賃貸住宅経営を行う場(chǎng)合、個(gè)人で経営するケースと法人名義で経営するケースがあります。賃貸住宅経営を始めるときは個(gè)人経営で運(yùn)営し、その後、複數(shù)棟の経営を行ったり、順調(diào)に進(jìn)んだりした際に、法人稅や所得稅の観點(diǎn)から、賃貸住宅経営の法人化を検討する人も少なくないようです。

企業(yè)の社長(zhǎng)として経営を行う

個(gè)人としても賃貸住宅経営を行うこともできますが、法人化し社長(zhǎng)として賃貸住宅経営にあたることで、経営者としての意識(shí)を持つことができるでしょう。
賃貸住宅を相続した場(chǎng)合などは、不動(dòng)産経営というよりも相続資産の管理という意識(shí)で、賃貸住宅経営を行っている人がいるかもしれませんが、賃貸住宅を相続し、収益を得ているのであれば、ひとつの事業(yè)であり、経営です。そういう意味では、法人化することは、會(huì)社の社長(zhǎng)になることでもあり、経営者としての意識(shí)が高まることにつながるでしょう。
また、金融機(jī)関や管理會(huì)社、建築會(huì)社とのパートナーシップも、法人となっていることで、やりやすい面もあるかもしれません。

個(gè)人と法人の違い

賃貸住宅経営を個(gè)人で行う場(chǎng)合と法人で行う場(chǎng)合、お金の流れが大きく変わります。個(gè)人で行う場(chǎng)合は、ご入居者からの賃料は、全額が個(gè)人の収入となりますが、法人の場(chǎng)合はご入居者との契約を法人で結(jié)ぶことになりますので、個(gè)人で全額得ていた収益は會(huì)社のものとなるため、個(gè)人経営時(shí)とは異なり、家賃収入を全て自分のものにはできず、會(huì)社からの給料として受け取る形になります。また、法人の設(shè)立には出資を行うため、相続対象となる財(cái)産は出資した際の株式となります。

法人化のメリット

所得分散効果

土地と建物を個(gè)人で所有し、経営している場(chǎng)合は家賃収入から得られる所得はすべて個(gè)人1人になり、収入に応じて所得稅率が適用されます。一方、法人で経営する場(chǎng)合は、家賃収入は法人の利益になり、そこから給與という形で個(gè)人にお金が移動(dòng)します。さらに、家族を役員にして報(bào)酬を支払えば、支払った報(bào)酬は法人の経費(fèi)となり、オーナーを含め、家族に所得が分散される形となり、オーナーの所得は小さくなり、適用される所得稅率も低くなります。オーナー本人は、法人の役員になって報(bào)酬を得ることも可能ですし、役員にならずに法人に貸した土地の地代を得る形にもできます。

低い法人稅率が適用可能

役員報(bào)酬を抑えて、殘りを法人の內(nèi)部留保にすることも有効です。所得稅の累進(jìn)稅率と違い、法人稅の基本稅率は所得にかかわらず一定（※）ですから、個(gè)人経営として受け取るよりも、稅務(wù)面でも効果的です。
個(gè)人事業(yè)の場(chǎng)合、約700萬(wàn)円を超えると、所得稅と住民稅を合わせた稅率は33％、900萬(wàn)円以上では43％となってしまいます。
※中小法人は、平成24年4月1日から令和7年3月31日までの間に開(kāi)始する各事業(yè)年度分の年800萬(wàn)円以下の所得金額の部分については、稅率が15％に軽減されています。

経費(fèi)計(jì)上が可能

個(gè)人よりも法人のほうが、経費(fèi)として認(rèn)められる範(fàn)囲が広くなります。例えば、旅費(fèi)交通費(fèi)以外の出張手當(dāng)、保険の種類によりますが、保険料なども経費(fèi)として認(rèn)められる場(chǎng)合があります。
また、個(gè)人の場(chǎng)合は、毎年均等に減価償卻を行わなければなりませんが、法人では任意に償卻時(shí)期を設(shè)定できます。

相続対策、事業(yè)継承がしやすい

法人を設(shè)立するとき、相続対策として評(píng)価減を図ったり、家族へ所得分散を行ったりすることがあります。今まで個(gè)人所有になっていたものを、妻や子どもを社員にして分け與えるわけです。また、法人に財(cái)産を移すと、賃貸住宅の現(xiàn)物の評(píng)価よりも法人にしたときの株の評(píng)価のほうが低くなりますから、これも相続対策になります。

法人化するとB/Sも変化する

個(gè)人から法人に経営を移すことでB/S上の數(shù)字が変わることがあります。例えば建物を個(gè)人から法人に移す場(chǎng)合の金額をいくらにするかという問(wèn)題はあります。減価償卻終了後の賃貸住宅の場(chǎng)合、稅務(wù)上で見(jiàn)ると基本的に価値は1円です。
しかし、お金を生む価値のある資産を1円で移すと稅務(wù)署が問(wèn)題に思うかもしれません。もう一つの目安として固定資産稅評(píng)価額があります。これが250萬(wàn)円だったとします。もう一つが市場(chǎng)に出して売る場(chǎng)合の価格で、仮に1000萬(wàn)円で売れるとします。1円、250萬(wàn)円、1000萬(wàn)円と金額の選択肢があるわけです。その中で、適正価格はどの価格なのでしょうか。
最終的には、オーナーにとって、ふさわしい手段を採(cǎi)ることになります。マーケット価格で個(gè)人から法人に売卻するかたちを採(cǎi)った場(chǎng)合は、お金を會(huì)社が用意する必要があります。また、中古資産を買ったことで中古の減価償卻ができるようになり、短い年度で減価償卻を取ることができます。個(gè)人と違って法人は減価償卻が任意なので、対象資産を減価償卻しない、一部のみ償卻するなど自由に決めることができます。
1000萬(wàn)円を用意するのが大変であれば250萬(wàn)円でもいいし、1円で売ることもあるでしょう。オーナーと稅理士で稅務(wù)署に対して「こういう価格でやったからこうなりました」と説明すればいいわけです。
あるいは不動(dòng)産業(yè)者に依頼し、実際の売買実例などを検討するのも必要かと思います。
法人化した場(chǎng)合、BS上で資産の數(shù)字が変わるのはそのような理由があるからです。

以上のように、賃貸住宅の法人経営には稅務(wù)や相続の面などでさまざまなメリットがありますが、一方で、法人化の費(fèi)用や維持費(fèi)が発生します。また、タイミングも非常に重要です。
法人化を検討する際は、細(xì)部までシミュレーションをした上で決める必要がありますので、賃貸経営や相続関連に詳しい稅理士への相談をおすすめします。

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