2025年（令和7年）の地価公示が3月18日に國(guó)土交通省より発表されました。 好調(diào)が続く不動(dòng)産市況ですが、地価上昇が実感される中で、上昇幅はどれくらい伸びているのか、どれくらい全國(guó)的に好調(diào)の波が広がっているのか、人気観光地の地価はいったいどれくらい上昇しているのか、などの點(diǎn)に注目が集まっていました。

2025年の地価公示の全體俯瞰

地価公示法に基づく地価（公示地価）は、毎年1月1日を価格時(shí)點(diǎn)として3月20日頃に公表されます。2025年の公示地価は、全國(guó)の全用途（全用途は、住宅地?商業(yè)地?宅地見(jiàn)込地?工業(yè)地）平均で＋2.7％となりました。前年は＋2.3％でしたので前年を超える大きな伸びとなりました。過(guò)去4年を振り返れば、2022年は＋0.6％、2023年は＋1.6％でしたので、4年連続して全國(guó)平均で上昇、そして連続して上昇幅拡大となっています。
全國(guó)平均を用途別にみれば、住宅地は＋2.1％（前年は＋2.0％、前々年は＋1.4％）、商業(yè)地は＋3.9％（前年は＋3.1％、前々年は＋1.8％）となっており、2021年以降、いずれも4年連続の上昇、そして毎年上昇幅が拡大しています。
上昇幅が拡大している要因としては、引き続き低金利が続き、加えて円安基調(diào)が続いていること、インバウンド需要が拡大していることなどがあげられます。

バブルの様相は見(jiàn)られない、昨今の地価上昇

長(zhǎng)く続く地価上昇（2019年～2021年を除く）について「バブル期の再來(lái)」と考える方もいるかもしれません。確かに、全國(guó)全用途平均の伸び率では、1991年（バブル期と呼ばれた最終年）に11.3％に次ぐ伸びとなっており、大都市圏での上昇が目立ったミニバブル期の最終年（2008年）の1.7％を超えています。期間でみれば、地価におけるバブル期と呼ばれるのは1985年頃から1991年頃で約7年間、ミニバブル期は2005年～2008年で約4年間ですが、今の不動(dòng)産好景気は、地価で見(jiàn)れば、2014年頃から続いていますので、約10年間継続しているといえます。
このように、バブル期やミニバブル期と比べれば、このところの地価上昇は、「ゆっくり、ジワジワと長(zhǎng)期間」というのが特徴です。また、バブル期の地価は、物価上昇率をはるかに超える伸び率でしたが、昨今の地価上昇は物価上昇程度となっています。また、賃貸住宅、オフィスビル、商業(yè)施設(shè)などの空室率の低さをみれば、「実需が伴っている」という狀況です。こうしたことからも、「バブル」という様相は見(jiàn)られず、確かな実需に基づいた相応的な地価上昇といえるでしょう。

住宅地の狀況

図1は2006年以降の住宅地地価の変動(dòng)率を圏域別に見(jiàn)たものです。
全國(guó)?三大都市圏?地方圏（地方四市以外）で上昇幅が大きくなりました。都市部では、堅(jiān)調(diào)な住宅需要に支えられて引き続き住宅価格とくにマンション価格上昇が続いています。とくに東京圏や大阪圏、また人口流入の多い地域での上昇が続いています。
地方四市（札幌?仙臺(tái)?広島?福岡）では2年連続して昨年より上昇幅は縮まりました。過(guò)去10年にわたり大きく上昇した後、多少上昇率が鈍化していますが、それでも5.8％と高い伸びとなっています。また、それ以外の地方都市においても、國(guó)內(nèi)外から人気の高いリゾート地や別荘地、その周辺地域などで地価上昇が顕著となっています。

図1：圏域別地価公示前年平均変動(dòng)率（住宅地）

國(guó)土交通省「地価公示」より作成

商業(yè)地の狀況

図2は2006年以降の商業(yè)地地価の変動(dòng)率を圏域別に見(jiàn)たものです。
都市部や地方主要都市でのホテルの稼働率上昇、オフィスや店舗の空室率低下と賃料の上昇などを背景に物件の収益性が向上していることが地価上昇につながっているようです。
地方では、地方都市駅前などの再開(kāi)発が進(jìn)み利便性が向上している地域やインバウンド需要が旺盛な地域の上昇が目立ちました。
また、大都市部での主要駅周辺などではマンション需要との競(jìng)合が地価上昇に寄與しているようです。

