不動(dòng)産投資におけるキャッシュフロー

キャッシュフローとは、不動(dòng)産経営においては、家賃収入から経費(fèi)を差し引いた後、手元に殘るお金(キャッシュ)のことを指します。手殘り現(xiàn)金とも言いますが、不動(dòng)産オーナーにとって実質(zhì)的な収入であると言えるでしょう。
不動(dòng)産経営においては、稅務(wù)申告のために、「損益計(jì)算(P/L)」書を作成するため、経営指數(shù)としてはPLのほうが一般的かもしれませんが、いわゆる帳簿上(P/L)の利益と現(xiàn)金の殘高は同じではないため、注意が必要です。

賃貸住宅経営の損益計(jì)算(P/L)は、家賃収入から、借入金利息、減価償卻費(fèi)、そして諸経費(fèi)を差し引いて求め、確定申告もこのP/Lを基に行います。ところが、家賃の未収金があったり、修理など突然の出費(fèi)があったりすると、損益計(jì)算書とは異なる現(xiàn)金の動(dòng)きが現(xiàn)れます。また、損益計(jì)算書には、借入金の元本返済などの支出が含まれないので、実際に手元にいくら殘ったのかという「キャッシュフロー(CF)」とは異なる計(jì)算結(jié)果になることが、たびたび起こります。
P/Lとの関連で言えば、P/Lで算出した利益から、稅金を引き、そして減価償卻費(fèi)をプラスし(実際にはキャッシュが動(dòng)いていないため)、借入金元本を引いたものがキャッシュフロー(手殘りキャッシュ)ということになります。 このように計(jì)算式が異なりますので、P/L上の利益と手元に殘るキャッシュに差が生まれるわけです。

なぜキャッシュフローを重視するのか

一般企業(yè)の場(chǎng)合は、企業(yè)の評(píng)価としては、売上、経常利益がわかる、P/Lを重視することが多いですが、個(gè)人事業(yè)者の賃貸住宅経営においては、最終的にはキャッシュがどれだけ殘るかという観點(diǎn)をむしろ重視したほうが良いケースが多く、経営には欠かすことはできない要素です。改めてキャッシュフローの重要性を挙げてみます。

長(zhǎng)期的な経営(リスクに備える)

當(dāng)然のことですが、現(xiàn)金が多くあることで、長(zhǎng)期的な経営につながります。賃貸住宅経営には、リスクがつきものであり、急な出費(fèi)が必要になることもあるでしょう。手元に現(xiàn)金が多くあれば、急な出費(fèi)にも対応できるため、長(zhǎng)期的な経営につながります。 例えば、長(zhǎng)年賃貸住宅経営を行っていると、建物が劣化し、賃貸住宅の競(jìng)爭(zhēng)力は相対的に落ちてきます。そうなると、賃料低下や空室増加による家賃収入の減少のリスクがあります。加えて、経年劣化や予期しない自然災(zāi)害による修繕費(fèi)やメンテナンス費(fèi)用もかかります。しかも、アパートローンの返済は待ってはくれませんし、これからは金利上昇のリスクもあります。また、ご入居者が突然亡くなったり、家賃の未納が発生したりするなど、ご入居者に関するリスクもあります。
これらはほんの一例ですが、賃貸住宅経営には、ほかにもさまざまなリスクが伴い、避けられない場(chǎng)合も少なくありません。こうしたリスクに対応し、解決するにはキャッシュは必要不可欠です。
將來、賃貸住宅ビジネスを拡大していこうと考えている人にとっては、キャッシュフローはさらに重要な指標(biāo)になりそうです。次の投資への頭金の準(zhǔn)備ができることで、よりクオリティが高く、収益性が良い賃貸住宅の選択も可能になってくるでしょう。

