コラム vol.507-3

相続対策としての「短期対策」（3）所有不動(dòng)産の対策　小規(guī)模宅地等の特例の活用の検討

公開日：2024/08/30

小規(guī)模宅地等の特例制度は、大都市圏の宅地を相続する場(chǎng)合、相続稅評(píng)価額が高く、これらの宅地を売卻しないと納稅できないような狀況に対応し、生活に最低限必要な財(cái)産を守るために事業(yè)用や居住用の宅地など一定の宅地については、80％又は50％の評(píng)価減を行うことによって、相続稅の負(fù)擔(dān)の軽減を図る趣旨で設(shè)けられています。
この制度によれば、相続や遺贈(zèng)によって取得した財(cái)産のうち、その相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計(jì)を一にしていた被相続人の親族の事業(yè)用として、または居住用として使用されていた宅地等のうち一定のものがある場(chǎng)合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分については、相続稅の課稅価格に算入すべき価額は、その宅地等の価額（自用地、貸宅地、貸家建付地等として評(píng)価した価額）から、その価額に一定の減額割合を乗じて得た金額を減額した価額とされます。（図1を參照）

小規(guī)模宅地等の特例についての詳しい説明は割愛しますが、非常に大きな減額となりますので、この特例を適用できるかどうかは相続稅に大きな影響を與えます。

図1

國(guó)稅局ホームページより

相続直前対策（小規(guī)模宅地等の特例適用のチェックを行う）

相続する不動(dòng)産が、小規(guī)模宅地等の特例の適用を受けることができるか否かは、相続稅に差が出ますので、慎重に確認(rèn)する必要があります。
生前に父の個(gè)人事業(yè)を子が承継している事例をもとに紹介します。その場(chǎng)合、父と子が生計(jì)を一にしているかどうかによって、特定事業(yè)用宅地等としての小規(guī)模宅地等の特例適用に大きな違いがありますが、この事例の特例適用の有無を判定し、その具體的な対策を解説します。

ケース
1.家族関係　父?母?長(zhǎng)男（父と生計(jì)別）
2.父の財(cái)産（相続稅評(píng)価額）
- （1）現(xiàn)預(yù)金　2000萬円
- （2）土地　1億2000萬円（自用地?小規(guī)模宅地等の特例適用前）
  ?借地権割合60％
  ?地積400m²（路線価300千円／m²）
- （3）建物　1000萬円（A土地の上に存する自用家屋?時(shí)価及び簿価とも1000萬円。固定資産稅評(píng)価額も同額と仮定）
  ?建物は長(zhǎng)男が父の営んでいた小売業(yè)を生前に承継し、父から無償で借りている。
- （4）その他財(cái)産　3億5000萬円（小規(guī)模宅地等の特例の対象となる宅地等はない）
  計(jì)5億円

この場(chǎng)合、以下に該當(dāng)しますので、「特定事業(yè)用宅地等（400m²?80％減額）」「貸付事業(yè)用宅地等（200m²?50％減額）」いずれも小規(guī)模宅地等の特例適用要件を満たしていません。

①長(zhǎng)男は相続開始前から父の事業(yè)を承継しているので相続開始後に事業(yè)承継するケースに該當(dāng)しない。
②長(zhǎng)男は父と生計(jì)別であり、父と生計(jì)を一にする親族の事業(yè)の用に供されていたケースにも該當(dāng)しない。
③父と生計(jì)別の長(zhǎng)男との間におけるA建物の貸借において相當(dāng)な対価を収受していない（無償使用）ため、父の貸付事業(yè)に該當(dāng)しない。

小規(guī)模宅地等の特例の適用を受けるための対策

（1）長(zhǎng)男が父母と生計(jì)を一にする

同居している場(chǎng)合には、明らかに獨(dú)立して生計(jì)を営んでいると認(rèn)められる場(chǎng)合を除き、原則として生計(jì)を一にするものとして判定されます。別居しているときは、一般的には生計(jì)を別にしているものと判定されますが、別居親族に対する生計(jì)費(fèi)の送金及び職業(yè)の有無や各種狀況等を総合勘案して判定することとしています。そのため、生計(jì)を一と判定されるためには同居が最も簡(jiǎn)単な手法といえます。

（2）長(zhǎng)男が父へ建物の家賃を支払う

不動(dòng)産貸付業(yè)等においては、相當(dāng)の対価を得て継続的に貸付け等の行為を行うものについては小規(guī)模宅地等の特例を受けることができます。
「相當(dāng)の対価」とは、その貸付け等の用に供している資産の減価償卻費(fèi)の額、固定資産稅その他の必要経費(fèi)を回収した後において、なお、相當(dāng)の利益が生ずるような対価を得ているかどうかにより判定します。「継続的に貸付け等の行為」の判定は、原則として、その貸付け等が相當(dāng)期間継続して行われることが予定されているかどうかにより判定します。そのため、相當(dāng)な対価である家賃を支払い、継続的に貸し付ける予定であれば小規(guī)模宅地等の特例の適用を受けることができます。

（3）長(zhǎng)男の小売業(yè)を法人化（資本金は長(zhǎng)男が全額出資し代表取締役に就任する）

特定同族會(huì)社事業(yè)用宅地等に該當(dāng)するためには、以下の條件を満たす必要があります。

①出資要件（被相続人及びその親族等が50％超出資）
②役員要件（相続稅の申告期限においてその法人の役員であること）
③所有要件（申告期限までその土地を所有）
④事業(yè)供用要件（申告期限まで事業(yè)の用に供する）

しかし、長(zhǎng)男が父と生計(jì)を一にしていたか否か、父又は長(zhǎng)男が法人の株主であったか否か（親族等が50％超出資していればOK）、又は長(zhǎng)男が法人の株式を相続したか否かについては、適用要件とはされていません。以上のことから、特定同族會(huì)社事業(yè)用宅地等の適用要件に該當(dāng)することとなります。

図2：対策別相続稅額一覧表