図2：圏域別地価公示前年平均変動(dòng)率（商業(yè)地）

國(guó)土交通省「地価公示」より作成

大都市圏の狀況

三大都市圏（東京圏?大阪圏?名古屋圏）全體では、全用途は＋4.3％（前年は＋3.5％、前々年は＋2.1％）、住宅地は＋3.3％（前年は＋2.8％、前々年は＋1.7％）、商業(yè)地は＋7.1％（前年は＋5.2％、前々年は＋2.9％）と、いずれも連続して上昇幅が拡大しました。特に商業(yè)地は上昇幅が大きくなっています。

東京圏の狀況

東京圏（東京都區(qū)部や多摩地區(qū)、神奈川県?千葉県?埼玉県の主要地域など）の全用途平均では、＋5.2％（前年は＋4.0％、前々年は＋2.4％）、住宅地は＋4.2％（前年は＋3.4％、前々年は＋2.1％）前々年は＋0.6％）、商業(yè)地は＋8.2％（前年は＋5.6％、前々年は＋3.0））となりました。いずれも4年連続で上昇、上昇幅も拡大しています。

住宅地では、特に東京都區(qū)部（23區(qū)）の勢(shì)いは強(qiáng)く、下落地點(diǎn)はゼロ、23區(qū)平均の住宅地上昇率は＋7.9％（前年は5.4％、前々年は＋3.4％）で、4年連続して23區(qū)全てで上昇、また上昇幅も全ての區(qū)で拡大しました。最も上昇率が高いのは中央?yún)^(qū)で＋13.9％（前年は＋7.5％）、次いで港區(qū)12.7％（前年は＋7.2％）、目黒區(qū)12.5％（前年は＋7.3％）となっています。マンション需要の旺盛な地域においてはマンション価格が大きく上昇し、それに伴い地価の上昇が顕著となっています。目黒區(qū)青葉臺(tái)の地點(diǎn)では＋18.9％と全國(guó)住宅地の全地點(diǎn)の中で10番目に高い伸びとなりました。
23區(qū)中心部の地価上昇の波及効果により23區(qū)外縁部にも影響を及ぼしており、上昇率は中心部ほどではないものの、地価上昇幅は拡大しています。
東京圏全體の住宅地の狀況をみれば、下落地域は、圏內(nèi)外縁部の、わずかな地域しかなく、郊外も含めて広範(fàn)囲に地価上昇している狀況となっています。

商業(yè)地は、23區(qū)平均では＋11.8％（前年は＋7.0％、前々年は3.6％）で、3年連続全23區(qū)全てで上昇、すべて5％以上の上昇幅で、上昇幅も拡大しています。商業(yè)地で上昇率が最も高かったのは中野區(qū)で＋16.3％（前年は＋8.2％））、次いで杉並區(qū)15.1％（前年は＋8.0％）、臺(tái)東區(qū)＋14.8％（前年は＋9.1％）となっています。再開(kāi)発が進(jìn)む地域と國(guó)內(nèi)外の観光客に人気の地域を抱える地域の上昇が目立ちます。都內(nèi)の商業(yè)地では多摩地區(qū)の上昇幅が5.3％上昇し、人気回復(fù)の兆しが見(jiàn)えています。
東京圏全體の商業(yè)地の狀況をみれば、住宅地と同じように、下落地域は、圏內(nèi)外縁部の、わずかな地域しかなく、郊外も含めて広範(fàn)囲に地価上昇している狀況となっています。

大阪圏の狀況

大阪圏（大阪府全域、兵庫(kù)県?京都府?奈良県の主要地域など）の全用途平均では、＋3.3％（前年は＋2.4％、前々年は＋1.2％）、住宅地は＋2.1％（前年は＋1.5％、前々年は＋0.7％）商業(yè)地は＋6.7％（前年は＋5.1％、前々年は＋2.3％）となりました。
特に、商業(yè)地は大きく上昇しました。京都市は＋10.2％（前年は＋6.6％）11區(qū)のうち5區(qū)が10％以上の伸びとなりました。大阪市は＋11.6％（前年は＋9.4％）、北區(qū)、福島區(qū)、西區(qū)では10％を超える大きな伸びとなっています。大阪駅北ヤード2期（グラングリーン大阪）開(kāi)発、中央郵便局の再開(kāi)発など、大阪駅周辺での開(kāi)発が進(jìn)み、京都駅も南北（七條口?八條口）とも駅周辺の開(kāi)発が進(jìn)んでいます。神戸市は＋5.5％（前年は＋4.1％）、全9區(qū)で上昇幅が拡大しました。
大阪圏全體では、コロナ禍からの急回復(fù)、急上昇が続いていますが、コロナ禍直前の2020年の地価公示では＋6.9％でしたので、完全回復(fù)にあと一歩というところです。
また、4月13日からは大阪?関西萬(wàn)博が大阪市此花區(qū)夢(mèng)洲で開(kāi)催され、それに先立ち1月19日には地下鉄中央線が延伸されました。また、2029年度（予定）には同じ夢(mèng)洲でIR開(kāi)業(yè)も予定されています。これらに合わせて、この後も、大阪圏では鉄道の延伸計(jì)畫(huà)がありますので、住宅地、商業(yè)地とも地価上昇の傾向が続きそうです。
住宅地では、京都市は＋3.2％（前年は＋2.5％）中でも東山區(qū)、下京區(qū)、南區(qū)は6％臺(tái)の上昇となっています。大阪市は＋5.8％（前年は＋3.7％）で、中心6區(qū)の上昇と、北大阪地域や京阪沿線地域での上昇が目立ちます。神戸市は＋2.7％（前年は＋2.1％）。特に東部4區(qū)は4％前後の上昇率となりました。

