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公開日：2014/08/01

今回は、コラムvol.005の続きとして、各土地活用のパターンの特徴を考えてみたい。

土地活用は、オーナーが所有する土地の上に、何らかの建物を建てて、それを誰かに貸し、借主からの賃料収入を得るという事だ。これは、どのパターンでも同様だ。もちろん、サブリース方式（一括借上）などの場合は、ご入居者（個人?企業）から直接賃料収入はなく、間に管理會社などがはいることもある。

土地活用の具體的な策については、vol.005で述べたが、ここではその代表格の２つについて述べる。
他については、また回を改めてお伝えする。

まずは、土地活用事業で、一番多くみられる賃貸住宅経営について。

1. 賃貸住宅経営

賃貸住宅の特徴は、當初見込んでいた賃料とあまり差が生じないということだ。個人の方が入居するケースが多く、賃料の減額交渉をされることは少ない。一番大きく差が生じる可能性が高いのは、企業が借りるオフィスビルの賃料だ。

土地活用における賃貸住宅の特徴としては他にも、都市部でも郊外でも場所を選ばず建てて経営が可能であるということ。（もちろん、山間部など市街化調整區域は厳しいのではなく、ほぼ建たない）

あるいは、建て方（貸し方）のバリエ―ションが多いことも挙げられる。1R、ファミリー向け、高齢者向けなど各種ある。

2. ロードサイド店舗

主要道路近くや新しくできる道路に面したような場所に土地をお持ちならば、入居テナントが付きやすい店舗用物件として賃料収入を得ることができる。

店舗（テナント企業）との契約の場合、例えば10年など事業用定期借地といった契約となるため、安定収入が見込みやすい。また、賃料は、賃貸住宅ではほとんど見られない減額交渉などの可能性もあるが、一般的には賃貸住宅よりも㎡あたりの賃料単価は高く、投下資金の回収（主にはローン返済）が短期間で終わることが多い。

また、オーナーが土地を貸し、建物は入居するテナント企業が建てるケースもある。この場合　　　　オーナーは地代賃料が入ってくる。當然土地建物を一體で貸す場合よりも賃料収入は少ないが、資金調達が（実質的に）不要となるので、リスクは限りなく低いといえるだろう。

一方、ロードサイド店舗のリスクについても見ておこう。

まずは、テナント企業の退去リスクだ。店舗の売り上げ不振、あるいは店舗の統合などで契約が解除される可能性だ。契約期間が殘っている狀況ならば違約金を請求できるが、それでも収支計畫は大きく狂う。さらには、契約期間満了後の更新がされない可能性もある。次のテナントを見つけるまでの期間の賃料収入が入ってこない。そして、新しいテナント用に內部仕様を変更しなければならなくなったら、その改修費用も必要だ。

投資の1番の原則は、「リスクの見返りとしてリターンがある」ということだ。これは、投資における揺るぎのない原理原則だ。

つまり、利回りがいい、投資回収が早いということは、その分リスクも高いということなのだ。

そのリスクを、なくすことは無理だが、どこまで軽減できるか？しっかりとパートナー企業からノウハウを提供してもらい、成功の可能性を高めたいものだ。