コラム vol.430-1

これだけは知っておきたい土地活用の用語（1）融資、ローンの用語解説！

公開日：2022/10/31

土地活用において「これだけは知っておきたい」用語について6回に分けて解説します。
ご存知の項目もあると思いますが、知らない用語については、これを機會にぜひご理解いただきたいと思います。第1回目は、融資、ローンに関する用語について解説します。

土地活用と賃貸用建物建築時の融資について

土地活用として賃貸住宅などの賃貸用建物を建築するオーナー様（＝個人土地オーナー様）の大半は、金融機関などから融資を受けます。たとえ手持ち資金が豊富にあったとしても、手持ち資金は頭金や諸経費にだけ使い、殘りはすべて融資を受けるという方が多いようです。
もちろん、高齢の方、將來の相続を見據えている方などは「ローンを背負いたくない」、あるいは「お子さま（次の代）にローンを引き継がせたくない」と考える方もいますが、ローンを活用して賃貸住宅を建築した場合は、ローン殘債がマイナスの財産となり、相続稅評価額から控除することもできるという理由から、借り入れを行う方が多いようです。（ケースによりますので、詳細は、稅理士など専門家にお尋ねください）

金融機関の融資スタンス

賃貸住宅建築向け融資では、建築會社への優遇金利適用を行っていることもあって、民間金融機関で借りる方が多くなっています。一方で、公的な住宅金融支援機構でも、一定の條件がありますが賃貸住宅建築融資が行われています。
ただ、個人用住宅向けのいわゆる「住宅ローン」は、全國のほぼすべての銀行が取り扱っていますが、賃貸住宅への融資を行う金融機関は、個人向けより少ないのが現狀です。また、基本的に（ほぼ例外なく）賃貸住宅建築向け融資の金利は、住宅ローン金利に比べて高くなっています。
ご存知のとおり、長年の「広く多くの國民が住宅を持てるよう」という政策の影響が今も殘っており、個人向け住宅ローンの金利は、金融機関も橫並び傾向で、どこも低く抑えています。
以下、融資に関する「これだけは知っておきたい」用語を紹介します。

頭金

建物建築や物件購入時において、現金で支払う金額の事です。諸経費などは基本的に現金で行いますが、この諸経費分は頭金とは言いません。
頭金ゼロのフルローンで建築される方もいるようですが、一般的には10～20％を頭金として用意するオーナー様が多いようです。

LTV

土地活用としての賃貸用物件建築では取り上げられることは少ないですが、LTV（Loan To Valueの略）は不動産投資では重要な指標です。
LTVは、「借入額÷不動産価格」で計算される、借入額の割合のことです。一般的に、數値が低いほど不動産投資における安全度が高いとされます。
自身が所有している土地活用の場合は、土地価格を想定して、建築費用（外構費など含む）＋想定土地価格を不動産価格としておくといいでしょう。

元利均等返済

金融機関と借り入れの契約（＝金銭消費貸借契約）を結ぶ時には、「元利均等返済方式」か「元金均等返済方式」を選ぶことになります。
元利均等返済は、（元金＋利息）の合計額を融資期間（例えば35年返済の場合、35×12＝420回）で均等に割って返済すること。この方式では、返済開始から終了まで返済額が同額となるため、賃貸住宅経営を行う際に資金計畫が立てやすいというメリットがあり、多くの方がこの返済方式を選ばれます。しかし一方で、返済の初期においては、利息分が支払い総額に占める割合が高く、借入殘高がなかなか減らないというデメリットもあります。

元金均等返済

元金均等返済では、融資期間で均等に割った「元金＝借入額」と、その時點での借入殘高から計算される「利息」を合計して返済する方式です。利息分の支払いが異なるため、毎月（毎回）の返済額は一定ではなく、徐々に減ってきます。また、元金の減少が早いため、同じ金利、同じ返済期間の場合、元利均等返済より総返済額が少なくなるメリットがあります。一方で、返済総額が一定ではないので、資金計畫作成時に注意が必要です。

団體信用生命保険

一般的に、「だんしん」と呼ばれる不動産向け融資を受けた際に一定の費用（もしくは金利の上乗せ）を払って加入します。ローンの返済中に契約者が死亡した時や、高度障害狀態になった時、債務の殘金を生命保険會社が金融機関に支払ってくれるという保険です。最近では、がん保険との組み合わせたものもあります。萬が一の場合でも、殘された家族や債務引継ぎ者に債務殘高を返済する義務はなく、その後も擔保物件を手放す必要はありません。