［土地活用ラボニュース 大阪?西成編］移転する本社ビルを新たな経営資源に！
公開日：2022/06/30
會(huì)社の未來を支える資産の有効活用
今回の事例「KOUKEN BLDG.」は、大阪市西成區(qū)、地下鉄南海電鉄天下茶屋駅から徒歩3分、幹線道路に面したアクセスの良い場(chǎng)所にあります。以前はオーナー企業(yè)様の本社が建っていましたが、本社移転を機(jī)に、収益が見込める新たな経営資源とするため、テナント付賃貸マンションに建て替えました。敷地面積約249坪、8階建てのテナント付き賃貸マンションの1階には心療內(nèi)科と調(diào)剤薬局、2階はフィットネスジム、3階～8階は賃貸住宅で1Kと1LDKを合わせて69室を備えています。
土地を所有するオーナー企業(yè)である広研様は、1958年に大阪市西成區(qū)で創(chuàng)業(yè)し、大阪を中心に東京、名古屋で広告?販促事業(yè)を展開しています。前社長(zhǎng)の頃から、新大阪や本町など、利便性の高いエリアへの事務(wù)所の移転を検討していました。その後、広告ビジネスの事業(yè)形態(tài)が変化し、社內(nèi)に空きスペースも増えたことで、社長(zhǎng)の青木様は本社移転を決斷し、跡地の土地活用を模索することになります。売卻も視野に入っていましたが、大きな土地であり、創(chuàng)業(yè)の地でもあるので、活かせるものなら活かしたい、何かの形で殘していきたいという思いがありました。
住むにはよいこの場(chǎng)所は、広研様のビジネスとしては、求人や東京?名古屋の取引先と行き來するのに少し不便でした。相談を受けた顧問稅理士の福田様は、「この場(chǎng)所は有効活用して、賃料収入が上がるようにしたらどうか」と、賃貸マンション経営をご提案。青木社長(zhǎng)はこの提案を受け、収益等も含め、投資を長(zhǎng)期にわたって有益なものにできるか検討しました。
オール大和ハウスグループによるプロジェクト
プロジェクト全體をサポートした大和ハウス工業(yè)の柳は、青木様の不安を解消するためにさまざまなアイデアを出すにあたり、「大和ハウスグループの特徴をどう活かすことができるか」を第一に考えました。グループ數(shù)社とともに、「住居部分は日本住宅流通（現(xiàn) 大和ハウスリアルエステート）の一括借り上げシステム、テナント部分は大和情報(bào)サービス（現(xiàn) 大和ハウスリアルティマネジメント）で借り上げを行う」というトータルなサポートを提案しました。
- 【サブリース契約の注意點(diǎn)】
- サブリース契約における家賃は、一定期間（一般的には2～3年）で定期的に見直しが行われます。周辺の賃料相場(chǎng)、入居の狀況（空室等）などにより、上下します。そのため、「家賃保証」とうたっていても、それは一定期間であることを認(rèn)識(shí)する必要があります。加えて、契約內(nèi)容によっては家賃保証の免責(zé)期間もありますので、注意が必要です。契約を交わす前に、「思っていた事と違う」とならないように、しっかりと契約內(nèi)容を確認(rèn)しておきましょう。 また、いうまでもありませんが、管理の必要はないと述べましたが、建物內(nèi)外の維持管理費(fèi)、交換?補(bǔ)修の費(fèi)用はオーナー様の負(fù)擔(dān)となります。こうした費(fèi)用は、賃貸住宅経営を始める前の収支シミュレーションを作成する段階で盛り込んでおくことで、「思わぬ出費(fèi)」にならずにすみます。
プレゼンテーションの印象について、青木社長(zhǎng)は「オール大和ハウスグループで運(yùn)用していくと言っていただいたのが、他社との大きな違いだった」と語り、福田様は「投資額が一番早く回収できるシミュレーションだったことが一番の決め手」になったのではないかと語ります。
また、1?2階にテナントを持ってくるプランが大和ハウス工業(yè)だけだったことも、大きな決め手となりました。テナント誘致を擔(dān)當(dāng)した大和ハウス工業(yè)の原は、日々の営業(yè)活動(dòng)でつねにテナントの情報(bào)交換をしており、西成區(qū)天下茶屋で出店したい企業(yè)をすでに何社かリストアップしていたため、一斉に聲を掛けました。その結(jié)果、図面が完成して1カ月あまりで入居企業(yè)が內(nèi)定しました。
お客様のご要望を具現(xiàn)化
建築にあたっては、青木社長(zhǎng)から、「元々、外壁等にデザイン的な色使いがされているので、これをエッセンスとして殘せないか」というご要望がありました。設(shè)計(jì)を擔(dān)當(dāng)した大和ハウス工業(yè)の田中は、敷地を有効に活かしてご要望を具現(xiàn)化しました。建物の配置は、2方道路の南側(cè)と西側(cè)の両方から採光が取れるように、バルコニーを道路に向けて配置。建物が構(gòu)造上違う方向に動(dòng)くようになるため、2棟建てにしてエキスパンションジョイントで繋ぐことで、床面積?戸數(shù)?容積率を確保しました。また、舊本社ビルの外観デザインをバルコニーで再現(xiàn)し、外壁にはコーポレートカラーであるグリーン系の彩色を施しています。完成後まもなく賃貸住宅は満室になり、順調(diào)な滑り出しとなりました。
土地活用のアドバイスをした福田様は、このテナント付賃貸マンションが新たな事業(yè)の柱となることを期待し、「ひとつの事業(yè)部門として成り立ってきたので、ある程度投資金額を回収した時(shí)點(diǎn)で次の投資に向けたらどうか。不動(dòng)産賃貸事業(yè)として、今後、1棟、2棟と増やしていくような展開もできる」と語ります。
企業(yè)トップとして大きな決斷をした青木様からは、同じ境遇の方たちへ、以下のようなアドバイスをいただきました。
「ビルや土地を所有している場(chǎng)合、売卻もひとつの手だとは思いますが、やはり大和ハウス工業(yè)さんのような専門的な見地を持っているところで、いろいろなアドバイスを受けたうえで、選択肢を広げて決定することが必要ではないでしょうか。それが結(jié)果として、不動(dòng)産賃貸物件が収益のひとつの柱につながっていくと思います。
私は大和ハウス工業(yè)さんとじっくりいろいろなことを話したうえで決斷しました。わからないことはしっかり聞いて、判斷できるまで意見をぶつけていけば、自ずと結(jié)果は出ると思います。」
初めての大きな不動(dòng)産投資で不安を抱えながらも、本業(yè)を支える新たな経営資源を生み出した今回の土地活用。プロフェッショナルによる細(xì)やかな分析とアドバイス、プロジェクトの全てに対応する総合力が、會(huì)社の未來を支える資産の有効活用を?qū)g現(xiàn)する大きなポイントです。
成功する土地活用の秘訣は、大和ハウス工業(yè)へご相談ください。