出口戦略にも有利に

出口戦略とは、最終的に賃貸住宅を売卻し、収支をいったん確定させることですが、その際、該當(dāng)する賃貸住宅のキャッシュフローが順調(diào)であれば、査定価格が高く評(píng)価される可能性が高まります。
売卻価格はさまざまな要因によって決まりますが、一般的に、キャッシュフローが良いということは、経営的に問題がないと判斷されますので、売卻交渉も優(yōu)位に進(jìn)めることにもつながります。

「キャッシュフロー」悪化の要因

では、どのようなときにキャッシュフローが悪化するのでしょうか。その要因を挙げてみます。

減価償卻費(fèi)

賃貸住宅経営にとって、減価償卻は経費(fèi)計(jì)上できるために、稅務(wù)対策としてはメリットがありますが、減価償卻がなくなった場(chǎng)合に、キャッシュフローが悪化することがあります。
賃貸住宅は、購(gòu)入した時(shí)期、つまりお金が出ていった時(shí)期に全額費(fèi)用には計(jì)上されません。工法によって減価償卻期間が決まっており、一定期間にわたって費(fèi)用として計(jì)上します。
ところが、減価償卻期間が終了してしまうと、減価償卻費(fèi)がゼロになるため、減価償卻という経費(fèi)項(xiàng)目が減少することで、帳簿上は利益が出ていることになり、結(jié)果として稅金の支払額が大きくなってしまいます。そして、稅金によって実際のキャッシュフローがこれまでと大きく変わってしまうということが起こりえます。

ローンの返済方式

ローンの返済には「元利均等」と「元金均等」という2つの方式がありますが、一般的に使われるのは、毎月の返済額が一定に設(shè)定してある元利均等返済です。借り入れ當(dāng)初の返済額の內(nèi)訳は、元金が少なく利息が多い狀態(tài)ですが、返済が進(jìn)むにつれ、毎月の返済額は、元金が多く利息が少ない狀態(tài)となります。つまり、あとになるほど経費(fèi)となる金利が減り、返済元金が増えるため、キャッシュフローに影響を與えます。

経年劣化による空室の増加

賃貸住宅は年月を重ねていくと、家賃収入は経年劣化により年々減少し、修繕費(fèi)などの経費(fèi)は増加していきます。何も対策をしないと、収入は減少し、現(xiàn)金出費(fèi)が増加し、キャッシュフローが年々悪化することも考えられます。

キャッシュフローとは、こうした帳簿上では見えないお金の流れを把握するための指標(biāo)となります。キャッシュフローを把握することによって、黒字倒産のリスクを抑え、健全な不動(dòng)産経営に活かすことができます。

キャッシュフローを良くするポイント

キャッシュフローの管理は、賃貸住宅経営にとって、必要不可欠なことです。実際、キャッシュフローが良くない、あるいはシミュレーションをしてみると將來に不安がある、という場(chǎng)合には、長(zhǎng)期的な経営のためにもキャッシュフローを改善していく必要があるでしょう。
キャッシュフローを良くするには、原則的に、収益を上げるか支出を抑えるかのどちらかを行うしかありません。支出を抑えるには、経費(fèi)や管理費(fèi)、稅金、金利など、いくつかの項(xiàng)目があります。

収益を上げる(空室を減らす)

まずは、空室を減らし収入を上げることが第一優(yōu)先です。そのためには、現(xiàn)在の運(yùn)営狀況を詳細(xì)に分析する必要があります。

入居條件、募集內(nèi)容の確認(rèn)

同じエリアの競(jìng)合となるほかの賃貸住宅と比較して、家賃や初期費(fèi)用が高すぎると空室を生む原因となってしまいます。現(xiàn)在の周辺エリアのニーズを把握して入居條件を見直し、その対象者に対して、ニーズに合った入居條件を設(shè)定し、効果的に訴求する必要があります。

対象となるご入居者屬性に対する機(jī)能や設(shè)備確認(rèn)