名古屋圏の狀況

名古屋圏（愛(ài)知県の主要地域、三重県の一部など）の全用途平均では、＋2.8％（前年は＋3.3％、前々年は＋2.6％）、住宅地は＋2.3％前年は＋2.8％、前々年は＋2.3％）、商業(yè)地は＋3.8％（前年は＋4.3％、前々年は＋3.4％）。三大都市圏で唯一上昇幅が縮まりました。
住宅地を見(jiàn)れば、名古屋市では＋3.6％（前年は＋4.5％）、全16區(qū)のうち2區(qū)は上昇幅が拡大、殘り14區(qū)では上昇幅が縮小となりました。
商業(yè)地は、名古屋市では＋5.0％（前年は＋6.0％）、全16區(qū)のうち3區(qū)では上昇幅が拡大しましたが、2區(qū)で同率、殘り11區(qū)では上昇幅縮小となりました。
昨年は、とくに商業(yè)地においては三大都市圏で最も上昇幅は小さかったのですが、今年は上昇幅が縮まっています。インバウンド需要の回復(fù)が遅れ、三大都市圏から取り殘された感が出てきており、またこれまでの上昇に一服感も出てきました。

地方圏の狀況

地方四市（札幌?仙臺(tái)?広島?福岡）では、全用途平均は＋5.8％（前年は＋7.7％、前々年は＋8.5％）、と2年連続して上昇幅が縮まりました。コロナ禍中も含めて10年以上連続して地価上昇しており、住宅価格の高騰、収益不動(dòng)産価格の高騰など全體的に不動(dòng)産価格が高くなっていることから、上昇に一服感が出てきました。上昇幅が縮まったとはいえ、三大都市圏以上の上昇率ですから、引き続きの勢(shì)いがあるといえるでしょう。住宅地は＋4.9％（前年は＋7.0％、前々年は＋8.6％）、商業(yè)地は＋7.4％（前年は＋9.2％、前々年は＋8.1％）となりました。
地方圏全體では、上昇していますが、上昇幅は橫ばいという感じです。全用途平均は＋1.3％（前年は＋1.3％、前年は＋1.2％）、住宅地は＋1.0％（前年は＋1.2％、前々回年も＋1.2％）、商業(yè)地は＋1.6％（前年は＋1.5％、前々年は＋1.0％）となりました。
地方4市を除くその他の地方圏では、全用途平均は＋0.8％（前年は＋0.7％、前々年は＋0.4％）、住宅地は＋0.6％（前年は＋0.6％、前年は＋0.4％）、商業(yè)地は＋0.9％（前年は＋0.6％、前々年は＋0.1％）と、いずれも3年連続してのプラスなりました。
特に、商業(yè)地の上昇率は拡大しています。大手半導(dǎo)體企業(yè)の進(jìn)出地域やその周辺地域の住宅需要、賃貸住宅需要が増え、引き続き建設(shè)ラッシュが続いていること、また周辺の商業(yè)地域でも開(kāi)発?新規(guī)出店があいついでおり、工業(yè)地はもちろん住宅地?商業(yè)地も活況にあること、また人気のリゾート地での別荘地需要が旺盛な事、などポジティブな要因が多く、まだしばらく上昇する見(jiàn)通しです。
地方四市以外の地方県庁所在地市では、金沢市や高松市、那覇市などが、堅(jiān)調(diào)に上昇を続けています。特に那覇市は地方四市に匹敵する地価となっています。

地方の地価上昇の注目地點(diǎn)

今年の住宅地上昇率トップは、昨年に続き、北海道富良野市の地點(diǎn)でした。今年の上昇幅は＋31.3％、前年は＋27.9％でしたので、2年で1.7倍近くになっています。観光地でありスキーリゾート地として有名な富良野の勢(shì)いが続いています。
スキー系のリゾート地では、白馬の地點(diǎn)が住宅地地価上昇率2位（＋29.6％）、野沢溫泉が6位（＋20.9％）、となっています。國(guó)內(nèi)のスキーやスノーボード人口が大きく増えているという狀況ではないようですので、これはインバウンド需要が背景にあるのでしょう。
また、上位10位には、3位に宮古島の地點(diǎn)（＋23.1％）、7位?8位に石垣島の地點(diǎn)（＋20.3％、＋19.3％）が入っています。

