǎn)であると言えるでしょう。

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