稅務(wù)対策特集
不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合に発生する稅金とは
財(cái)産を相続すると、金額に応じて相続稅を納稅する必要がありますが、不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合には、相続稅以外にも稅金がかかることがあります。令和3年度の國(guó)稅庁「統(tǒng)計(jì)年報(bào)」によれば、相続財(cái)産の中で最も多いのは「現(xiàn)金?預(yù)貯金など（34.0％）」、次いで「土地（33.2％）」となっており、「土地」と「家屋?構(gòu)築物」を合わせると、全體の38.4％に上ります。
不動(dòng)産を相続したことで、想定した以上の稅金が発生し、將來(lái)の収支計(jì)畫に支障がないようにするためにも、稅金の種類とある程度の納稅額を把握しておくことはとても大事なことです。
相続稅
各相続人等が相続により取得した財(cái)産の価額の合計(jì)額が基礎(chǔ)控除額（3000萬(wàn)円プラス法定相続人1人當(dāng)たり600萬(wàn)円）を超える場(chǎng)合、相続稅の課稅対象となります。ですから、不動(dòng)産を含む財(cái)産を相続した、あるいは相続することが確定したら、相続稅がかかるかどうかを調(diào)べる必要があります。
即ち被相続人が保有していた全ての財(cái)産（現(xiàn)預(yù)金、不動(dòng)産、有価証券などのプラスの財(cái)産）から債務(wù)（借入金等のマイナス財(cái)産）を控除したものが上記の基礎(chǔ)控除額を超えた部分が相続稅の課稅対象となります。
- 主な債務(wù)控除
- ?葬儀関連費(fèi)用
- ?借入金
- ?（被相続人が事業(yè)主の場(chǎng)合）事業(yè)の買掛金や未払金
- 主な非課稅財(cái)産
- ?墓所、仏壇、祭具、など
- ?國(guó)や地方公共団體、特定の公益法人に寄附した財(cái)産
- ?生命保険金?死亡退職金のうちそれぞれ「500萬(wàn)円×法定相続人の數(shù)」まで
その他、生前贈(zèng)與があった場(chǎng)合は、暦年贈(zèng)與か相続時(shí)精算課稅によって贈(zèng)與稅額を規(guī)定に基づいて差し引くことができます。
不動(dòng)産の相続稅額算定のための評(píng)価方法
宅地は路線価方式又は倍率方式で評(píng)価します。路線価方式とは、路線（道路）に面する標(biāo)準(zhǔn)的な宅地の1m2當(dāng)たりの価額（路線価）を基に計(jì)算した金額による評(píng)価です。路線価及び倍率は、國(guó)稅庁ホームページで閲覧することができます。建物は固定資産稅評(píng)価額によって評(píng)価します。
相続稅以外の稅金
相続したときにかかる登録免許稅
相続によって名義が変更になる場(chǎng)合、相続登記が必要となり、登録免許稅が発生します。登録免許稅は、不動(dòng)産価額に1,000分の4の稅率をかけた金額です。ただし、條件によっては免稅措置があります。
2024年4月からは「相続や遺贈(zèng)によって不動(dòng)産を取得したことを知ってから3年以內(nèi)」に相続登記をする必要があります。2024年4月から、それ以前に相続した人にも相続登記は義務(wù)化されます。
所有時(shí)にかかる固定資産稅
不動(dòng)産を相続し、所有し続ける場(chǎng)合には、固定資産稅（または固定資産稅及び都市計(jì)畫稅）が課稅されます。固定資産稅とは、毎年1月1日時(shí)點(diǎn)で土地、家屋を所有している人に所在地の市町村等から課せられる稅金で、以下の算式で計(jì)算されます。
固定資産稅＝課稅標(biāo)準(zhǔn)額×稅率（標(biāo)準(zhǔn)稅率1.4％）
都市計(jì)畫稅＝課稅標(biāo)準(zhǔn)額×稅率（制限稅率0.3％）
収益にかかる所得稅と住民稅
相続した不動(dòng)産を賃貸用不動(dòng)産として収益が発生する場(chǎng)合（賃貸用不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合も含む）、家賃収入を得ることになりますので、不動(dòng)産収益（収入から必要経費(fèi)を引いた額）が発生します。
これは不動(dòng)産所得となり、所得稅と住民稅が課稅されます。
また、相続した不動(dòng)産を売卻し、収益を得た場(chǎng)合も、その売卻収入から必要経費(fèi)（取得費(fèi)および譲渡費(fèi)用）を引いた額は不動(dòng)産譲渡所得となり、所得稅と住民稅が課稅されます。
- ※土地や建物の売卻時(shí)の譲渡所得に対する稅金は、事業(yè)所得や給與所得などの所得と分離（分離課稅）して計(jì)算します。
- ※譲渡所得には、公共事業(yè)、マイホーム、空き家、特定區(qū)畫整理事業(yè)などの適用要件を満たした場(chǎng)合には特別控除があります。詳しくは國(guó)稅局Webサイトをご覧ください。
このように、不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合は、相続稅以外にさまざまな稅金が発生する可能性があります。不動(dòng)産を相続する予定の人は、相続內(nèi)容を精査し、稅金に備えておく必要があります。
また、不動(dòng)産の相続稅対策として、以下のようなさまざまな控除や特例があります。
- ?小規(guī)模宅地等の特例（土地の評(píng)価額を最大80％減額可能）
- ?配偶者の稅額の軽減：（1.6億円または法定相続分のいずれか多い金額まで無(wú)稅）
- ?未成年者控除?障害者控除
- ?不整形地補(bǔ)正などの使いにくい土地の減額措置
など
控除や特例など、不動(dòng)産の評(píng)価や相続稅の算定は簡(jiǎn)単ではありませんので、詳しい計(jì)算方法や納稅については、必ず稅理士にご相談ください。
