國(guó)稅庁が発表した「令和4年分相続稅の申告事績(jī)の概要」によれば、相続財(cái)産のうち32.3％が土地であり、家屋?構(gòu)築物（5.1％）を加えると相続財(cái)産の37.4％を不動(dòng)産で占めています。この點(diǎn)から見ても、相続対策としては、所有不動(dòng)産に対する対策が大きなポイントであるといえます。
ここでは、相続対策の「短期対策」として考えられる、賃貸不動(dòng)産に対する具體的な対策を紹介します。
ただし、「相続対策としての「短期対策」（1）」でも述べたように、本來相続対策は、現(xiàn)狀把握を行い、対策を立案し、十分にその內(nèi)容を吟味してから計(jì)畫的に実行に移すべきものであり、総合的に検討し、対策を行う必要があることを理解しておいてください。

1.地主である親に子所有の貸家を時(shí)価で譲渡する

親の土地の上に子が賃貸住宅を建築し経営しているケースでは、子は親に対して地代等の支払をせず、使用貸借（土地の貸借に際して、使用の対価の支払いがないもの）となっていることが一般的です。
そのような個(gè)人間の使用貸借契約の場(chǎng)合には、借地権の認(rèn)定課稅は行われないため、親（地主）の土地は自用地として評(píng)価され、子（借地人）の借地権はゼロとされます。
そこで、対策として、子が所有する賃貸住宅を親へ時(shí)価で譲渡することによって、親所有の土地を自用地から貸家建付地に、賃貸住宅の時(shí)価と相続稅評(píng)価額との差額によって相続稅を軽減することができます。

• ケース1
• 1.被相続人：父（令和6年3月死亡）
• 2.相続人：長(zhǎng)男?二男
• 3.父所有財(cái)産：土地（200m²）5,000萬円（自用地評(píng)価額）、その他財(cái)産4億5,000萬円。なお、父は事業(yè)的規(guī)模で不動(dòng)産賃貸業(yè)を営んでいる。
• 4.土地の借地権割合：60％
• 5.土地の利用狀況：長(zhǎng)男が父から土地を無償で貸借し長(zhǎng)男が賃貸経営をしている。
• 6.長(zhǎng)男が所有する賃貸住宅の時(shí)価：2,000萬円（未償卻殘高と同額と仮定）
• 7.長(zhǎng)男が所有する賃貸住宅の固定資産稅評(píng)価額：800萬円（自用家屋としての評(píng)価額）

• 【遺産分割】
• ?対策前：長(zhǎng)男が土地及びその他の財(cái)産2億円を、二男がその他の財(cái)産2億5,000萬円を相続する。
• ?対策後：（長(zhǎng)男が所有する賃貸住宅を父の生前中に時(shí)価で父に譲渡する） 長(zhǎng)男が土地、賃貸住宅及びその他の財(cái)産1億8,000萬円を、二男がその他の財(cái)産2億5,000萬円を相続する。

図1：相続稅の計(jì)算

※1：5,000萬円×（1-0.6×0.3）＝4,100萬円
※2：使用貸借となっている土地については、小規(guī)模宅地等の特例の適用はない
※3：貸付事業(yè)用宅地等として200m²までの部分について50％減額している
※4：800萬円×（1-0.3）＝560萬円
※5：2億円－2,000萬円（賃貸住宅の代金）＝1億8,000萬円

2.長(zhǎng)男が経営する同族會(huì)社へ貸家を譲渡する

前述のケースのように、長(zhǎng)男所有の賃貸住宅を父に時(shí)価で譲渡することにより、相続稅評(píng)価額を引き下げる効果が期待できますが、推定相続人が複數(shù)いる場(chǎng)合、長(zhǎng)男所有の賃貸住宅を父に譲渡すると、父の相続のときにその賃貸住宅を、必ず長(zhǎng)男が相続できるとは限りません。
そこで、次善の対策として、賃貸住宅を所有する長(zhǎng)男が株主である同族會(huì)社に譲渡し、當(dāng)該敷地の貸借は賃貸借とし、土地の無償返還に関する屆出書を提出することにより、その敷地の評(píng)価額を引き下げる方法も選択肢の一つです。
賃貸住宅の所有者である同族會(huì)社が、通常の地代を支払い、「土地の無償返還に関する屆出書」が提出されている場(chǎng)合には、當(dāng)該敷地は「自用地評(píng)価×80％」として評(píng)価されます。
この対策をとることで、賃貸住宅を所有していた長(zhǎng)男は、賃貸住宅を同族會(huì)社に譲渡した後も、その土地の使用を続けていることになり、父の相続の際にはその敷地を相続する可能性は高いと予想されます。

図2：同族會(huì)社に賃貸住宅を譲渡し、當(dāng)該賃貸住宅の敷地について土地の無償返還に関する屆出書（借地契約賃貸借型）を提出した場(chǎng)合の相続稅額（上記のケース1による現(xiàn)狀の相続稅額：1億5,210萬円）