一般的に古い設(shè)備より、新しい設(shè)備や機(jī)能の付いた賃貸住宅が選ばれる傾向にありますので、設(shè)備や機(jī)能の見直しは常に行っておく必要があるでしょう。新築でなくても、メンテナンスがしっかりしていて、機(jī)能が十分であれば、ご入居者に選ばれる可能性は高まります。快適な生活を維持できる狀態(tài)なのかどうかをチェックしておく必要もありそうです。
また、空調(diào)設(shè)備や防犯設(shè)備、インターネット環(huán)境の整備など、人気のある設(shè)備が入っているかどうかもポイントのひとつになりますので、併せて確認(rèn)しておきましょう。

未納家賃をなくす

何より「未収家賃(滯納)」をなくすことが重要です。未納家賃は、P/L上では収益になりますので、課稅の対象となり、しかもキャッシュは入らないという最悪の狀態(tài)です。未納を少なくするためには、常日頃から、ご入居者の様子を確認(rèn)しながら、良好なコミュニケーションを取っておくことも大切なことでしょう。

支出を抑える

キャッシュフローを改善する次のポイントは、支出を減少させることです。支出を減らす方法としては、たとえば以下のような改善策が考えられます。

過度な修繕、メンテナンスを行っていないか

選ばれる賃貸住宅を提供するために、設(shè)備の見直しや修繕を行うことは大切なのは前述したとおりですが、逆に、収益アップのために設(shè)備や機(jī)能に費(fèi)用をかけすぎるとキャッシュフローが悪くなってしまいます。バランスを取りながら、ニーズに合った設(shè)備に注力して付加価値を付けていくのが良いでしょう。

管理費(fèi)用の見直し

不動(dòng)産投資でマンションの運(yùn)営をする場(chǎng)合は、管理會(huì)社と契約しているオーナー様がほとんどだと思いますが、管理會(huì)社の費(fèi)用とサービスを見直すことで、キャッシュフローが改善することもあります。過剰なサービスを依頼していないか、管理費(fèi)は適切か、調(diào)べてみることも必要です。

ローンの繰り上げ返済

ローンの繰り上げ返済は、キャッシュフローを改善するひとつの方法です。いったん返済することで一時(shí)的にはキャッシュは減少しますが、當(dāng)初の借り入れと比べて利息部分を一部削減することができます。支払い利息を減らすことで、將來に向けて出ていくキャッシュを減らします。

法人の活用

現(xiàn)在個(gè)人で賃貸住宅経営を行っていて、個(gè)人所得が多く、所得稅の負(fù)擔(dān)が大きいと感じている人は、不動(dòng)産管理會(huì)社として法人を設(shè)立することも、稅務(wù)対策として考えられる方法です。所得稅は「累進(jìn)課稅」のため、所得が多ければ多いほど稅率が上がります。法人の場(chǎng)合、最高稅率が決まっており、さらに、家族を従業(yè)員として雇用すれば、給與として財(cái)産の分散も可能です。

返済元本を少なくする

返済期間も毎年のキャッシュフローに影響を與える要因です。「ローンの繰り上げ返済」がキャッシュフローの改善のポイントと述べましたが、狀況によっては、返済期間を長(zhǎng)くすれば、毎年の支払額が減り(出ていくキャッシュが減る)、キャッシュフローが良くなります。
ただし、長(zhǎng)期的に見れば、利息が増え、トータルの収支は悪化しますので、バランスを考慮した上で選択する必要があります。

このように、キャッシュフローを改善する方法は、狀況によって、その対策方法も異なります。専門家に相談しながら、自身の賃貸住宅経営における狀況分析を行った上で、適切なキャッシュフローの改善策を検討してください。
さまざまな工夫を施し、周辺施設(shè)との差異化を図り、帳簿上は事業(yè)としては成り立ったとしても、キャッシュ不足によって、新たな借り入れが必要となったり、事業(yè)の見直しが必要となったりすれば、賃貸住宅経営の意味がなくなってしまいます。そうした事態(tài)に陥らないためにも、將來まで見據(jù)えて、キャッシュフローを把握、管理しておくことが大切です。