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賃貸住宅経営において重要なことは、ご入居者を入居させ、かつ、高い稼働率を維持すること、そして、適時(shí)かつ適切な修繕等を?qū)g施することにより、資産価値を維持すると共に、快適な生活環(huán)境を維持すること、などです。
これらがうまく循環(huán)している場(chǎng)合には、安定的な賃貸収入を見(jiàn)込むことができますが、これらを一度失敗した場(chǎng)合には、悪循環(huán)に陥り、深刻な事態(tài)に陥ることがあります。

1.賃貸住宅管理の方法

1. 賃貸住宅管理の方法としては、大別すると
   • 【1】賃貸業(yè)務(wù)に係る全ての業(yè)務(wù)をオーナー様自らが基本的に行う「自主管理」
   • 【2】オーナー様が不動(dòng)産管理會(huì)社に一括して管理業(yè)務(wù)を委託する「管理委託方式」
   • 【3】オーナー様が不動(dòng)産管理會(huì)社に賃貸住宅を一括して賃貸し、當(dāng)該不動(dòng)産管理會(huì)社がご入居者と契約を締結(jié)する「一括借上方式」
   の3種類があります。
2. 【1】の自主管理は、オーナー様自らの費(fèi)用と責(zé)任において、ご入居者の募集から退去処理、建物のリフォーム等を全て行うことになるため、當(dāng)然、賃貸住宅経営や不動(dòng)産管理等について知識(shí)経験がないと、うまくできるものではありません。また、これらの業(yè)務(wù)に時(shí)間を割かれることになりますので、副次的な業(yè)務(wù)というよりは、ある程度専従する必要があります。つまり、気軽に不動(dòng)産投資をしようと思う方には當(dāng)然向いていません。
3. 【2】の管理委託方式は、ご入居者の募集?契約行為、建物の日常管理、賃料の回収などについて、不動(dòng)産管理會(huì)社が代行等することになりますが、対ご入居者との関係では、オーナー様が責(zé)任を負(fù)うことになります。そのため、ご入居者等の契約手続は不動(dòng)産管理會(huì)社が代行しますが、契約締結(jié)當(dāng)事者としてはあくまでオーナー様が賃貸人となり、最終的なトラブルに対して、オーナー様自身が矢面に立つことになります。
4. 【3】の一括借上方式は、不動(dòng)産管理會(huì)社が一括して賃貸住宅を賃借し、それをご入居者に対して転貸する形になるため、オーナー様はご入居者に対して直接契約責(zé)任を負(fù)うことはなく、當(dāng)該不動(dòng)産管理會(huì)社が自己の責(zé)任と費(fèi)用でご入居者とのトラブルに対処するのが基本となります。

2.ご入居者にまつわるトラブル

一般のオーナー様においては、自らご入居者を募集したり、契約事務(wù)手続を行うことは現(xiàn)実的ではなく、実情としては、多くのオーナー様が、不動(dòng)産管理會(huì)社に管理委託をしており、當(dāng)該不動(dòng)産管理會(huì)社が募集業(yè)務(wù)等を行っています。
この場(chǎng)合、極めて信用上問(wèn)題のあるご入居者や、種々の事情から入居に適切ではないご入居者を、不動(dòng)産管理會(huì)社が入居させるケースが起こりえます。この場(chǎng)合、入居後に想定されるリスクとしては、ご入居者が滯納をしながら居住を継続することや、近隣住民とのトラブルを引き起こすこと等が挙げられます。
オーナー様としては、これらのトラブルが生じた場(chǎng)合には、ご入居者募集業(yè)務(wù)を行っていた不動(dòng)産管理會(huì)社にその責(zé)任を追及したいと考えるのが通常だと思いますが、果たして可能なのでしょうか。
一般論としては、ご入居者の募集及びご入居者との仲介を行う不動(dòng)産管理會(huì)社においては、原則として賃借希望者自ら申し出た身元、職業(yè)等の事項(xiàng)を委託者であるオーナー様に伝えることで足り、それ以上に獨(dú)自に調(diào)査し、オーナー様に報(bào)告する義務(wù)まではないと解されています。つまり、基本的には不動(dòng)産管理會(huì)社の責(zé)任を追及することは難しいでしょう。
もっとも、ご入居者募集において、通常の注意を払うことにより賃借希望者の申し出た事項(xiàng)に疑問(wèn)があり、ひいては正常な賃貸借関係の形成を望むことができない事情がうかがわれるような場(chǎng)合には、不動(dòng)産管理會(huì)社においても、適當(dāng)な方法で自ら調(diào)査し、又はその旨を委託者であるオーナー様に伝えて注意を促す義務(wù)があると解されています。
したがって、可能であれば、管理委託方式においては、ご入居者を募集?決定する際、不動(dòng)産管理會(huì)社にどの程度の調(diào)査を?qū)g施してもらい、その報(bào)告を受けるかなどの詳細(xì)についてまで契約書で定めておくとより安心です。
一方で、一括借上方式のご入居者リスクについては不動(dòng)産管理會(huì)社が負(fù)擔(dān)することになりますので、上記のようなトラブルが生じることは原則ありません。

3.賃料を滯納した場(chǎng)合

ご入居者が賃料を滯納した場(chǎng)合、管理委託方式においては、不動(dòng)産管理會(huì)社が支払の催促等を行いますが、これが効を奏しない時(shí)には、最終的にはオーナー様自らが弁護(hù)士に委任するなどして、賃料回収、ひいては建物明渡請(qǐng)求をしなければなりません。
これに対して、一括借上方式においては、ご入居者との間で契約當(dāng)事者となるのは全て不動(dòng)産管理會(huì)社となるので、オーナー様は賃料滯納等のリスクを負(fù)うことはありません。
また、一括借上方式においては、物件での空室リスクを回避することができ、実質(zhì)的な家賃保証の役割を果たすことになります。もっとも、一括借上方式における上記取り扱いについては、各契約において種々定められており、具體的には個(gè)別の契約で決まってきますので、この點(diǎn)十分ご留意ください。

4.信頼できる不動(dòng)産管理會(huì)社を選択

賃貸住宅の稼働率を上げるためには、日ごろの建物管理やリフォーム等が重大になってきます。どのような方式を取った場(chǎng)合でも、その判斷権者や責(zé)任が異なり、具體的な內(nèi)容も各契約によって異なりますが、いずれにおいても共通して重要なことは、不動(dòng)産管理會(huì)社に任せきりにしないということです。
そうでなければ、十分な補(bǔ)修、リフォームがされないまま不動(dòng)産が劣化したり、逆に、過(guò)剰なリフォーム等が実施されたり、必要以上の資金負(fù)擔(dān)を余儀無(wú)くされるリスクが生じます。こうしたリスクを回避するためにも、不動(dòng)産管理會(huì)社に対して、一定程度の報(bào)告義務(wù)を課し、
また、一定程度オーナー様の意向を反映できる契約條項(xiàng)を盛り込みたいところです。また、実質(zhì)的にこのような取り組みを?qū)g現(xiàn)するためには、やはり信頼できる不動(dòng)産管理會(huì)社を選択することが最も肝要といえます。

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