今年も住宅地変動(dòng)率上位10位に、半導(dǎo)體メーカー「ラビタス」工場(chǎng)が進(jìn)出する千歳市が1地點(diǎn)（4位）ランクインしています（昨年は4地點(diǎn)がベスト10にランクイン）。商業(yè)地では、トップ3に千歳市の地點(diǎn)がランクインし、1位の地點(diǎn)は48.8％、2位の地點(diǎn)は42.9％、3位の地點(diǎn)は36.8％と極めて高い伸びを示しています。

都道府県別の住宅地?商業(yè)地の変動(dòng)率

次に、各都道府県別に見(jiàn)てみましょう。
都道府県別に見(jiàn)ると、住宅地地価上昇となったのは30都道府県でした。昨年29、一昨年24都道府県でしたので連続して増えており、地価上昇の波が地方に波及していることがわかります。逆にマイナスとなったのは15県、橫ばいは2県となりました。
上昇が目立つのは、沖縄県で＋7.3％（前年は＋5.5％）、2年連続して1位となりました。
2位は東京都で＋5.7％（前年は＋4.1％）、3位は福岡県で＋4.9％（前年は＋5.2％）となっています。

図3：都道府県　地価公示（住宅地）変動(dòng)率（2025年）

國(guó)土交通省「令和7年地価公示」より作成

次に商業(yè)地を見(jiàn)てみましょう。

図4：都道府県　地価公示（商業(yè)地）変動(dòng)率（2025年）

國(guó)土交通省「令和7年地価公示」より作成

都道府県別に見(jiàn)ると、商業(yè)地ではプラスとなったのは34都道府県で、昨年29、一昨年は23都道府県でしたので、こちらも順調(diào)に地方圏へ波及していることが分かります。逆にマイナスとなったのは10県だけとなっています（3県は橫ばい）。マイナスとなったのは、香川県を除く四國(guó)地方、北東北、山陰地方などの県です。

半年ごとの地価変動(dòng)率の推移

最後に、都道府県地価調(diào)査との共通地點(diǎn)における半年ごとの地価変動(dòng)率の推移を見(jiàn)てみましょう。毎年7月1日時(shí)點(diǎn)で実施される都道府県地価調(diào)査との共通地點(diǎn)は1,590地點(diǎn)で、そのうち住宅地が1,087地點(diǎn)、商業(yè)地が503地點(diǎn)があります。國(guó)土交通省の「都道府県地価調(diào)査との共通地點(diǎn)における半年ごとの地価変動(dòng)率の推移」によれば、住宅地では、全國(guó)、東京圏、大阪圏、地方四市では前半よりも後半の方が、上昇率が高くなっています。これは、住宅地価格が、後半ほど伸びが顕著だったということ、つまり住宅地地価は全國(guó)的に上昇基調(diào)にあることになります（注：前半は1月1日～7月1日、後半は7月1日～1月1日）。地方四市では上昇幅は低下していますが、前半後半の狀況をみれば、住宅地地価上昇の勢(shì)いが感じられます。
商業(yè)地では、東京圏において前半より後半の方が、上昇率は高くなっていますが、大阪圏、名古屋圏、地方四市、地方圏とも後半の方が上昇率は低下しています。商業(yè)地地価がかなり高くなっており、上昇に一服感があるように思われます。

まとめと2026年への展望

ここまで見(jiàn)てきたように、2025年分の公示地価は全國(guó)的に上昇し、バブル期以來(lái)の大きな伸びとなっています。しかし、前半で解説したように、消費(fèi)者物価指數(shù)がここ數(shù)年＋3％（コアCPI）前後で推移していることを考えると、地価上昇幅は妥當(dāng)な上昇幅と言え、地価上昇率が10％を超えていたバブル期（消費(fèi)者物価指數(shù)よりもはるかに大きな上昇幅）に比べると、上昇スピードは「ゆっくりジワジワ」という狀況であり、現(xiàn)狀が「バブル」とはいえないでしょう。

政策金利はジワジワと上昇しており、執(zhí)筆時(shí)點(diǎn)（3月24日）では0.5％、2025年中にはもう1回か2回の上昇可能性がありますが、それでも実質(zhì)金利でみれば、まだまだかなりの金融緩和といえます。こうしたことから、引き続き2025年中も「不動(dòng)産市場(chǎng)は活況が続く見(jiàn)通し」といえるでしょう。
このようなことから、2026年3月に公表される公示地価は、引き続き上昇の可能性が高いと思われます。