※1：5,000萬円×（1-0.2）＝4,000萬円
※2：使用貸借となっている土地については、小規(guī)模宅地等の特例の適用はない
※3：貸付事業(yè)用宅地等として200m²までの部分について50％減額している

3.宅地の利用區(qū)分の変更

宅地の利用區(qū)分を変更することにより宅地の相続稅評(píng)価額を引き下げることができます。宅地の価額は、1畫地の宅地ごとに評(píng)価します。「1畫地の宅地」とは利用の単位となっている1區(qū)畫の宅地のことをいいますので、必ずしも1筆の宅地からなるとは限らず、2筆以上の宅地からなる場(chǎng)合もあり、また、1筆の宅地が2畫地以上の宅地として利用されている場(chǎng)合もあります。
二方の路線に面している宅地や角地などの宅地の場(chǎng)合、奧行価格補(bǔ)正後の路線価の高い方の価格を正面路線価とし、さらに二方路線影響加算や側(cè)方路線影響加算等を行って1m2當(dāng)たりの宅地の相続稅評(píng)価額を求めます。
そこで、二方の路線に面している次のケースのような宅地について利用の區(qū)分を変更すると、それぞれの宅地が面している道路の路線価で評(píng)価され、宅地の評(píng)価額を下げることができます。また、賃貸住宅を建築する時(shí)間がない場(chǎng)合には、同族法人などがあれば、その法人に対して定期借地権を設(shè)定するなどすれば、貸宅地となり利用區(qū)分を変えることも可能です。
なお、原則として分割取得後のその取得した者及び利用區(qū)分ごとにその宅地を評(píng)価しますので、遺産分割の工夫によって同様に宅地の評(píng)価を引き下げることが可能です。

• ケース2
• 1.普通住宅地區(qū)にある青空駐車場(chǎng)として利用している土地
• 2.奧行価格補(bǔ)正率　20m：1.0010m：1.00
• 3.二方路線影響加算率0.02
• 4.借地権割合60％賃貸割合100％
• 5.被相続人：父（令和6年3月死亡）
• 6.相続人：長(zhǎng)男?長(zhǎng)女
• 7.父の財(cái)産：上記土地とその他の財(cái)産1億円

利用區(qū)分の変更を?qū)g施
次のような二方の路線に面している宅地に、相続稅対策としてA部分に賃貸住宅を新築した場(chǎng)合の宅地の評(píng)価は以下のようになります。
そこで、Aの土地の部分に、父が設(shè)立した法人（資本金1000萬円?父が全額出資）が賃貸住宅（建築価格6000萬円、不足する5000萬円は銀行借入）を新築し、「土地の無償返還に関する屆出書」（賃貸借型）を提出しました（右の図）。

図3：遺産分割

• 【遺産分割】
• （1）対策実行前に相続が開始した場(chǎng)合（青空駐車場(chǎng)を?qū)澆哚幛韦瑜Δ?分割して相続する）
  長(zhǎng)男A土地とその他の財(cái)産5000萬円を相続
  長(zhǎng)女B土地とその他の財(cái)産5000萬円を相続
• （2）対策実行（父が設(shè)立した法人が賃貸住宅を建築し賃貸借による土地の無償返還屆出書を提出）後に相続が開始した場(chǎng)合
  長(zhǎng)男A土地と法人の株式及びその他の財(cái)産4000萬円を相続
  長(zhǎng)女B土地とその他の財(cái)産5000萬円を相続

図4：相続稅の計(jì)算

※1：20萬円×200m2＝4000萬円
※2：10萬円×200m2＝2000萬円
※3：20萬円×（1-0.2）×200m2＝3200萬円
※4：純資産価額（課稅時(shí)期前3年以內(nèi)に新築した賃貸住宅は「通常の取引価額」によって評(píng)価される）6000萬円×（1-0.3）＋20萬円×200m2×0.14（注）≦5000萬円（銀行借入金）
（注）貸家建付借地権　0.2×（1－0.3）＝0.14
※5：その他の財(cái)産から甲社の資本金1000萬円を支出している。
※6：小規(guī)模宅地等の特例は考慮していない。

対策の実行により、利用の単位がA部分については貸宅地、B部分は自用地として別々の評(píng)価単位でもって評(píng)価することとなり、大きく宅地の評(píng)価額を下げることができます。
また、父が設(shè)立した法人の純資産価額の計(jì)算においては、課稅時(shí)期前3年以內(nèi)に新築した賃貸住宅の価額は、「通常の取引価額」によって評(píng)価することとされています。そのため、賃貸住宅の新築価額（自用家屋の価額）から課稅時(shí)期は貸家として利用狀況が変わっているため、貸家として評(píng)価することとなります。
その結(jié)果、甲社の純資産価額は、次のようになりますので、法人の株式の相続稅評(píng)価額（純資産価額）は0円となります。

図5

※賃貸住宅の課稅時(shí)期までの減価償卻費(fèi)は考慮していません。

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