政策金利の上昇が土地活用に與える影響

2025年1月24日、日銀は政策金利（誘導目標）を0.25％引き上げ、0.5％にすることを決めました。政策金利の上昇は、金融全般に影響がありますが、ダイレクトに反応するのは短期プライムレート、そして借入時の変動金利です。住宅ローンをはじめ、土地活用での建築費用融資など、現在の不動産関連融資で多くの方が変動型金利での借り入れを行なっていますので、金利の上昇は気になるところです。
政策金利の上昇は借入金利の上昇につながりますが、その一方で金利上昇の時は物価上昇の時であり、物価上昇の時には住宅家賃、あるいは他の不動産においても賃料が上昇しているときでもあります。そのため、金利上昇の幅が小さいときは、土地活用投資や不動産投資において、それほどネガティブ要因とは言えず、過剰に反応することはないと思われます。

過去1年で3度の政策金利上昇

長らく続いた金融緩和政策から少しずつ出口を模索する日銀は、過去1年間で3回の政策金利引き上げを行いました。2024年3月にはそれまでマイナス圏にあった政策金利（基準金利：誘導目標）を0～0.1％へ、7月には0.25％へ、そして今回は0.5％へと引き上げました。原材料費、人件費などの「コスト増」に伴う物価上昇は2022年以降続いており、2024年は前年比2.5％～2.7％程度のインフレ率となっていますので、金利上昇は仕方のないことのように思われます。
1月24日の政策金利の上昇は、「大方の事前の予想通り」ということでしたが、物価上昇が続いている中で実質賃金（名目賃金÷インフレ率）も、ようやく上昇基調になってきたこともあって、日銀は0.25％分の利上げ（誘導目標金利0.5％）に踏み切ったようです。また、為替相場（ドル円）は、日米の金利差が依然大きいことから円安が続いており、円安が続くことでの輸入価格の高騰を止める目論見もあったと思われます。2月5日以降は１ドル140円臺の後半で推移しており、多少円高に振れていますが、それでも「まだまだ円安」という狀況と言えるでしょう。

変動金利のベースとなる短期プライムレートとは？

住宅ローン、不動産投資、建築、賃貸住宅建築アパートローンなどの各種変動金利は、短期プライムレートがベースですが、この短期プライムレートは、銀行などの金融機関が信用力の高い優良企業向けに1年未満の短期貸出融資の際に適用する最優遇金利のことです（1年以上の場合は、長期プライムレートが適用）。
政策金利の上昇に伴い、この先短期プライムレートを上げる金融機関が多いようです。2024年7月末に政策金利が3月の0％から7月に0.25％となった際には、3月の時點での政策金利の誘導目標が0～0.1％と幅を持たせていたこともあって、それまでの1.475％から1.625％と、0.15％分を引き上げる銀行が多かったようですが、今回は政策金利の上昇分である0.25％引き上げる銀行が多いようです。1月末時點で短期プライムレートは、1.625％の銀行が多く、これが3月からは0.25％分上昇し1.825％となる見通しです。

土地活用における建築融資や不動産投資ローンでの変動金利は、概ねこの短期プライムレート付近の金利（あるいはそこから優遇分を引いた金利）です。ちなみに、住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートからさらに優遇金利分を引いた金利が適用され、短期プライムレートよりも約1％程度低い狀況です。短期プライムレート以上に「優遇された」金利が適用されるのが住宅ローンということになります。

変動金利も上がる見通し

前述のとおり前回（2024年7月末）の政策金利の利上げが行われた際には、その後の短期プライムレートは0.15％上昇しました。そして主要銀行において変動金利で借りている既契約分に関しては0.15％の引き上げが行われました。今回もおそらく4月以降分から0.25％引き上げが行われる可能性が高いものと思われます。ただし、前回の時は新規契約分に関しての利上げを行う銀行もあればそうでない銀行もあり、対応が分かれました。今回は、前回と異なり新規契約分も上げる銀行が多いと思いますが、融資契約を獲得したい銀行では據え置きの可能性もあります。

図：各種金利の推移

基準割引率?プライムレート：日本銀行、都市銀行 住宅ローン：各金融機関
長期國債：財務省
フラット35：各金融機関
賃貸住宅融資（35年）：住宅金融支援機構より作成
注：金利は代表的なもの、また金融緩和の店頭金利（優遇前）ですので、本文に合わせて傾向を見てください。

家賃の上昇が金利上昇分を吸収？

変動金利が上昇すれば當然利息分が増えますが、現在は2.5％程度のインフレ狀況が続いており（そのため金利が上がっている）、インフレ狀況下では家賃や賃料の上昇が見られますので、賃貸住宅オーナーとして賃料のアップを実現することができれば、キャッシュフローにおいては、それほどの影響はないものと思われます（家賃の上昇タイミングの時差はあります）。
今後、政策金利が0.75％～1％程度になる可能性もあると思いますが、そのような狀況になるとすれば、インフレ率が今のような2％を超える水準が続いている狀態ということになりますので、この程度までの上昇ならば、土地価値用投資や不動産投資市況に大きな影響はないと思われます。